DerNetzwerk zur Durchsetzung von Finanzkriminalität, oder FinCEN, legt eine vorgeschlagene Anti-Geldwäsche-Regel vor, die einem breiten Spektrum von Fachleuten auf dem Wohnimmobilienmarkt, einschließlich Immobilienmaklern, Maklern, Rechtsanwälten, Rechtstitelversicherungsgesellschaften und Abwicklungsagenten, Berichtspflichten auferlegen könnte.
Der Regulierungsvorschlag von FinCEN, umrissen in einer „Vorankündigung der vorgeschlagenen Regelsetzung“, veröffentlicht im Bundesregister, zielt darauf ab, allgemeine Aufzeichnungs- und Berichtsmandate zu schaffen – die jetzt nach dem Bankgeheimnisgesetz autorisiert sind – für Personen, die an Immobilientransaktionen mit Bargeld beteiligt sind. Finanzenn ist ein Strafverfolgungsarm der US-Finanzministerium beauftragt, das Finanzsystem des Landes vor illegalen Aktivitäten wie Geldwäsche zu schützen.
„Um Geldwäscheproblemen entgegenzuwirken, muss möglicherweise sichergestellt werden, dass eine Aufzeichnungs- und Meldepflicht für eine an jeder nicht finanzierten Transaktion beteiligte Stelle besteht“, heißt es in der vorgeschlagenen Regelsetzungsmitteilung von FinCEN. „FinCEN erbittet auch Kommentare dazu, ob und wie einer oder allen der folgenden Einheiten eine Meldepflicht zuzuweisen ist: Rechtstitelversicherungsgesellschaften, Rechtstitel- oder Treuhandgesellschaften, Immobilienmakler oder -makler, Immobilienanwälte oder Anwaltskanzleien, Abwicklungs- oder Abschlussagenten. ”
Darüber hinaus sieht die vorgeschlagene Regel auch vor, möglicherweise eine vorgeschriebene Berichterstattung für Trusts zu verlangen – definiert von FinCEN als eine rechtliche „Beziehung, in der eine Person das Eigentum an Eigentum besitzt, das der Verpflichtung unterliegt, das Eigentum zum Nutzen einer anderen zu behalten oder zu nutzen“.
„FinCEN stellt fest, dass die jüngsten hochkarätigen Durchsetzungsmaßnahmen des Justizministeriums – einschließlich einer Verfallsklage zur Rückforderung von mutmaßlichen korrupten Erlösen in Höhe von 3,5 Millionen US-Dollar, die durch den Kauf eines Herrenhauses in Potomac, Maryland, über einen Trust gewaschen wurden – darauf hindeuten, dass die Berücksichtigung jeder vorgeschlagenen Regel erfolgen sollte beinhalten auch die Risiken, die von US-amerikanischen und ausländischen Trusts ausgehen“, heißt es in der vorgeschlagenen Regel der Agentur.
Der Bundesverband der Immobilienmakler (NAR) sagte in einer Erklärung, die Industriegruppe „ist sich bewusst, dass Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in Immobilien eine große Herausforderung und Bedrohung für die Immobilienbranche bleiben“.
„NAR versteht auch den erneuten Fokus von FinCEN auf dieses Thema und wird in den kommenden Wochen auf die Vorankündigung von FinCEN über die vorgeschlagene Regelsetzung reagieren“, sagte die Gruppe. „NAR glaubt, dass kontinuierliche Aufklärung und Sensibilisierung zu diesem Thema von entscheidender Bedeutung sind, und letztes Jahr hat NAR seine ‘Freiwillige Richtlinien zur Bekämpfung der Geldwäsche für Immobilienfachleute“, um Praktikern in der Industrie dabei zu helfen, die wichtigsten Risiken zu verstehen und zu bewerten.
„NAR wird weiterhin mit Strafverfolgungsbehörden, Aufsichtsbehörden und anderen Interessenvertretern der Branche zusammenarbeiten, um dieses Problem anzugehen.“
Die derzeit vorgeschlagene Regel ist das Ergebnis einer langjährigen damit verbundenen Anstrengung, kriminelle Akteure einzudämmen, die sich hinter Briefkastenfirmen verstecken. Das FinCEN hat seit 2016 sogenannte „Geographic Targeting Orders“ (GTOs) erlassen, um das Problem anzugehen, so ein aktueller Bericht des Weißen Hauses, in dem die US-Strategie zur Korruptionsbekämpfung skizziert wird. Diese GTOs, so der Bericht des Weißen Hauses, umfassten letztendlich ein Dutzend US-Metropolgebiete und richteten sich an Eigentumsversicherungsunternehmen – sie forderten sie auf, die „natürlichen Personen hinter juristischen Personen“ zu identifizieren [shell companies] bei Barkäufen von Wohnimmobilien im Wert von über 300.000 USD verwendet werden.“
Eigentumsversicherungsgesellschaften sind verpflichtet, Informationen über die Transaktion zu melden, einschließlich des Preises und der Adresse der gekauften Immobilie. Darüber hinaus schreiben die GTOs die Meldung von Informationen über wirtschaftliche Eigentümer bestimmter juristischer Personen oder Shells vor, die an einer Immobilientransaktion beteiligt sind – wie Name, Sozialversicherungsnummer sowie ID-Nummer und -Typ.
„Es gab Berichte über den Erfolg von geografischen Targeting-Aufträgen, die Titelunternehmen dazu verpflichteten, dem FinCEN Bericht zu erstatten“, sagte Daniella Casseres, Partnerin beiMitchell Sandler, eine von Frauen geführte Anwaltskanzlei für die Finanzdienstleistungsbranche. „Dies ist mitverantwortlich für den Vorschlag zu erweiterten Regeln.“
FinCEN-Sprecher Stephen Hudak sagte zu der Zeit, als die ersten GTOs im Januar 2016 erstmals ausgestellt wurden – die auf Briefkastenfirmen in Manhattan und Miami abzielten –, dass mehr als ein Viertel der von den Aufträgen abgedeckten Transaktionen in diesen beiden Metropolregionen „einen wirtschaftlichen Eigentümer oder Vertreter des Käufers“ betrafen “, das sei auch „Gegenstand einer Verdachtsmeldung“. FinCEN veröffentlichte später im Jahr 2017 eine Empfehlung, in der geschätzt wird, dass etwa 30 % der von den GTOs abgedeckten Transaktionen „einen Zusammenhang mit … verdächtigen Aktivitäten haben“, so die jüngste Vorankündigung der Agentur über die vorgeschlagene Regelsetzung.
Der potenzielle Umfang der Ausweitung der Berichtspflichten von FinCEN auf All-Cash-Immobiliengeschäfte ist ziemlich breit. Unter Verwendung von NAR-Zahlen für 2020 und 2021 schätzt FinCEN, dass 18,5 % aller Verkäufe bestehender Eigenheime in den USA „All-Cash“-Transaktionen beinhalten. Die Agentur wies auch auf Schätzungen des US Census Bureau hin, die besagen, dass 4,4 % aller Verkäufe neuer Eigenheime nicht finanzierte Geschäfte beinhalten.
„Basierend auf den NAR-Schätzungen der Gesamtverkäufe von Eigenheimen und mittleren Verkaufspreisen bedeutet dies, dass etwa 1,21 Millionen Wohnimmobilientransaktionen mit einem ungefähren Wert von 463 Milliarden US-Dollar wahrscheinlich ohne Meldepflichten zur Bekämpfung der Geldwäsche ablaufen“, heißt es in der FinCEN Hinweis auf vorgeschlagene Regelsetzung. „…. Angesichts der Anfälligkeit des US-Immobiliensektors für Geldwäsche und andere illegale Aktivitäten ist das FinCEN der Ansicht, dass zusätzliche regulatorische Schritte erforderlich sein könnten, um eine einheitliche Berichterstattung auf landesweiter Basis zu gewährleisten.“
Casseres sagte, die Implementierung eines Anti-Geldwäscheprogramms werde „eine erhebliche Hürde für neu erfasste Unternehmen“ wie Immobilienmakler, Makler oder Abwicklungsagenten darstellen, da sie „wahrscheinlich nicht über internes Fachwissen verfügen, um solche Programme zu leiten“.
„Die Unternehmen müssten Verfahren implementieren, um verdächtige Aktivitäten zu erkennen, und es wäre eine Schulung für die Unternehmen und Mitarbeiter erforderlich, um das Risiko zu identifizieren“, fügte Casseres hinzu. „Bei der Beratung von Kreditinstituten habe ich gesehen, dass der Erfolg von Anti-Geldwäsche-Programmen von der Mitarbeiterschulung zur Erkennung verdächtiger Aktivitäten und deren Meldung abhängt.
„Der Meldeprozess ist von Natur aus auf menschliche Erkennung angewiesen, selbst wenn Sie einen klar dokumentierten Prozess und Kontrollen haben.“
FinCEN-Beamte lehnten einen Kommentar zu dieser Geschichte ab. Deröffentliche Kommentierungsfristfür die von FinCEN vorgeschlagene Anti-Geldwäsche-Verordnung, die alle Bartransaktionen von Immobilien abdeckt, ist bis zum 2. Februar 2022 offen.
Der Beitrag Feds versuchen, Immobilienmakler für Anti-Korruptions-Push anzuwerben, erschien zuerst auf HousingWire.