Das Schicksal von Bundesverwaltung für Wohnungswesen (FHA)-unterstützte Hypotheken auf dem anhaltenden Abschwung des Immobilienmarktes werden von mehreren Branchenexperten, die den Sektor verfolgen und Frühwarnzeichen für Not sehen, mit einem Kanarienvogel in der Kohlemine verglichen.
In den letzten Monaten zwitscherte der Kanarienvogel weitaus weniger überschwänglich als die Inflation (jetzt oben 7% annualisiert), steigende Mortgage Preisesinkende Eigenheimwerte und das Potenzial eines schnelleren Anstiegs Arbeitslosigkeit angespornt von a mögliche Rezession im kommenden Jahr greifen alle den FHA-Sektor. Diese Kräfte erschüttern jetzt die Hölzer des Bundesdarlehensgarantieprogramms.
Obwohl es klare Anzeichen dafür gibt, dass einige Kreditnehmer mit FHA-unterstützten Krediten den Druck zu spüren beginnen, sprachen Marktexperten mit GehäuseWire, betonen auch, dass es zum jetzigen Zeitpunkt so aussieht, als ob die Hölzer, die das FHA-Programm unterstützen, das erstmaligen und anderen Kreditnehmern mit geringerem Vermögen dient, stark genug sind, um die Marktstörung zu bewältigen. Das bedeutet jedoch nicht, dass alle FHA-Kreditnehmer den Abschwung unbeschadet überstehen werden.
Wir sehen noch nichts, was auf ein echtes Problem hindeutet. Aber wenn Sie über den Horizont schauen und fragen würden, wo ein Gefahrenbereich ist, dann das [FHA loans] wäre einer davon.
Rick Sharga, Executive Vice President of Marketing bei realtytrac
Richard Koss, Forschungsleiter bei Hypothekendatenanalyseunternehmen Rekursionsagte, da FHA-Kreditnehmer im unteren Bereich der Einkommensskala angesiedelt sind, sind sie von der aktuellen Hochinflationsumgebung weitaus stärker betroffen als Kreditnehmer der Mittelklasse, die durch herkömmliche Kredite unterstützt werden Fannie Mae und Freddy Mac.
„Familien mit niedrigem Einkommen haben nur sehr begrenzte Möglichkeiten, sich darauf einzustellen [inflation] Schock, zumal ihre Ersparnisse in der Regel gering und ihre Budgets bereits überbeansprucht sind“, berichtete Recursion in aBlogeintragfrüher in diesem Jahr. „Infolgedessen können die Gesamtauswirkungen einer höheren Inflation für diese Gruppe schwerwiegend sein.
„Laut 2021 HMDA [Home Mortgage Disclosure Act] Daten beträgt das mittlere Einkommen von FHA-Kreditnehmern 65.000 $ pro Jahr, verglichen mit 85.000 $ für VA und 105.000 $ für konventionelle Kreditnehmer.“
Koss beschrieb den FHA-Kreditnehmer als „den Kanarienvogel in der Kohlemine“ für den Rest des Marktes.
Erstkäufer von Eigenheimen machen mehr als 80 % des Kaufvolumens der FHA aus, wie FHA-Daten zeigen. In den letzten 14 Jahren hat die FHA 9,1 Millionen an Hypotheken im Wert von 1,7 Billionen US-Dollar an Erstkäufer von Eigenheimen versichert, so die Finanzlage der Agentur Jahresbericht 2022 an den Kongress über den Zustand seines Hypothekenversicherungsfonds auf Gegenseitigkeit (oder des MMI-Fonds).
Darüber hinaus sind etwa 75 % aller Hypotheken mit hohem Beleihungswert (LTV), die in den USA an Erstkäufer von Eigenheimen mit Kreditwürdigkeitswerten unter 680 vergeben werden, von der FHA versichert, und der Großteil aller Kredite mit hohem Beleihungswert an Black, Latino- und ländliche Kreditnehmer sind FHA-versichert, heißt es im jüngsten Jahresbericht der Agentur.
„Wir sehen noch nichts, was auf ein echtes Problem hindeutet“, sagte Rick Sharga, Executive Vice President für Marketing bei einem ImmobilienforschungsunternehmenRealtyTrac. „Aber wenn Sie über den Horizont schauen und fragen würden, wo ein Gefahrenbereich ist, dann das [FHA loans] wäre einer davon.
„Die inflationären Auswirkungen werden meines Erachtens die meiste Zeit ehrlich unterschätzt.“
Die Ausfallquoten steigen wieder
In den 12 Monaten bis Ende September gelang es der FHA, die Zahl der ernsthaft säumigen Kreditnehmer – die 90 Tage oder mehr mit ihren Krediten überfällig waren – um fast die Hälfte zu reduzieren, von 660.000 auf etwa 340.000. Die FHA-Darlehensrate für ernsthaft überfällige Kredite ist im gleichen Zeitraum ebenfalls steil von ihrem Höchststand von 8,81 % auf 4,77 % zurückgegangen. Ein Großteil des Anstiegs dieser Kreditzinsen erfolgte während der Pandemie, berichtet die FHA.
FHA wird per Definition immer sein [guaranteeing] riskantere Hypotheken, die anfälliger für Marktveränderungen sind. Und ich denke, wir sehen gerade eine Verschiebung auf dem Markt.
Daren Blomquist, Vizepräsident für Marktwirtschaft bei Auction.com
An der Kreditausfallfront sieht es für die FHA jedoch nicht gut aus. In den letzten acht Monaten ist die 30-Tage-Überfälligkeitsrate der Behörde laut den Daten von Recursion von 2,72 % am 1. April auf 4,35 % am 1. Dezember gestiegen. Darüber hinaus ist die FHA-Rate für vorzeitige Zahlungsausfälle (EPD), ein Maß für Kredite, die innerhalb der ersten sechs Monate der Hypothek ernsthaft in Verzug geraten, in diesem Jahr ebenfalls gestiegen und befindet sich laut den neuesten Angaben auf dem höchsten Stand seit 2009Schwarzer RitterMortgage Monitor-Bericht.
Die FHA berichtete in ihrem jüngsten Jahresbericht, dass die EPD-Rate auf dem Höhepunkt der Pandemie im Juli 2020 mit 9,27 % ihren Höhepunkt erreichte und seitdem bis Oktober dieses Jahres auf 1,7 % zurückgegangen ist, obwohl sie gegenüber der Vorjahresmarke von 1,5 gestiegen ist %.
„FHA wird per Definition immer sein [guaranteeing] riskantere Hypotheken, die anfälliger für Veränderungen auf dem Markt sind“, sagte Daren Blomquist, Vizepräsident für Marktwirtschaft beiAuktion.com. „Und ich denke, wir sehen gerade eine Verschiebung auf dem Markt.“
Er fügte jedoch hinzu, dass wir in Bezug auf die tatsächlichen Zwangsversteigerungen von Immobilien immer noch weniger als die Hälfte des Niveaus vor der Pandemie erreicht hätten.
„Nun, was ermutigend ist, ist, dass wir, obwohl wir einen leichten Anstieg der 30-Tage-Verzugsfälle gesehen haben, wirklich nicht viel von ernsthaften Verzugsfällen gesehen haben“, fügte Sharga hinzu. „Sie scheinen diese Zahlungsrückstände also frühzeitig im Prozess zu beheben, anstatt weiter in Zahlungsverzug und dann in Zahlungsverzug zu geraten.“
Fallende Immobilienwerte
Zu dem potenziellen zukünftigen Druck auf das FHA-Programm kommt jedoch noch das aktuelle Klima sinkender Immobilienwerte hinzu, das neuere Eigenheimkäufe am stärksten beeinträchtigen wird. Mehr als 25 % der Inhaber von FHA-versicherten Kaufhypotheken mit Darlehen, die in den ersten neun Monaten des Jahres 2022 vergeben wurden, sind laut einem kürzlich erschienenen Bericht von Black Knight in ein negatives Eigenkapital geraten, und fast drei Viertel haben weniger als 10 % Eigenkapital in ihren Immobilien .
Die Zeit wird zeigen, ob diese Zahlungsrückstände von 30 Tagen in 90 Tagen und darüber hinaus anhalten.
Ed Pinto, Direktor des AEI Housing Center am American Enterprise Institute
„Wir rechnen landesweit mit einem Rückgang der Eigenheimpreise von der Spitze bis zur Talsohle um etwa 5 %“, sagte Sharga. „Aber es wird eine sehr lokalisierte Korrektur sein.
„Sie werden also Märkte in Orten wie Kalifornien haben, wo es keine Überraschung wäre, wenn die Preise um 10 % fallen würden. Aber Sie werden auch Märkte sehen – insbesondere in Gebieten wie den südöstlichen Bundesstaaten – wo die Preise nicht nur nicht fallen, sondern steigen werden, weil sie immer noch Bevölkerungswachstum und Beschäftigungswachstum sehen.“
Blomquist fügte hinzu, dass selbst ein Rückgang der Eigenheimwerte um 2 % Auswirkungen auf FHA-Kreditnehmer haben würde, die in den ersten sechs Monaten des Jahres ein Eigenheim gekauft haben. „Und dann würden einige Rückgänge danach sie möglicherweise in diese negative Aktienposition bringen“, sagte er – eine Realität, die bereits in den Daten von Black Knight auftaucht.
Infolgedessen könnte die FHA mit einer Welle zukünftiger Zahlungsausfälle konfrontiert sein, abhängig von der Schwere des Hauswertrückgangs im nächsten Jahr, dem Tempo der Inflation und dem Potenzial für steigende Arbeitslosigkeit, wenn sich die Wirtschaft auf eine Rezession zubewegt Die Bundesreservegeldpolitische Straffungspolitik.
Die Projekte der Mortgage Bankers Association Arbeitslosigkeit könnte bis Ende nächsten Jahres 5,5 % erreichen. Hauspreise sind schon rückläufig und werden laut Prognosen im nächsten Jahr weiter um bescheidene 1,5 % sinken Fannie Maenach einigen bis zu 20% Marktprognosen.
„Wir gehen davon aus, dass die Arbeitslosigkeit steigen wird und dass Sie bereits in 30 Tagen einen Anstieg sehen werden, wenn auch von einem sehr niedrigen Niveau aus [FHA loan] Zahlungsverzug [likely due to inflation]das ist ein bisschen [concern]“, sagte Ed Pinto, ein Senior Fellow und Direktor des AEI Housing Center an der Amerikanisches Unternehmensinstitut. „… Die Zeit wird zeigen, ob diese Zahlungsrückstände von 30 Tagen in 90 Tagen und darüber hinaus anhalten.“
Ein starker Backstop für FHA-Darlehen
Eine positive Nachricht, die den FHA-Sektor wahrscheinlich vor einem so schweren Zusammenbruch wie dem während der Großen Rezession bewahren wird, ist, dass der Fonds, der FHA-Hypotheken versichert, jetzt gut kapitalisiert ist. Der jüngste Jahresbericht der FHA an den Kongress weist darauf hin, dass zum 30. September 2022 „der MMI-Fonds eine Kapitalreservequote von 11,11 % erreichte, eine Steigerung von drei Prozentpunkten gegenüber 2021“.
Sharga, Blomquist und Pinto sind sich alle einig, dass die steigenden kurzfristigen FHA-Darlehensausfälle ein Trend sind, den sie im Auge behalten, aber insgesamt sagen sie, dass das FHA-Programm bereit ist, einige Belastungen in der Wirtschaft zu ertragen. Sie berücksichtigen jedoch nicht, dass wirtschaftliche Störungen für einige Kreditnehmer immer noch große Schmerzen verursachen würden.
Es besteht immer die Gefahr, dass der Markt den von einigen prognostizierten Rückgang der Immobilienpreise um 20 % sieht [in the worse-case scenario]und eine schwerere Rezession, die dieses Problem zu einem größeren Problem aufblähen könnten
Daren Blomquist, Vizepräsident für Marktwirtschaft bei Auction.com
Pinto sagte, wenn die Arbeitslosigkeit über 5,5 % steigt, „wird das die FHA immer mehr beeinträchtigen.“
„Ich denke, die FHA ist hier für ein angemessenes finanzielles Ereignis kapitalisiert und viel besser als in der Vergangenheit“, sagte er. „Also, das sind gute Neuigkeiten.“
Pinto fügte hinzu, dass die FHA-Kreditnehmer wahrscheinlich am stärksten von einem Dreifachschlag aus steigender Arbeitslosigkeit, hoher Inflation und fallenden Eigenheimpreisen betroffen sind, in Märkten wie Detroit, New Orleans, Las Vegas, Louisville und Stockton, Kalifornien – Metropolregionen, die dies getan haben höhere Konzentrationen von FHA-Kreditnehmern.
„Wir sagen seit einiger Zeit, dass die meisten Orte in der Lage sein werden, Hauspreisrückgängen standzuhalten, die wir bis Ende nächsten Jahres auf 10 % bis 15 % prognostizieren“, sagte Pinto.
Für Orte mit einer hohen Konzentration von FHA-Kreditnehmern werden die Folgen jedoch ausgeprägter sein, betonte er. „… Es ist bedauerlich, dass einige Leute ihre Häuser verkaufen müssen, einige Leute werden zwangsversteigert, aber es werden keine großen Zahlen sein.“
Pinto sagte, seine Daten zeigen, dass sich die 90-Tage-Verzugsrate für FHA-Darlehen im Bereich von 3,7 % stabilisiert hat, gegenüber 7,18 % im Oktober 2021. Zusammen mit einer steigenden 30-Tage-Verzugsrate für FHA-Hypotheken sagte er jedoch, dass dies der Fall gewesen sei ein leichter Anstieg der 60-Tage-Überfälligkeitsrate in den letzten Monaten – von 1,35 % im Juni auf 1,63 % im Oktober auf nicht saisonbereinigter Basis.
Sharga sagte, selbst wenn die Ausfallraten der FHA leicht nach oben tendieren, liegen sie immer noch unter dem historischen Durchschnitt. „Sie schneiden also schlechter ab als andere Hypotheken, aber sie schneiden immer schlechter ab als andere Darlehen, und sie sind nicht ungewöhnlich hoch für FHA“, erklärte er.
Blomquist fügte hinzu, dass der Hypothekenversicherungsfonds der FHA jetzt mit etwas über 11 % sehr gut kapitalisiert ist, „wenn das Minimum 2 % der gesamten Hypotheken beträgt“.
„Sie befinden sich also in einer sehr gesunden finanziellen Position, um eine Zunahme der Zahlungsausfälle zu überstehen, aber wir befinden uns noch sehr früh im Abschwungzyklus“, sagte er. Das bedeutet, dass Aufsichtsbehörden, Marktführer, Kreditgeber, Kreditsachbearbeiter und Kreditnehmer selbst wachsam bleiben sollten.
„Es besteht immer die Gefahr, dass der Markt den von einigen prognostizierten Rückgang der Immobilienpreise um 20 % sieht [in the worse-case scenario]und eine schwerere Rezession, die dieses Problem zu einem größeren Problem aufblähen könnten“, warnte Blomquist.