Mark Calabria, der Direktor des Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung, muss gehen. Er untergräbt langsam aber sicher das System, mit dessen Überwachung er beauftragt wurde, und zwingt seinen ideologischen Willen auf Fannie Mae und Freddie Mac auf eine Weise, die sie schwächer macht, und das von ihnen abhängige Wohnungsfinanzierungssystem wird immer weniger in der Lage sein, den kritischen Wohnungsbedarf des Landes zu decken.
Seine Fehler wurzeln in a grundlegendes Missverständnis darüber, wie die GSEs funktionieren. Er hält ihre große Marktpräsenz für ein Problem und das Ergebnis der Unterkapitalisierung. Also hat er sich vorgenommen, diesen Anteil zu reduzieren, indem er ihr Kapital drastisch erhöht und ihren Fußabdruck verringert. Ihre große Marktpräsenz liegt jedoch nicht an ihrer Kapitalausstattung, sondern daran, dass sie nichts anderes bieten als FHA, USDA und VA bieten: die staatliche Garantie.
Die Staatsgarantie zieht Billionen von Dollar an Investitionen aus der ganzen Welt an, von Parteien, die ohne sie einfach nicht investieren würden. Dies wiederum schafft eine stabile, tiefe Liquidität, die die Hypothekenzinsen senkt, insbesondere für langfristige Festzinskredite.
Ihr großer Marktanteil ist somit nicht auf eine Kapitalarbitrage zurückzuführen, sondern darauf, dass sie einen unerschwinglichen Marktvorteil bei der Staatsgarantie haben. Und es ist kein Fehler, sondern warum es funktioniert und wie es einen breiten Zugang zu Krediten über den Konjunkturzyklus hinweg bietet.
Dieses grundlegende Missverständnis der Rolle der GSE hat Direktor Kalabrien auf einen schlecht informierten Weg der sogenannten Reform geführt und die GSE gezwungen, auf ein Niveau kapitalisieren, das weit über dem liegt, was sinnvoll ist und ihren Fußabdruck zu reduzieren, nur um ihren Fußabdruck zu reduzieren. Damit sind wir auf dem Weg zu einem System, in dem die Kreditvergabe teurer und weniger weit verbreitet ist, was zu einem weniger stabilen Wohnungsfinanzierungssystem führt, das weniger Zugang zu Krediten bietet. Kurz gesagt, es macht keinen Sinn.
Seine Vorgehensweise schadet auch den GSEs und der sie umgebenden Industrie unnötig. Er hat verhängt Preis steigt und Marktkapitalisierungen auf Kreditgeber, die bereits Zusagen von Fannie und Freddie zu früheren Bedingungen hatten, zwingt sie, ein neues Zuhause für bereits vergebene Kredite zu finden und Verluste aus den an die GSEs verkauften Krediten zu tragen, und trieb die Kosten einer Hypothek während einer Pandemie in die Höhe.
Und er weigerte sich insgesamt, den GSEs zu erlauben, die Kredite derer zu garantieren, die das Angebot der Politik während der Pandemie zur Nachsicht angenommen hatten, was die Kreditgeber erneut mit Verlusten behaftete und die Kreditkosten während der Pandemie noch weiter in die Höhe trieb. Dies wiederum, führte zu einem Anruf von Verbraucher- und Handelsgruppen fordern, dass es aufgehoben wird.
Noch beunruhigender ist jedoch seine plumpe Behandlung der GSEs selbst. Betrachten Sie sie, um „einige der schlimmsten Unternehmenskulturen, die ich je in Corporate America gesehen habe” Kalabrien hat vorgeschlagene Gehaltskürzungen auf ihre Führungskräfte, neue Beschäftigungsbeschränkungen für Abgänger und Rückforderungen von Boni und Entgeltumwandlungen, wenn die GSEs in Zeiten von Marktstress ins Straucheln geraten. Es überrascht nicht, dass dies zu einem Anstieg der Abgänge in den oberen Rängen geführt hat.
Nichts davon sollte überraschen, da Kalabrien den Wert, den die GSEs im System bieten, seit langem abgelehnt hat. Aufruf zur Verbriefung staatlich unterstützter Kredite „ein falscher Gott, der uns im Stich gelassen hat“ Er bevorzugte ein „Originate-to-Hold“-System, bei dem nur Verwahrstellen Hypotheken aufnehmen und diese einfach in ihren Büchern halten – was das System praktisch den Großbanken überlässt.
Was auch immer man von einem solchen System hält, es ist nicht das, was wir heute haben, und nicht das System, mit dessen Aufsicht er beauftragt wurde. Doch er untergräbt absichtlich das System, das er ist beauftragt, den Hypothekenverbriefungskanal von Fannie und Freddie zu beaufsichtigen, um seine Vision zu verwirklichen.
Wir haben nur einige Beispiele für die Fehltritte auf diesem unverantwortlichen Weg angeführt – es gibt leider noch viele mehr. Motiviert durch ein grundlegendes Missverständnis des Hypothekenmarktes reduziert und schwächt Direktor Calabria die beiden Institutionen, von denen der Hypotheken- und der Wohnungsmarkt des Landes noch immer abhängen. Wenn er weitermachen darf, wird er diese Märkte lahmlegen und uns weniger Zugang zu Krediten und mehr systemische Instabilität verschaffen.
Wir sind alle für eine Reform der Wohnungsbaufinanzierung und haben uns wiederholt dafür eingesetzt. Aber Reform bedeutet, das, was im aktuellen System funktioniert, zu nehmen und darauf aufzubauen. Regisseur Calabria reißt stattdessen ab, was funktioniert. Es ist Zeit für ihn zu gehen, bevor er noch mehr Schaden anrichtet.
Der Post FHFA-Direktor Mark Calabria muss gehen, erschien zuerst auf HousingWire.