Der Nationaler Maklerverband Es wird erwartet, dass die landesweite Beilegung von Provisionsklagen (NAR) Hypothekenkreditgeber und Kreditsachbearbeiter dazu zwingen wird, neue Wege zu finden, um Makler und Kreditnehmer anzusprechen, LOs eine wichtigere Rolle beim Hauskaufprozess einzuräumen und Wohnungsbaufachleute dazu zu ermutigen, eine Doppellizenzierung anzustreben , sagten Branchenexperten GehäuseDraht.
Hypothekenprofis haben die Entwicklungen bei den Provisionsklagen genau beobachtet, seit eine Jury aus Kansas City, Missouri, festgestellt hat, dass NAR, HomeServices of AmericaUnd Keller Williams haben sich verschworen, die Provisionssätze durch die sogenannte Beteiligungsregel der NAR zu erhöhen oder aufrechtzuerhalten. Diese Wohnungsbauexperten haben die potenziellen Auswirkungen auf Käufermakler herausgefunden – eine wichtige Quelle für Empfehlungen.
Kreditsachbearbeiter und Hypothekenmanager erwarten, dass Hausverkäufer und Hauskäufer aggressiver über die an Käufermakler gezahlten Provisionen verhandeln, was möglicherweise zu einer Kostensenkung führt. Zu diesem frühen Zeitpunkt ist es unklar Wie Solche Provisionen würden gezahlt, da Käufer ihre Makler aus eigener Tasche bezahlen oder Provisionen als Verkäuferkonzession bei den Abschlusskosten aushandeln könnten.
Unterdessen glauben Handelsgruppen, die Kreditgeber vertreten, dass weitere Details zum Vergleich erforderlich sind, um seine bevorstehenden Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zu verstehen. Sie machen sich jedoch bereits Sorgen über einige Gruppen von als gefährdet geltenden Kreditnehmern, die aufgrund von Finanzierungsproblemen die Maklerprovision des Käufers nicht bezahlen könnten.
Am Freitag kündigte NAR einen Vergleich an, der eine Schadensersatzzahlung in Höhe von 418 Millionen US-Dollar und ein Verbot jeglicher Regeln vorsieht, die es dem Makler eines Verkäufers erlauben, eine Entschädigung für den Makler eines Käufers festzulegen. Außerdem müssen Felder, in denen die Maklervergütung auf MLSs angezeigt wird, abgeschafft werden. Es gilt ein generelles Verbot, dass Makler MLSs abonnieren müssen, um eine Entschädigung anzubieten oder anzunehmen, und Käufermakler müssen über schriftliche Vereinbarungen verfügen.
NAR sagte, dass die Änderungen, sofern sie vom Gericht genehmigt werden, Mitte Juli 2024 in Kraft treten werden.
Empfehlungen einholen und sich an die Verkäuferseite gewöhnen
Mike Kortas, CEO bei NEXA-Hypothek, sandte eine klare Botschaft an die über 2.300 Hypothekendarlehensgeber seiner Hypothekenmaklerfirma: „Halten Sie Ihre Augen offen, halten Sie Ihre Ohren offen, achten Sie auf sich bietende Gelegenheiten und seien Sie bereit, mehr Käufern zu helfen.“ Sie sollten ohnehin Käufer vor Immobilienmaklern finden.“
NEXA hat sich schon immer auf Kaufkredite konzentriert, was bedeutet, dass einige seiner LOs bedeutende Geschäfte mit Käufermaklern tätigen. Kortas glaubt, dass gute Buy-Side-Agenten weiterhin von hoher Relevanz bleiben und mehr Geschäfte generieren werden, wenn die Konkurrenz ausscheidet. Daher müssen LOs Möglichkeiten finden, mit Immobilienmaklern oder direkt mit Käufern in Kontakt zu treten, die während des Hauskaufprozesses mehr Beratung benötigen.
Zu diesen Bemühungen gehören laut Kortas Open-House-Programme zur Unterstützung von Verkäufern und die gemeinsame Vermarktung von Immobilienangeboten mit diesen Fachleuten, die Nutzung sozialer Medien zur Kontaktaufnahme mit Kreditnehmern und manchmal auch der Kauf von Leads. Er sagte, er sei auch daran interessiert zu sehen, wo Häuser aufgelistet werden, da sie nicht mehr im MLS-System sein müssen.
Matthew VanFossen, CEO mit Sitz in New Jersey Absolute Home Mortgage Corporationist der Ansicht, dass die Einigung der NAR wahrscheinlich das beste Ergebnis für die Handelsgruppe war, da sie sich auf die Wahlmöglichkeiten und Offenlegung der Verbraucher konzentriert. Es vermeidet außerdem neue Nachahmerklagen, Unsicherheiten und weitere potenzielle Auseinandersetzungen mit dem Justizministerium (DOJ).
Laut VanFossen kommen im Durchschnitt etwa 50 % der Empfehlungen zu einem Einzelhandelsunternehmen von Käuferagenten. Mit der NAR-Vereinbarung können Immobilienmakler jedoch beginnen, direkt mit Hauskäufern zu verhandeln. Das stellt ein Problem dar, da Hypothekendarlehensgeber traditionell nicht so weitreichende Kontakte zu den Maklern der Verkäufer aufgebaut haben.
„Originatoren müssen möglicherweise umschwenken, indem sie bessere Beziehungen und Wege entwickeln, um Listing-Agenten zu unterstützen“, sagte er. „Sie sehen vielleicht, dass Käufermakler immer noch relevant sind, aber LOs müssen Wege finden, um ihre Käufermakler zu schulen und ihnen beizubringen, wie sie Verkäuferkonzessionen nutzen können, um beispielsweise vom Käufer bezahlte Maklergebühren zu finanzieren.“
Die Unterstützung von Eigenheimkäufern und deren Maklern macht den Job eines LO noch größer.
Nick Caccia, ein in Greenville, Rhode Island, ansässiger produzierender Vertriebsleiter bei CrossCountry-Hypothek, sagte, dass es schwierig genug sei, einen Kredit bis zum Schlusstermin zu bekommen, vor allem angesichts der derzeitigen Zinssätze. Jemandes Vertrauter und Berater im Immobilienbereich sein zu müssen, wäre „hart“.
Caccia sagte, dass 80 % seines Geschäfts über Käufermakler erwirtschaftet würden. Er nimmt an Tagen der offenen Tür teil und gibt Kurse bei Immobilienmaklerfirmen, wodurch er im Laufe seiner Karriere Beziehungen zu Maklern aufbauen konnte.
Da es sich bei den meisten Maklern, mit denen er zusammenarbeitet, um vollzeitbeschäftigte, engagierte Fachleute handelt, rechnet er nicht mit einem Geschäftsrückgang als Folge der Einigung.
Der hybride LO-Agent?
An einer anderen Front glaubt VanFossen, dass LOs aufgrund der Provisionsklage möglicherweise Immobilienlizenzen erhalten und/oder Immobilienkäufer zu LOs werden könnten. Es würde „die Lücke bei niedrigeren Provisionen schließen“, indem diese Fachleute „beginnen, beide Seiten des Deals zu vertreten“.
Laut VanFossen handelt es sich dabei um „ein eindeutig mögliches Ergebnis, das viele Hypothekengeber auf legale und gesetzeskonforme Weise prüfen“, darunter auch Absolute Home Mortgage, das Tests mit dieser Doppellizenzierungsstruktur durchführt. Das Unternehmen verfügte laut Angaben am Freitag über 274 LOs und 38 aktive Filialen Nationales Hypothekenlizenzsystem (NMLS).
Da Immobilienmakler jedoch zu Kreditgebern werden würden, hätte der Trend zur Doppellizenz auch eine „unbeabsichtigte Konsequenz“ für Marketing-Service-Vereinbarungen (Marketing Servicing Agreements, MSAs) zwischen Hypothekenbanken und Immobilienmaklerfirmen.
Eine weitere Konsequenz könnte das Aufkommen von Immobilienmaklern sein, die eigene Maklergeschäfte gründen und Joint Ventures mit Kreditgebern gründen, sagte er.
Es würde auch unweigerlich zu noch mehr dunklen Grauzonen bei der RESPA-Konformität führen.
Mehr Verhandlungen, niedrigere Provisionen
Gemäß den Bedingungen des Vergleichs müssen MLS-Teilnehmer, die mit Käufern zusammenarbeiten, vor der Besichtigung eines Hauses schriftliche Vertretungsvereinbarungen abschließen.
Führungskräfte der Hypothekenbranche gehen daher davon aus, dass Käufer die Makler aus eigener Tasche bezahlen oder von den Verkäufern die Zahlung ihrer Maklergebühren durch Zugeständnisse verlangen werden. Da die Verhandlungen laufen, ist mit einer Kürzung der Provision zu rechnen. Bei einer durchschnittlichen Immobilientransaktion werden in der Regel 5 bis 6 % an Maklerprovisionen gezahlt, davon 2 bis 3 % an den Makler des Käufers. (LOs erhalten im Durchschnitt etwa 1 %.)
Kevin Leibowitz, CEO von Broker Shop Grayton Hypothek, erwartet, dass „die Provisionen gekürzt werden“ und dass einige Käufermakler die Branche verlassen werden. Er hat sich darauf konzentriert, Empfehlungen von früheren Kunden und online einzuholen. Daher geht er davon aus, dass die Einigung sein Geschäft weitaus weniger beeinträchtigen wird als LOs, die auf Käufermakler als Empfehlungspartner angewiesen sind.
Ryan Tomasello, Geschäftsführer bei Keefe, Bruyette & WoodsEr stimmt zu, dass weitere Verhandlungen stattfinden könnten. Natürlich steckt der Teufel im Detail und es gibt eine Reihe von Fragen zur Funktionsweise dieser schriftlichen Vertretungsvereinbarungen.
„Zu den wichtigsten Fragen gehört, ob in diesen Vereinbarungen Entschädigungsbedingungen festgelegt werden müssen und ob zulässige Entschädigungsangebote von Maklern und Verkäufern nicht höher sein dürfen als die ursprünglichen Entschädigungsbedingungen, denen Käufer und Makler bereits zugestimmt haben“, sagte Tomasello in einer Stellungnahme Bericht am Freitag.
„Nach Ansicht von KBW dürfte die Kombination aus vorgeschriebenen Käufervertretungsvereinbarungen und dem Verbot pauschaler Vergütungsangebote von Maklern und Verkäufern zu einem erheblichen Preiswettbewerb bei den Maklerprovisionen führen“, fügte Tomasello hinzu.
Benachteiligte Kreditnehmer?
Nach Ansicht von Hypothekenhandelsgruppen kann die Einigung, wenn sie die Maklerprovisionen des Käufers senken kann, auch einige unterversorgte Kreditnehmer anfälliger machen.
Kreditnehmer versuchen, mit einer Hypothek von der zu kaufen Abteilung für Veteranenangelegenheiten scheinen den größten Nachteil zu haben.
Gemäß der aktuellen Police werden von einem Immobilienmakler oder Makler im Zusammenhang mit einem Darlehen der VA Gebühren oder Provisionen erhoben möglicherweise nicht dem Veteranenkäufer in Rechnung gestellt oder von diesem bezahlt. Es ist unklar, ob die VA oder die Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) kann die Richtlinie bis Mitte Juli ändern.
Verkäuferkonzessionen für VA-Kreditnehmer sind ebenfalls auf 4 % des Kaufpreises oder Schätzwerts des Hauses begrenzt und können auch einige Abschlusskosten abdecken, einschließlich der VA-Finanzierungsgebühr und vorausbezahlter Steuern. Und nach den bestehenden FHA-Regeln können Verkäufer bis zu 6 % an Vergünstigungen an FHA-Kreditnehmer leisten, um Abschlusskosten, vorausbezahlte Ausgaben und Rabattpunkte zu decken.
Dies könnte für Kreditnehmer mit VA- oder FHA-Darlehen ein wichtiger Teil der Gleichung sein, da sie in der Regel Rabattpunkte nutzen, um ihren von den Verkäufern gezahlten Hypothekenzins zu senken.
„Vermittlungsprovisionen waren aus Käufersicht noch nie ein Abschlusskostenfaktor“, sagt Ryan Grant, Mitbegründer und Abteilungsleiter von Neo-Wohnungsbaudarlehen, sagte HousingWire im November. „Wir wissen nicht einmal, ob die Maklergebühr des Käufers zulässige Abschlusskosten wären, da sie möglicherweise nicht einmal eine wesentliche Notwendigkeit für die Transaktion darstellen.“
Wenn FHA-Kreditnehmer beispielsweise alle 6 % der Verkäuferkonzessionen zur Zahlung der Maklerprovision nutzen würden, „nehmen Sie entweder vorübergehende oder dauerhafte Zinsrückkaufmöglichkeiten weg“, Brian Covey, EVP von Revolutionshypotheksagte im November.
In einem Brief vom Dezember an die Bundeswohnungsbehörden schrieb die Community Home Lenders of America, die kleine Kreditgeber vertritt, schrieb, dass „Kreditgeber traditionell die Maklerprovisionen des Käufers als Teil des Hypothekenfinanzierungsprozesses finanzierten, was die Tatsache widerspiegelt, dass 100 % der Maklerprovisionen in den Verkaufspreis einflossen.“
Den Mitgliedern sei jedoch aufgefallen, dass „viele Immobilienmakler bereits Kaufverträge schreiben, die vom Käufer die Zahlung der Immobilienprovision des Käufers verlangen.“ CHLA sagte, das neue Modell könnte möglicherweise dazu führen, dass Käufer die Provision aus eigener Tasche bezahlen oder auf eine Vertretung verzichten müssen.
Am Freitag sagte die Handelsgruppe, dass die NAR-Vereinbarung vor allem für unterversorgte, erfahrene und Minderheitskreditnehmer mit geringen Anzahlungskapazitäten Herausforderungen mit sich bringen werde, „die im Hinblick auf die Zeichnungsregeln geschützt werden müssen, damit sie nicht durch Änderungen der Provisionsstrukturen benachteiligt werden.“ ”
„CHLA engagiert weiterhin den Kongress und die Bundesregulierungsbehörden, um unverzüglich Lösungen zu entwerfen, um sicherzustellen, dass Hauskäufer keine negativen Auswirkungen haben – insbesondere diejenigen, die nur über begrenzte Mittel für den Hypothekenkaufprozess verfügen“, sagte Scott Olson, Geschäftsführer von CHLA, in einer Erklärung.
Der Verband der Hypothekenbanken (MBA) fügte hinzu: „Obwohl die vollständigen Einzelheiten der scheinbaren Einigung noch nicht veröffentlicht sind, wird MBA das Ergebnis sowie die Wahrscheinlichkeit beobachten, dass sich daraus neue Ansätze für Maklerprovisionen entwickeln.“
„Wir werden auch unser Engagement mit dem fortsetzen BundeswohnungsverwaltungMinisterium für Veteranenangelegenheiten und Fannie Mae Und Freddie Mac über mögliche Richtlinienänderungen, die in Zukunft erforderlich sein könnten“, sagte die Handelsgruppe in einer vorbereiteten Erklärung.
Caccia, die LO bei CCM, erwartet, dass Hauskäufer eine Abschlusskostengutschrift beantragen, um die Provisionen ihrer Makler zu decken. Seiner Meinung nach könnte es häufiger bei Erstkäufern von Eigenheimen vorkommen, „die nicht über das Geld für eine Anzahlung und Provisionszahlungen beim Kauf ihres Eigenheims verfügen“. Allerdings ist es auf wettbewerbsintensiven Märkten schwieriger, Zugeständnisse zu bekommen.
„Auf einem Markt wie unserem, wo es nicht viel Inventar gibt, ist es derzeit schwierig, ein Haus zu kaufen, egal was passiert. Viele meiner FHA-Käufer, die Anleiheprogramme, haben nicht genug für die Anzahlung, um die Richtlinien einzuhalten und weitere 2 % des Geldes im Voraus zu zahlen [for the agent commission]“, sagte Caccia.
„Ich würde mir vorstellen, dass sich einige von ihnen einfach direkt an den Börsenmakler wenden würden, aber ich weiß nicht, ob das ein nachhaltiges Modell ist“, fügte er hinzu.
VanFossen sagte, es gebe Gespräche darüber, dass „die Hypothekenbranche Methoden zur Finanzierung der Immobilienmaklerprovisionen der Käufer ausfindig macht“.
„Als Kreditgeber sind wir strikt dagegen. Das möchten wir nicht, da wir durch die Konzession des Verkäufers bereits über ein Fahrzeug verfügen. Wir sollten Kreditnehmer nicht in die Lage versetzen, im Rahmen einer Hypothek über einen Zeitraum von 15, 20 oder 30 Jahren zusätzlich 2 bis 3 % der Transaktion zu finanzieren. Und wir haben auch nicht das Gefühl, dass unsere Regulierungsbehörden wie FHA und FHFA daran besonders interessiert sind.“