Jeder weiß, dass es für Hausverkäufe sehr trockene 18 Monate waren. Als die Hypothekenzinsen ab 2022 stiegen, verschlechterte sich die Erschwinglichkeit der Zahlungen dramatisch und die Nachfrage von Eigenheimkäufern versiegte. Gleichzeitig ging das Verkäufervolumen zurück.
Aber jetzt kehren Verkäufer auf den Markt zurück. Das Neulistungsvolumen war letzte Woche 18 % höher als vor einem Jahr. Der gesamte verfügbare Lagerbestand steigt allmählich um etwa 1 % pro Woche – letztes Jahr war er im April noch rückläufig. Zu Beginn des zweiten Quartals sollten wir jede Woche ein beschleunigtes Lagerwachstum verzeichnen.
Alle diese Signale deuten auf steigende Hausverkäufe im Jahr 2024 hin. Das letzte Jahr war sehr, sehr niedrig, daher ist „Steigen“ nicht sehr schwierig. Es gibt immer noch viele Leute, die davon ausgehen, dass die Hypothekenzinsen sinken müssen, bevor es zu einer Erholung der Hausverkäufe kommt, aber die Daten zeigen, dass wir nur Stabilität auf den Hypothekenmärkten brauchen.
Ausstehende Verkäufe
Letzte Woche gab es landesweit 69.000 neue Verträge für den Kauf eines Einfamilienhauses. Es wurden weitere 15.000 Eigentumswohnungsverkäufe gestartet. Das ist ein Plus von 3 % für die Woche und satte 13 % mehr Umsatz als vor einem Jahr. Damit sind wir bei 367.000 Einfamilienhäusern im Vertragsstadium. Das sind 7 % mehr Hausverkäufe als vor einem Jahr.
Als die Hypothekenzinsen im Januar, Februar und Anfang März stiegen, verlangsamte sich das Umsatzwachstum. Aber da die Hypothekenzinsen jetzt etwa einen Monat lang stabil sind, sehen wir, dass die Verkäufe wieder anziehen.
Ich habe mit Logan Mohtashami, dem leitenden Analysten von HousingWire, über den Vergleich gesprochen Altos ausstehende Verkaufsdaten mit anderen Indikatoren für Hausverkäufe, insbesondere dem Verband der HypothekenbankenS Kaufhypothekenanträge indeX. Dieser Index, der Hypotheken abbildet, weist im Vergleich zum letzten Jahr immer noch kein wirkliches Wachstum auf. Unsere ausstehenden Verkaufsdaten zeigen jedoch ganz offensichtlich ein Wachstum.
Warum der Unterschied?
Ein Grund könnte sein, dass wir zu mehr Bargeldkäufen übergegangen sind. NAR meldete 33 % aller Barkäufer, das ist der höchste Wert seit 2014, als Käufer noch notleidende Immobilien aufräumten. Daher könnten Hausverkäufe für eine Weile etwas von den MBA-Hypothekendaten abgekoppelt sein.
Neue Angebote
Die Zahl neuer Angebote ist im Vergleich zur Vorwoche etwas zurückgegangen, aber letzte Woche kamen immer noch 22 % mehr Verkäufer auf den Markt als in derselben Woche des Vorjahres. Das ist ein Wachstum von 18 % gegenüber dem letzten Jahr, wenn wir die unmittelbaren Verkäufe einbeziehen, die neu gelistet wurden und bereits unter Vertrag stehen. Die sofortigen Verkäufe werden nicht zum aktiven Inventar hinzugefügt, sie stehen bereits aus.
Das sind 60.000 neue Angebote und weitere 17.000 Sofortverkäufe. Nicht nur die Zahl neuer Angebote nimmt zu, es gab auch 8 % mehr Sofortverkäufe als vor einem Jahr. Dies alles sind ermutigende Anzeichen für das Verkaufsvolumen auf dem Immobilienmarkt. Mehr Verkäufer bedeuten mehr Verkäufe im Jahr 2024. Dies ist im Gange und der Trend scheint mir sehr klar zu sein. Ich gehe davon aus, dass sich dieser Trend umkehren könnte, wenn es zu einem weiteren Schock der Hypothekenzinsen kommt, bei dem die Zinsen wieder in die Nähe von 8 % steigen.
Gesamtbestand
Die Zahl der Neueinträge ist im Vergleich zum Vorjahr um 18 % gestiegen. Auch die Zahl der Neuverträge ist gestiegen, allerdings nur um 13 %, so dass der Gesamtbestand an unverkauften Häusern wächst. Ich habe gezeigt, dass das letzte Jahr ganz offensichtlich ein angebotsbeschränkter Markt war. In diesem Jahr ist die Dynamik eine andere. Je länger die Hypothekenzinsen höher bleiben, desto mehr Lagerbestände werden aufgebaut.
Mittlerweile sind 517.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das sind 26 % mehr Häuser zum Verkauf als vor einem Jahr. Der Lagerbestand wurde nun 20 Wochen in Folge erweitert. Die Schlussfolgerung hieraus ist, dass diese Lagerausweitung auf anhaltend hohe Hypothekenzinsen zurückzuführen ist. Wenn die Zinsen deutlich sinken, wird sich der Wettbewerb um Eigenheimkäufer verschärfen und dieser Trend zum Bestandswachstum wird sich schließlich umkehren.
Wir dürften im August oder September fast 700.000 Wohnungen auf dem Markt haben. Das wird sich nach viel anfühlen! Eigentlich wird es nicht viel sein, aber es werden die meisten verfügbaren Häuser seit 2019 sein. Je länger wir bei höheren Hypothekenzinsen bleiben, desto mehr Lagerbestände können wieder auf das alte Normalniveau zurückgeführt werden.
Ausstehender Preis
Der Durchschnittspreis aller Häuser, die letzte Woche Angebote erhalten haben, liegt bei 393.775 US-Dollar – das sind 5 % mehr als vor einem Jahr.
Dies ist der Preis für die neuen Pendings. Dies ist ein anderes Preismaß als das, was ich normalerweise in den wöchentlichen Berichten von Altos teile. Es gibt viele Möglichkeiten, „Hauspreise“ zu messen. Wollen wir uns den Preis der Häuser ansehen, deren Treuhandkonto letzten Monat geschlossen wurde? Der geforderte Preis, den Hauskäufer sehen werden, wenn sie kaufen möchten? Oder in diesem Fall der Preis derjenigen, die Angebote erhalten – ein Hinweis darauf, wo die Nachfrage des Käufers liegt?
Normalerweise sprechen wir über den Angebotspreis aller Häuser auf dem Markt. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten und heute auf den Markt kommen, liegt der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA bei 439.900 US-Dollar. Das ist ein Bruchteil mehr als letzte Woche und nur ein halbes Prozent mehr als letztes Jahr zu diesem Zeitpunkt.
Aber wenn wir uns den Preis der Häuser ansehen, die unter Vertrag stehen, können wir sehen, wo sich die Käufer befinden und welchen Preis sie zahlen, bevor der Verkauf in den nächsten ein bis zwei Monaten abgeschlossen wird. Der Durchschnittspreis der neuen Verträge, die diese Woche ausstehen, beträgt 393.775 US-Dollar. Das sind 5 % mehr als vor einem Jahr.
Preisnachlässe
Der einzige Bereich, auf den ich besonders geachtet habe, sind Preissenkungen: der Prozentsatz der Häuser auf dem Markt, die ihren Angebotspreis senken mussten. Mittlerweile sind 31,9 % der Häuser auf dem Markt mit einem Preisnachlass gegenüber dem ursprünglichen Listenpreis. Das sind 50 Basispunkte mehr als in der Vorwoche und 1,4 % mehr als vor einem Jahr.
Da wir letztes Jahr zu dieser Zeit so wenige Verkäufer hatten, können Sie sehen, dass dieser Datenpunkt ein guter Indikator für das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage ist: Käufer schnappten sich jede gute Immobilie, die verfügbar war. In den meisten Märkten haben Käufer derzeit das Gefühl, dass sie weniger dringlich sind, und Verkäufer reagieren auf diese Tatsache.