In den nächsten zwei Jahrzehnten Immobilienfinanzierungsexperten Vorhersagen Hispanische Hausbesitzer werden 70 % aller neuen Hausbesitzer ausmachen.
Diese Zahl erklärt zumindest teilweise den spürbaren Optimismus unter den Teilnehmern des Politikgipfels Nationale Vereinigung hispanischer Immobilienfachleute Gary Acosta, der CEO des Handelsverbands, der diese Woche in Washington, DC, stattfand, nimmt diese prognostizierten Gewinne jedoch nicht als gegeben hin.
Latino-Kreditnehmer Lag nicht-hispanisches Weiß Kreditnehmer in Bezug auf Wohneigentum, und sie sind bei der Vergabe und Refinanzierung von konventionellen Hypotheken unterrepräsentiert.
Im Jahr 2020 machten hispanische oder lateinamerikanische Kreditnehmer nur 8 % aus Fannie Mae-unterstützte Refinanzierungen und 7% von Freddy Mac-unterstützte Refinanzierungen, während nicht-hispanische Weiße etwa zwei Drittel der Agentur-Refinanzierungen ausmachten, so die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierungdie neuesten Zahlen. Etwa zwei Drittel der von den GSEs in diesem Jahr finanzierten Kaufanbahnungen gingen an nicht-hispanische weiße Kreditnehmer, während 10,9 % der von Fannie Mae gekauften Kredite und 8,4 % der von Freddie Mac gekauften Kredite an lateinamerikanische oder hispanische Kreditnehmer gingen.
Acosta ist abgestimmt wie wichtig es ist, politische Entscheidungsträger zu Entscheidungen zu bewegen, die die einzigartigen Herausforderungen von Latinos berücksichtigen. Er äußert sich offen zu seiner Ansicht, dass die staatlich geförderten Unternehmen dazu da sind, Märkte zu bedienen, die vom privaten Sektor nicht gut bedient werden, und er hat einige Vorschläge, wie sie diese Mission erfüllen könnten.
Acosta führte den Vorsitz Amt für finanziellen Verbraucherschutz‘s Hypothekenausschuss, während Richard Cordray die Aufsichtsbehörde leitete. Er war Mitglied der Beratungsgremien von Fannie Mae und Freddie Mac sowie des Board of Directors der Verband der Hypothekenbanken.
HousingWire hat Acosta diese Woche interviewt, um seine Ansichten zu einigen der dringendsten wohnungspolitischen Fragen zu hören, die Latinos betreffen, einschließlich der Probleme vor dem FHFA und den GSEs Bundesverwaltung für Wohnungswesen, und seine Ansicht, dass die CFPB – trotz ihres manchmal antagonistischen Tons – nicht nur schlecht für die Hypothekenbanker war. Hier ist, was er zu sagen hatte. (Anmerkung des Herausgebers: Dieses Interview wurde aus Gründen der Länge und Klarheit leicht bearbeitet.)
Georgien Kromrei: Die gerechten Wohnbaufinanzierungspläne für die GSEs, die die FHFA September letzten Jahres angekündigt, waren Anfang des Jahres fällig – darauf warten wir noch. Was erhoffen Sie sich von diesen Plänen?
Gary Acosta: Latinos leben häufiger in Mehrgenerationenhaushalten. Regierungsbehörden beschäftigen sich schon länger damit. Besonders im Hinblick auf die Erschwinglichkeit werden wir wahrscheinlich mehr Familien sehen, die ihre Ressourcen zusammenlegen, um Häuser kaufen zu können. Diese Leute zu qualifizieren und das Fenster ein wenig zu erweitern, um einigen dieser kreditwürdigen Kreditnehmer entgegenzukommen, ist etwas, von dem ich hoffe, dass wir es dadurch erreichen können.
GK: Was würden Sie gerne sehen, dass die GSEs das Kreditfenster erweitern?
GA: Preisanpassungen auf Kreditebene wirken sich in der Regel auf Menschen mit geringen Anzahlungen aus, Kredit-Scores an den Rändern, wirken sich in der Regel überproportional auf Erstkäufer von Eigenheimen aus, insbesondere auf Farbige. Wie Sie wissen, haben wir diesbezüglich hin und her gehandelt – aber wir glauben, dass das Risiko etwas mehr über das Portfolio verteilt werden sollte. Denn die Menschen, die die Entlastung und Erschwinglichkeit am meisten brauchen, sind diejenigen, die die höchsten Preise zahlen. Das ist einfach kontraintuitiv.
Fannie und Freddie sind als staatlich geförderte Unternehmen verpflichtet, Marktsegmente zu bedienen, die der Privatsektor nicht angemessen bedienen würde. Deshalb ist die Regierung in diesem Raum. Sie sollten speziell für Kreditnehmer da sein, die sonst nicht bedient würden.
Nun, ich bin nicht naiv. Ich verstehe, dass es Risikofaktoren gibt. Jemand mit einer niedrigen Anzahlung, der einen niedrigeren FICO-Score oder Kredit-Score hat, ist auf dem Papier eindeutig ein riskanterer Kreditnehmer. Aber ich denke, dass dieses Risiko besser über das Portfolio verteilt werden kann.
GK: Wir haben jetzt von der CFPB gehört, die Abteilung für Wohnen und Stadtentwicklung sowie die FHFA an spezielle Kreditprogramme. Welche Fragen bleiben noch, bevor es zu einer breiten Akzeptanz bei den Kreditgebern kommt? Wer soll diese Fragen beantworten?
GA: Kreditgeber werden sich mit zwei primären Dingen befassen. Eine davon sind Wiederholungen und Optionsscheine: Schaffen diese Kredite mehr Risiken in Bezug auf das Rückkaufrisiko an sich? Ich denke, die GSEs könnten viel tun, indem sie sehr deutlich machen, wo diese hellen Linien verlaufen, wo diese Kreditgeber dem Risiko von Rückkaufszenarien ausgesetzt sind, und die Kreditgeber haben gesagt, dass alles, was sie brauchen, eine Definition ist.
An zweiter Stelle stehen Rentabilität und Gewinnmargen. Ich denke, eines der guten Dinge, die CFPB getan hat, war, die Entschädigung für Hypotheken für Kreditanbahner wirklich in den Griff zu bekommen. Ich finde das alles gut. Aber wieder eine der unbeabsichtigten Folgen der Abfindungs-Caps [is that it is sometimes] unrealistisch, Kredite zu vergeben, die genug Gewinn bringen, um dies zu belegen. Sie müssen die Kreditsachbearbeiter also für alle Kredite, die sie vergeben, gleich bezahlen. Wenn es Kredite gibt, die nur teurer in der Herstellung sind, oder die Margen einfach nicht da sind, werden die Kreditgeber sagen: “Wir wollen weniger dieser Kredite vergeben.”
GK: Eine Umfrage ergab, dass Latinos sind wahrscheinlicher als nicht-hispanische Weiße eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu besitzen. Wie beeinflusst das Ihre Meinung zu den neuen Gebühren der FHFA für Zweitwohnungsdarlehen?
GA: Manchmal werden das, was wir Mama-und-Pop-Investoren nennen, mit institutionellen Anlegern in einen Topf geworfen. Daher ist die Wahrnehmung, dass wir diesen Typen nicht helfen müssen. Sie sind diejenigen mit dem gesamten Kapital, sie brauchen weder die GSEs noch irgendeine staatliche Unterstützung, um dies weiter zu erleichtern. Ich denke, das ist falsch. Es gibt eine große Chance, Wohlstand zu schaffen, insbesondere unter verschiedenen Gemeinschaften und Farbgemeinschaften, indem man als Investition in kleine Immobilien mit ein bis vier Einheiten investiert. Und in dem Maße, in dem Fannie Mae und Freddie Mac in diesem Bereich hilfreich sein können, denke ich, dass sie es sein sollten, und sie sollten nicht davon abgehalten werden, in diese Art von Produkten zu investieren, wie Sie aufgrund einiger davon glauben gemacht werden diese Politik.“
GK: Einige geben FHA Principal Deputy Assistant Secretary Lopa Kolluri Kredit für die Entscheidung Hypothekenversicherungsprämien auf dem aktuellen Niveau zu halten. Andere argumentieren Es ist höchste Zeit, die Prämien zu senken, angesichts der herausragende Leistung des Hypothekenversicherungsfonds auf Gegenseitigkeit. Wo fallen Sie zu diesem Thema?
Die Hebel zur Verfügung [FHA] sind ohne einen bestätigten FHA Commissioner begrenzt. Und ich denke, dass die Menschen offensichtlich viel maßvoller in ihren Schritten sein werden, ohne dass diese Position vom Senat abgedeckt und vollständig bestätigt wird.
Ich war keiner der Befürworter, die sagen, hey, wir müssen, ratschen [the mortgage insurance premiums] nach unten, sobald wir auf die andere Seite der Mindestreserveanforderung kommen. Ich glaube nicht, dass etwas falsch daran ist, dort ein kleines Polster aufzubauen, um die Rentabilität des FHA-Fonds langfristig zu erhalten. Ich bin ein großer Befürworter davon. Letztendlich müssen wir wirklich genau prüfen, ob wir diese Gebühren senken und damit die Erschwinglichkeit verbessern können. Aber ich bin keiner, der denkt, dass wir das sofort machen müssen.
GK: Was sollten Ihrer Meinung nach Julia Gordons oberste Prioritäten sein, falls/wenn sie als FHA-Beauftragte bestätigt wird?
GA: Ich kenne Julia wirklich gut und ich denke, sie war eine ausgezeichnete Wahl für diese Position. Sie bringt eine Fülle von Kenntnissen und Erfahrungen in diese Position ein, als jemand, der eher Praktiker als Hypothekenbanker war. Aber sie war im Grunde in der Branche und versteht sie mehr als viele andere politische Beauftragte.
Ich denke, sie muss sich das Engagement der FHA für verschiedene Märkte, insbesondere den Latino-Markt, sehr genau ansehen. Ich habe immer gescherzt, dass FHA früher für „For Hispanic Applicants“ stand, weil es ein so brauchbares Produkt für Latino-Hauskäufer war. Aber wir haben gesehen, dass diese Zahlen in den letzten Jahren in Bezug auf den Anteil des Marktes und den Marktanteil, den sie haben, zurückgegangen sind. Es gibt dort drüben technologische Probleme, die den Zugang zu diesem Programm einschränken, und in dem Maße, in dem sie einige Lösungen dafür einbringen kann, wäre das großartig.
Es war wirklich großartig zu sehen, dass DACA-Empfänger offiziell für FHA-Programme zugelassen wurden. Es gibt immer noch viele Kreditgeber, die zögern, diese Produkte aggressiver zu verfolgen. Ich denke, Julia könnte hilfreich sein, um Trost in dieser Hinsicht zu schaffen und sehr klare, helle Linien zu ziehen, wo die roten Buchstaben in einem solchen Darlehen sein könnten.
GK: Einige haben gesagt, dass die CFPB unter der Führung von Rohit Chopra zu einer Politik der „Regulierung durch Durchsetzung“ zurückkehrt, und haben ihn mit dem ehemaligen CFPB-Direktor Richard Cordray verglichen. Was halten Sie von der erneuten Fokussierung auf die Durchsetzung?
GA: Eine demokratische Regierung wird den Eindruck haben, dass sie sich viel mehr auf die Durchsetzung konzentriert. Aber bei der Agentur schaue ich meistens auf Ergebnisse und nicht unbedingt auf Taktiken. Und ich denke, das Ergebnis der Agentur war für die Branche sehr positiv. Langfristig haben wir mehr Konkurrenz. Der Wettbewerb, insbesondere das Spielfeld im Bereich der Hypothekenbanken, ist viel ausgeglichener als vor der Gründung des CFPB. Ich denke, all das hat sich gut entwickelt, für die Verbraucher und für die Hypothekenbanker, offen gesagt.
Der Beitrag Gary Acosta über den politischen Weg zum hispanischen Wohneigentum erschien zuerst auf HousingWire.