Wir legen jetzt los, da die Saisonalität mit den Kaufanwendungsdaten in vollem Gange ist. Und bisher war es ein guter Jahresauftakt.
Hier ist der Überblick über den Wohnungsmarkt der letzten Woche:
- Die Kaufanwendungsdaten zeigten erneut ein positives wöchentliches Wachstum – und die Erholung von unten ist jetzt deutlicher.
- Der Wohnungsbestand verringerte sich um 6.468 Einheiten, ein stärkerer Rückgang gegenüber der Vorwoche.
- Die 10-Jahres-Rendite kann das kritische Niveau, das ich besprochen habe, nicht unterschreiten, also passiert nicht viel mit den Hypothekenzinsen.
Wenn ich über Saisonalität spreche, spreche ich von der zweiten Januarwoche bis zur ersten Maiwoche. Die Gesamtmengen fallen traditionell nach Mai, sodass Sie Ende März ein gutes Gefühl dafür bekommen, wie der Frühling wird.
Wir hatten ein aufeinanderfolgendes wöchentliches Wachstum von 25% und 3%. Der Schlüssel ist jedoch, dass die Rückgänge im Jahresvergleich aufgehört haben, tiefer zu gehen, und wir sind von unten merklich höher gestiegen.
Denken Sie jedoch daran, dass dies immer der Fall ist. Wir hatten 2022 einen Wasserfalltauchgang in Kauf-Apps – einen historischen Tauchgang, würde ich sagen – also gibt es eine flache Stange, an der man abprallen kann. Hat dieser Schritt mehr Beine und werden wir niedrigere Hypothekenzinsen brauchen, um mehr Wachstum in dieser Datenlinie zu erzielen?
Der Schlüssel zu Kaufanwendungsdaten ist, dass diese Datenzeile 30-90 Tage ausschaut, so dass das Wachstum, das wir hier sehen, mindestens etwa 30-90 Tage dauert, um die Verkaufsdaten zu erreichen. Wie ich seit einiger Zeit betont habe, begann sich diese Datenlinie am 9. November 2022 zu verbessern. Es wird bis Februar oder März dauern, bis sie in den Verkaufsdaten für Januar und Februar zu sehen ist.
Die jüngsten Daten zu ausstehenden Hausverkäufen der letzten Woche waren positiv; dies stimmt mit dem überein, was wir ab November und Dezember gesehen haben. Es ist vorerst ein niedriger Balkensprung, aber das Bluten im Wohnungsbau hat aufgehört, und wir haben es getan etwas Wachstum zeigen.
Wir konzentrieren uns auf die wöchentlichen Daten, um uns eine zukunftsgerichtete Vorstellung davon zu geben, wohin die Verkäufe gehen. Hoffentlich werden Ihnen die Beweise, die ich Ihnen oben gezeigt habe, und die Tatsache, dass niemand sonst darüber sprach, wie die Interna der Kaufanwendungsdaten ab dem 9. November besser wurden, Ihnen etwas Vertrauen in meine Modelle geben – so ähnlich wie die „America is back“-Wiederherstellungsmodell von 2020.
Wöchentliches Wohnungsinventar
Es gibt wieder einen weiteren Abwärtsbericht zu den wöchentlichen Lagerbeständen, da die Lagerbestände diese Woche gegenüber der Vorwoche wieder merklich gesunken sind. Wir geraten in eine Zeitleiste, in der der Lagerbestand sinken kann, nur weil die Nachfrage von den Tiefstständen leicht angezogen hat, und ich behalte das im Auge.
Ich war besorgt darüber, wie schnell die Lagerbestände zu Beginn des Jahres zurückgingen, und dann machten wir eine Pause von etwa zwei Wochen. Mittlerweile ist sie aber wieder gefallen, und die Lagerbestände sind um gesunken 6.468. Das ist nicht das, was ich sehen möchte, aber das ist die Realität der Welt, in der wir nach 2020 leben.
Hoffentlich bekommen wir den saisonalen Lagerbestandsschub im Jahr 2023 früher als in den letzten zwei Jahren, aber zum Glück ist der Lagerbestand dieses Jahr immer noch höher als im letzten Jahr.
- Wöchentliche Bestandsänderung (20.-27. Januar 2023): Fell von 472.122zu 465.654
- Dieselbe Woche im letzten Jahr (21.-28. Januar 2022): Fiel aus 276.865 zu 271.954
Im Juni 2022, Ich habe vorausgesagt dass, solange die Hypothekenzinsen hoch bleiben, eine Nachfrageschwäche im Laufe der Zeit zu mehr Lagerbeständen führen könnte – und wir könnten 2023 wieder auf das Lagerbestandsniveau von 2019 zurückkommen, was bedeutet, dass die Lagerbestände zusammenbrechen 1,52 Millionen unter Verwendung der NAR-Lagerbestände.
Unmittelbar nachdem ich diese Prognose abgegeben hatte, begannen die Daten für neue Auflistungen früher und schneller als gewöhnlich zu sinken, was die Prognose stark beeinträchtigte. Diese Prognose wird noch komplizierter, wenn die wöchentlichen Lagerbestände nicht wachsen.
Die NAR-Daten hinken etwas hinterher, aber der jüngste Bericht über bestehende Eigenheimverkäufe zeigt, dass der Bestand unterschritten wurde 1.000.000 nochmal. Dies ist erst das zweite Mal in der jüngeren modernen Geschichte, dass der Bestand das Jahr unter 1.000.000 beginnt.
Der NAR-Gesamtbestand liegt derzeit bei 970.000.
Es wird entscheidend sein, dass wir Kauf-Apps und Lagerbestände bis ins Frühjahr hinein im Auge behalten, da wir die traditionellen Lagerbestandserhöhungen sehen sollten, die außerhalb von 2020 in jeder Frühlingssaison stattgefunden haben. Die Frage ist: Werden die höheren Nachfragetrends den Lagerbestand auffressen? Wachstum, und geschieht dies bereits?
Selbst mit dem großen Nachfrageeinbruch im Jahr 2022 war es ein Kampf, die Gesamtlagerbestände wieder auf das Niveau von 2019 zu bringen, das das Vier-Jahrzehnte-Tief bei den aktiven Angeboten war, bevor uns die Covid-19-Pandemie traf.
Ich würde mir wünschen, dass die Lagerbestände der traditionellen Frühjahrssaison schneller wachsen, als wir es in den letzten zwei Jahren gesehen haben. Bisher ist dies noch nicht geschehen – zumindest nicht in sinnvoller Weise. Ich bin jedoch sehr dankbar, dass die Gesamtlagerbestände in diesem Jahr höher sind als im letzten Jahr.
10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen
Bei den Hypothekenzinsen hat sich letzte Woche nicht viel getan. Die 10-Jahres-Rendite konnte das kritische Niveau, von dem ich gesprochen habe, einfach nicht unterschreiten 3,42 %-3,45 %.
Im Moment schweben wir nur dazwischen herum 6,15 %-6,21 %, die Hypothekenzinsen letzte Woche. Dies geschah, während die PCE-Inflationsdaten der letzten Woche eine Fortsetzung der Abkühlung der Wachstumsrate der Inflation zeigten. Diese Inflationsdaten haben den Markt nicht bewegt.
Ein Teil meiner Prognose für 2023 für die 10-Jahres-Rendite ist, dass die 10-Jahres-Renditespanne dazwischen liegen sollte, wenn die Wirtschaft stabil bleibt 3,21 %-4,25 %dh Hypothekenzinsen zwischen 5,75 %-7,25 %. Bei wirtschaftlicher Schwäche könnten die Anleiherenditen schnell auf fallen 2,72 %, Hypothekenzinsen in der Nähe nehmen 5%.
Die Wirtschaftsdaten waren solide genug, um die Rezessionsrede in Schach zu halten, da sich der Arbeitsmarkt immer noch hält. Wir haben jedoch nächste Woche eine Menge Daten – und a Bundesreserve Treffen.
Die kommende Woche
Wir werden eine arbeitsreiche Woche haben, dank der Fed-Sitzung, Daten zu Stellenangeboten, Daten zu Arbeitslosenansprüchen und dem Stellenbericht am Freitag – all dies könnte die Märkte bewegen. Oh je, das wird lustig!
Die Fed wünscht sich eine Schwäche der Arbeitsmärkte und des Lohnwachstums. Wir werden sehen, ob Vorsitzender Powell etwas zu den aktuellen Märkten zu sagen hat, die auf zukünftige Zinssenkungen setzen.
Diese Woche werden wir auch erfahren, ob die Daten zu Stellenangeboten fallen oder wachsen. Ein Rückgang der Stellenangebote wird nach Ansicht der Fed die Inflation senken, da die Stellenangebote für ihren Geschmack zu hoch sind. Während sich das Lohnwachstum abkühlt, zieht es die Fed vor, mehr Schwäche bei den Arbeitsmarktdaten zu sehen.
Ich werde auch den großartigen Bundesstaat Texas besuchen und in Houston und San Antonio sprechen.
Jede Schwäche am Arbeitsmarkt und Lohnwachstum dürfte die Anleiherenditen nach unten drücken. Wie ich jedoch in den letzten Wochen erwähnt habe, war es für die Anleiherenditen in letzter Zeit schwierig, nach unten auszubrechen. Trotz des klaren Abwärtstrends im PCE-Inflationsbericht vom vergangenen Freitag gingen die Anleiherenditen beispielsweise an diesem Tag nicht zurück.
Wir haben eine arbeitsreiche und kritische Woche vor uns, die den aufregenden Monat Januar krönen wird. Insgesamt hatten wir im Januar einen positiven Monat bei den Wohnungsdaten, aber ich hätte bis jetzt gerne mehr Bestand gesehen. Dass wir aber über dem Vorjahresniveau liegen, ist ein Pluspunkt für alle.
Wir werden diese Woche alle Daten genau im Auge behalten, um die aktuellste Sicht auf den US-Immobilienmarkt zu bieten.