Die letzten zwei Jahre waren gut für Christian Dicker.
Wie viele Kreditsachbearbeiter arbeitete Dicker nachts und an Wochenenden, schlug Refinanzierungen durch und kaufte Hypotheken zu rekordniedrigen Zinsen für Kunden. Es spielte keine Rolle, wo er war – beim Abendessen mit seiner Familie in einem schicken Restaurant oder auf einem Boot auf dem See, Dicker hatte immer sein Telefon in der Hand, um sicherzustellen, dass er keine E-Mail seiner Kunden verpasste oder Anrufe. Etwa 40 % seines Geschäfts kamen im Sommer 2021 von Refis, obwohl er sich während seiner gesamten Karriere auf den Kauf von Hypotheken konzentrierte.
Aber die Boomzeiten sind vorbei, das weiß er.
Einer von Dickers Kunden hat sich am vergangenen Wochenende von einem Hauskauf im Wert von 295.000 US-Dollar in Michigan am vergangenen Wochenende zurückgezogen. So etwas war vor einem Jahr praktisch unbekannt, als die Zinsen bei etwa 3 % lagen.
„Nachdem mein Kunde gehört hatte, dass seine monatliche Hypothekenzahlung etwa 2.000 US-Dollar pro Monat betragen würde, zog er sich am nächsten Tag von dem Angebot zurück“, sagte Dicker, ein leitender Kreditsachbearbeiter bei Motto Hypothek. „Vor weniger als einem Jahr hätte mein Kunde das Haus mit einer monatlichen Hypothekenzahlung von 1.700 $ kaufen können.“
Das Umfeld steigender Zinsen hat Dickers Pipeline ausgedünnt und Refis fast vollständig ausgemerzt. Und er ist bei weitem nicht allein. Die Marktbedingungen haben unzählige LOs, einschließlich Dicker, gezwungen, kreative Lösungen zu finden, um Hauskäufe für Kunden zu verhindern, deren Kaufkraft in den letzten sechs Monaten stark abgenommen hat. Das Origination-Volumen wird seinen stetigen, signifikanten Rückgang fortsetzen, was geringere Gehaltsschecks für LOs und ihre Kreditgeber bedeutet. Währenddessen werden ihre potenziellen Kreditnehmer ständig ausgepreist – was bedeutet, dass viele die Suche nach einem neuen Zuhause auf unbestimmte Zeit verschieben oder ganz aufgeben.
Der plötzliche Anstieg der Zinssätze – die Mitte Juni auf einen Höchststand von über 6 % anstiegen, bevor sie eine Woche später auf die Spanne von 5,75 % fielen – hat sich für die Hypothekenbranche als Schock für das System erwiesen. Kreditgeber haben während der Pandemie Personal aufgestockt, um von diesen niedrigen Zinsen zu profitieren, und sind nun enorm überbesetzt, da das Geschäft dramatisch einbricht. Für Dicker und die gesamte Branche ist die Zukunft zunehmend ungewiss, und die Gesamtaussichten können sich wie ein Verlustgeschäft anfühlen.
„Es gibt wirklich kaum Gewinner in der Hypothekenbranche“, sagte Joe Garrett, Gründer des Beratungsunternehmens für Banken und Hypothekenbanken Garrett, Mcauley & Co. „Die Gewinner in Bezug auf die Hypothekenbanken sind diejenigen, die viel Service haben, weil der Wert mit steigenden Zinsen gestiegen ist. Außerhalb des Hypothekengeschäfts sind die Gewinner die Eigenheimbesitzer, die refinanziert haben.“
Das Verband der Hypothekenbanken prognostiziert einen Betrag von 2,4 Billionen US-Dollar Ursprünge In diesem Jahr werden nur 730 Milliarden US-Dollar aus Refis stammen. Im Vergleich zu 2021 wird das Kreditvergabevolumen voraussichtlich um 40 % gegenüber dem Kreditvergabevolumen von 4 Billionen US-Dollar im letzten Jahr zurückgehen. Weniger Geschäfte für Kreditgeber und Immobilienmakler schaden im Gegenzug Titelgesellschaften, Technologieanbietern, Gutachtern und Hypothekenversicherungsunternehmen.
Aber jeder Markt, der einige Unternehmen an den Rand der Insolvenz treibt, wird auch Chancen für andere schaffen. Durch zahlreiche Interviews mit Branchenakteuren hat HousingWire den sich schnell verändernden Wohnungsmarkt bewertet, um festzustellen, wer weiterhin anfällig für das Umfeld mit höheren Zinsen ist und wer in den kommenden Monaten Kapital schlagen wird.
Das Keulen
„Sie werden sehen, dass der Immobilienmarkt viele Leute aussteigen lässt, was bedeutet, dass es weniger Kredite geben wird, was bedeutet, dass Sie wahrscheinlich viele Leute sehen werden, die anfangen, auszusteigen. “, sagte Coley Carden, Vizepräsident für Wohnungsbaukredite bei Winchester Genossenschaftsbank.
Banken, inkl Wells Fargo undJPMorgan Chase, die Portfolios von hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS) besitzen und halten, sowie Kreditgeber, die keine Banken sind, haben bisher die Hauptlast der steigenden Zinssätze getragen. Beide Depotbanken haben in ihren Hypothekenabteilungen groß angelegte Entlassungen eingeleitet, und Wells Fargo hat angedeutet, dass es plant, sein Hypothekengeschäft zurückzuziehen.
Nichtbanken-Kreditgeber, einschließlich Pennymac, Herr Cooper, KreditDepot, Garantierter Preis, Fahrrinne Unabhängige Hypothek, Interfirst Mortgage Co., Bewegungshypothek, New Rez/Caliber, First Guaranty Mortgage Corporation und Better.com, Alle haben in diesem Jahr mindestens eine Personalabbaurunde durchgeführt, und es wird erwartet, dass weitere Personalabbaumaßnahmen fortgesetzt werden, wenn das Volumen sinkt. Mehr als 10.000 Stellen in der Industrie seien im vergangenen Jahr wahrscheinlich bereits abgebaut worden, sagten Analysten gegenüber HousingWire.
Während Branchenbeobachter sagen, dass Originatoren jetzt in einer besseren Position sind als während der Finanzkrise im Jahr 2008, hauptsächlich aufgrund des Refi-Booms in den letzten zwei Jahren, einschließlich Analysten Argus-ForschungKevin Heal von , gehen davon aus, dass die Gewinnmargen in den kommenden Quartalen aufgrund der Volatilität und der Kreditgeber, die Kredite auf dem Sekundärmarkt mit geringeren Gewinnen oder mit Verlust verkaufen, zurückgehen werden.
„Bei den heutigen steigenden Zinssätzen in Verbindung mit der Inflation haben potenzielle Käufer eine stark verringerte Kaufkraft erlebt“, sagte Sean Dobson, Chief Executive Officer von Amherst-Holdings. „Dies wird wahrscheinlich dazu führen, dass einige, die möglicherweise bereit gewesen wären, etwas anderes zu kaufen, eine Pause einlegen.“
Makler rüsten sich für magerere Zeiten
Reduzierte Kaufkraft bedeutet weniger abgeschlossene Geschäfte für Immobilienmakler, deren Agenten früher Liebesbriefe von Hauskäufern erhielten, die verzweifelt Bieterkriege gewinnen wollten.
Allerdings sind Immobilienmakler nicht immun gegen das aktuelle Marktumfeld. Da es sich bei ihren Agenten in der Regel um 1099-Vertragspartner handelt, gelten sie als isolierter als Hypothekenbanken, deren Mitarbeiter im Allgemeinen W2s erhalten.
Anfang Juni auf Luxus ausgerichtet Seitedas mehr als 200 Millionen US-Dollar bei einer Bewertung von 2,5 Milliarden US-Dollar gesammelt und 40 Mitarbeiter oder etwa 40 entlassen hat 10 % seiner Belegschaft.
„In unseren Bemühungen, die Nachfrage zu befriedigen, haben wir das Team schneller vergrößert, als wir alle schulen, unterstützen und entwickeln konnten, um den Anforderungen sich ändernder Rollen und Prozesse gerecht zu werden“, sagte Gründer und CEO Guy Gal in einer schriftlichen Erklärung. „In Anbetracht dessen, gepaart mit den makroökonomischen Trends, die den Immobilienmarkt prägen, haben wir uns entschieden, langsamer zu werden und uns besser zu organisieren, damit wir wieder beschleunigen können.“
Tech-getrieben Rotflosse entlassen 470 Mitarbeiter, oder etwa 8% seiner Belegschaft, sagten, die Nachfrage nach Wohnraum sei im Mai hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Aber das Maklerunternehmen ist insofern ungewöhnlich, als es angestellte Makler und ein Geschäftsmodell hat, das während des Abschwungs auf dem Wohnungsmarkt dünn gesättigt ist. Kompass, das ebenfalls eine Tech-Neigung hat und ebenfalls unrentabel ist, hat etwa 450 Stellen gestrichen, etwa 10 % der Mitarbeiter des Maklers. Compass kündigte außerdem an, alle Fusions- und Übernahmeaktivitäten für den Rest des Jahres einzustellen.
Andere führende Maklerunternehmen sagten schnell, dass solche Probleme nicht unbedingt stärkeren Gegenwind für Immobilienmakler bedeuten würden.
„Man muss eine Ameise sein, die bei gutem Wetter Krümel wegräumt, um bei schlechtem Wetter genug zu essen zu haben“, sagt Frederick Peters, CEO von Coldwell-Banker Warburg Peters, sagte RealTrends. „Kompass hat das nie gemacht.“
Dennoch werfen viele große Brokerhäuser einen genauen Blick auf ihre physischen Fußabdrücke, Lieferantenbeziehungen und andere potenzielle Mittel, um das Fett bei sinkendem Volumen zu reduzieren.
Nachfrage sinkt für Häuslebauer
Weniger Käufer auf dem Markt bedeuten auch, dass Bauherren Käufer mit Anreizen anlocken, was sich negativ auf die Margen auswirkt.
„Dinge wie das Herabsetzen eines Kundenpreises oder das Anbieten von kostenlosen Upgrades für ihr Haus und das Senken der Grundstücksprämie zählen nicht wirklich als Preissenkung, sondern als kostenloses Verschenken von Dingen“, sagte Carl Reichardt, Analyst für Eigenheimbau bei BTIG.
Trotz der negativen Auswirkungen auf das Endergebnis der Bauherren locken solche Anreize die Käufer immer noch nicht. Eine Kombination aus höheren Hauspreisen, steigenden Zinssätzen, Verbrauchersorgen über die Zukunft des Immobilienmarktes und dem Mangel an neuem Hausbestand hat laut Reichardt zu einem Rückgang der Verkäufe und des Verkehrs geführt.
Mehr als die Hälfte der 86 vom BTIG/HomeSphere State of the Industry Report befragten Bauherren berichteten im Jahresvergleich Umsatzrückgang, was den größten Anteil der Bauunternehmen markiert, die in mehr als vier Jahren einen jährlichen Umsatzrückgang erlebt haben. Nur 20 % meldeten zu Beginn der Pandemie ein Verkehrswachstum im Jahresvergleich, den niedrigsten Stand seit April 2020.
Vermieter halten die Karten
Der Satz „Bargeld ist König“ war vielleicht noch nie so treffend – die Immobilienpreise bleiben hoch und steigende Zinsen benachteiligen Hypothekensuchende.
Selbst wenn sich die Hypothekenzinsen im Bereich von 6 % bewegen, werden Häuser immer noch verkauft, sagten Kreditsachbearbeiter. Allerdings nicht unbedingt für Käufer mit Finanzierung. Laut Daten von Redfin war es 2021 viermal so wahrscheinlich, dass Hauskäufer, die Bargeld anbieten, einen Bieterkrieg gewinnen als diejenigen, die dies nicht taten.
Der durchschnittliche Preis für bestehende Immobilien stieg im Mai gegenüber dem Vorjahr um 14,8 % auf ein Allzeithoch von mehr als 407.000 USD und überschritt zum ersten Mal die 400.000-Dollar-Marke, so ein Bericht des Bundesverband der Immobilienmakler zeigte.
Dicker von Motto Mortgage erinnert sich, dass er im Oktober Kredite auf einem mittleren 3%-Niveau bereitgestellt hatte. „Vor nicht einmal einem Jahr haben sich die Raten auf knapp über 6 % fast verdoppelt. Sie können nichts von neuerer Qualität und größerer Größe im Vergleich zum letzten Jahr bekommen“, sagte er.
Laut NAR machten Barverkäufe 25 % der Transaktionen im Mai aus, wobei 16 % von Privatanlegern oder Zweitwohnungskäufern stammten, die von der steigenden Mietnachfrage profitierten.
„Mehr Menschen mieten, und die daraus resultierende Mietpreissteigerung könnte mehr institutionelle Investoren dazu anregen, Einfamilienhäuser zu kaufen und sie in Mietobjekte umzuwandeln“, sagte Leslie Rouda Smith, Präsidentin von NAR.
Amherst Holdings, das mehr als 46.600 Mietwohnungen im ganzen Land mit einem geschätzten Wert von mehr als 7,6 Milliarden US-Dollar erworben hat, sieht Potenzial für mehr Geschäft in einem für die Hypothekenbranche rückläufigen Markt. Der Anstieg der Kreditkosten bedeutet, dass die Verbraucher nicht in der Lage sein werden, dasselbe Haus zu kaufen, das sie sich vor einem Jahr hätten leisten können.
„Wenn sich die Nachfrage nach Haushaltskäufern von Immobilien abkühlt, sehen wir möglicherweise mehr Gelegenheiten für Unternehmen im Leasingbereich, Einfamilienmieten an diejenigen anzubieten, die aus dem Hauskaufmarkt ausgepreist wurden“, sagte Dobson von Amherst.
„Ob es sich um ein neues Einfamilienhaus mit allem Drum und Dran oder um eine Wohnung zur Miete handelt, sie werden zu höheren Preisen und auch schneller vermietet“, fügte Aaron Sklar, Partner bei, hinzu Kiser-Gruppe.
Laut einem Bericht des Gemeinsames Zentrum für Wohnbaustudien an der Harvard-Universität.
Die Mieten für Einfamilienhäuser stiegen noch schneller als die für Wohnungen, was durch die Nachfrage nach mehr Platz bei Haushalten, die remote arbeiten, in die Höhe getrieben wurde, heißt es in dem Bericht. Die Mieten für Einfamilienhäuser stiegen im März 2022 landesweit um 14 % und markierten laut CoreLogic-Daten den 12. Monat in Folge mit einem rekordhohen Wachstum.
„Es ist definitiv ein Vermietermarkt“, sagte Sklar von der Kiser Group. „Die Mieten scheinen genauso stark zu steigen wie die Zinsen. Ich glaube nicht, dass es ein Gewinn für irgendjemanden auf der Kreditgeberseite ist. Aber ich denke schon, dass Immobilieneigentümer und Einfamilienhausbetreiber die eigentlichen Nutznießer der höheren Zinsen sind.“
Der Beitrag Gewinner und Verlierer dieses volatilen Wohnungsmarktes erschien zuerst auf HousingWire.