Früher in diesem Monat, Ginnie Mae vorgeschlagen deutliche Steigerungen in den Finanzanforderungen für unabhängige Hypothekenbankemittenten und eine neue bankähnliche risikobasierte Kapitalanforderung.
Die Community Home Lenders Association (CHLA) erkennt an, dass Ginnie Mae die Verantwortung trägt, das Risiko ihrer Emittenten zu überwachen. Als einzige nationale Organisation, die ausschließlich IMBs vertritt, ist CHLA jedoch besorgt, dass diese Änderungen den Zugang zu Hypothekenkrediten einschränken, kleinere Emittenten unverhältnismäßig stark treffen und die Emittentenkonzentration erhöhen könnten.
Als Willie Sutton gefragt wurde, warum er Banken ausraubte, antwortete er angeblich: „Denn dort ist das Geld.“
Also hat CHLA heute eine ausführliche Kommentarbrief, die Ginnie Mae auffordert, den Vorschlag zurückzuziehen – oder ihn zumindest zu überarbeiten, um sich auf größere Emittenten zu konzentrieren – “Weil dort das Risiko liegt.”
CHLAs Januar 2019 Bericht über Ginnie Mae wies darauf hin, dass „die 15 größten Emittenten von Ginnie Mae 75 % der GNMA-Wertpapiere ausmachen“. Ginnie Mae selbst hat eingeräumt, dass ihr größtes finanzielles und systemisches Risiko bei ihren großen Mega-Dienstleistern/Emittenten besteht. Und die Abwicklungskosten für kleinere Emittenten sind viel niedriger, weil sie leichter zu absorbieren sind.
Welchen Schaden hat die Anwendung dieser bedeutenden neuen Finanzvorschriften auf kleinere Emittenten? Der CHLA-Brief weist darauf hin, dass die Verdrängung kleinerer Emittenten aus dem Geschäft oder in die Arme größerer Dienstleister „den Zugang zu Hypothekenkrediten aufgrund einer erhöhten Emittentenkonzentration und weniger Auswahlmöglichkeiten bei der Verbriefung von Krediten zu reduzieren.“Dies würde die Prioritäten der Regierung für die Verwirklichung der Rassengerechtigkeit und die Erhöhung des Eigenheimbesitzes untergraben.
Darüber hinaus könnte die Anwendung dieser strengen neuen Anforderungen auf kleinere Emittenten aufgrund der erhöhten Branchenkonzentration das finanzielle und systemische Risiko von Ginnie Mae tatsächlich erhöhen.
Und die erhöhten Nettovermögens- und Liquiditätsanforderungen scheinen willkürlich gegen kleinere Emittenten gerichtet zu sein. Sie schließen Private Label Securities (PLS) (die Quelle der Immobilienkrise 2008) und Portfoliokredite aus, die beide von größeren Emittenten eher bedient werden. Und sie machen keinen Unterschied zwischen tatsächlichen und geplanten Überweisungspflichten, was die geringeren finanziellen Verbindlichkeiten ignoriert, die mit der tatsächlichen Option einhergehen, die kleinere Emittenten häufiger wählen.
CHLA ist auch der Ansicht, dass die vorgeschlagene neue risikobasierte Kapitalanforderung ganz gestrichen werden sollte – für große und kleine IMBs. Dieser neue Standard wendet in unangemessener Weise einen bankähnlichen Kapitalstandard auf Nichtbanken an – mit einer unangemessen kurzen Frist für die Einhaltung. Dies würde die Hypothekenkosten aufgrund einer Verringerung des Wertes der Hypothekendienste erhöhen, die Vergabe von Hypothekendarlehen mit geringem Saldo verhindern und die Abwanderung von Refi-Krediten fördern (was die Vorauszahlungsgeschwindigkeit erhöht).
Es gibt einen Grund, warum der IMB-Anteil an der Emission von Ginnie Mae von 12 % im Jahr 2010 auf 90 % heute in die Höhe schoss. Als CHLA kürzlich Bericht über IMBs zeigt, leisten IMBs bessere Arbeit im Dienste von Minderheiten, unterversorgten Kreditnehmern und niedrigeren FICO Kreditnehmer punkten als Banken.
Daher wird es für diese unterversorgten Kreditnehmer einfach schwieriger, einen Kredit aufzunehmen oder die Zinssätze oder Kosten eines Kredits zu erhöhen, indem er neue, risikobasierte Kapitalanforderungen für IMBs auferlegt. Dies würde die Ziele der Regierung der Rassengerechtigkeit und der Förderung von Wohneigentum untergraben.
Letztendlich hinterfragt CHLA, ob Ginnie Mae ihrem gesetzlichen Auftrag folgt, die Förderung des Zugangs zu Krediten mit der Verwaltung ihrer Portfolios mit einem „minimalen Verlust“ in Einklang zu bringen. Anstatt diesen „Mindestverlust“-Standard anzuwenden, begründet Ginnie Mae ihre neuen Anforderungen explizit mit einem viel strengeren Standard der „Risikominimierung“.
Um es klar zu sagen: Ginnie Mae hat bereits fast kein Kreditrisiko, da sie lediglich Kredite rückversichert, die bereits zu 100 % oder größtenteils vom Bund garantiert sind. Und Ginnie Mae läuft derzeit ein Rekordgewinn von 2,4 Milliarden Dollar inmitten von COVID – einem realen Stresstest für Emittenten, der eine universelle Stundungsoption und einen enormen Anstieg der Ausfälle und der Vorleistung der Servicer beinhaltete. Es ist daher nicht klar, wie belastend neue Anforderungen an kleinere Emittenten derzeit notwendig oder angemessen sind.
Die Lehre aus der Immobilienkrise von 2008 ist klar: Fokussieren Sie sich auf die Einheiten, die zu groß sind, um zu scheitern, und konzentrieren Sie sich auf systemische Risiken. CHLA gibt nicht vor, Ginnie Mae zu sagen, wie sie die Aufsicht über die großen Mega-Servicer-Emittenten, die die große Mehrheit ihrer Kredite bedienen, gezielt beaufsichtigen soll. Aber genau hier sollte der Fokus liegen – und gleichzeitig die kleineren Kreditgeber/Emittenten schützen, die sicherstellen, dass die Verbraucher Hypothekenwahlmöglichkeiten, einen intensiven Wettbewerb und einen persönlichen Service haben.
Scott Olson ist der geschäftsführende Direktor der Community Home Lenders Association (CHLA).
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