Das Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung veröffentlichte umfangreiche Pläne letzte Woche entwickelt von Fannie Mae und Freddy Mac den Wohnungsmarkt gerechter zu gestalten, teilweise durch Änderungen des Bewertungsverfahrens.
Die Pläne für gerechte Wohnungsfinanzierung von Fannie Mae und Freddie Mac erweitern die nicht-traditionellen Immobilienbewertungen, die sich manchmal auf Grundsteuerinformationen, von Dritten gesammelte Daten oder Algorithmen zur Bewertung des Immobilienwerts stützen. Beide GSEs argumentieren, dass diese Ansätze die Gerechtigkeit fördern.
„Der Einsatz automatisierter Tools zur Ermittlung von Hauswerten hilft dabei, menschliche Vorurteile zu beseitigen, obwohl es die Erfassung und Bewertung des aktuellen Zustands einer Immobilie einschränkt“, schrieb Freddie Mac.
Desktop-Bewertungen und hybride Bewertungen, bei denen ein unabhängiger Dritter die Immobilie inspiziert, „senken sowohl die Kosten für den Kreditnehmer als auch das potenzielle Risiko von Voreingenommenheit, indem sie eine stärkere Trennung zwischen Gutachter und Kreditnehmer schaffen”, schrieb Fannie Mae.
Nicht-traditionelle Bewertungen zur Rettung
Die Forschung von Freddie Mac kam 2021 zu dem Schluss, dass bei Kaufbewertungen Bewertungslücken bestehen, die sich negativ auf schwarze und lateinamerikanische Kreditnehmer und Hausbesitzer auswirken. Das war, bevor eine Studie die regulatorische Dysfunktion der Bewertungsbranche aufzeigte und bevor eine Bundesarbeitsgruppe versprach, Bewertungsverzerrungen zu bekämpfen.
Eine Folgestudie, die Freddie Mac durchgeführt hat im Mai fanden heraus, dass „selbst nach Berücksichtigung wichtiger Faktoren, die sich auf Hauswerte und Bewertungspraktiken auswirken, Immobilien in Schwarzen- und Latino-Gebieten eher Schätzwerte erhalten, die unter die Vertragspreise fallen, und diese Wahrscheinlichkeit steigt, wenn die Konzentration von Schwarzen oder Latinos in der Nachbarschaft zunimmt .“
Die Heilung? Laut dem gerechten Wohnbaufinanzierungsplan von Freddie Mac könnte es der Ausbau automatisierter Bewertungsmodelle sein.
Die Verwendung seiner automatisierten Bewertungsmodelle „führt zu relativ geringeren Rassenunterschieden“, sagte Freddie Mac.
Freddie Mac verwendet diese Technologie derzeit, um die Bewertung einiger Kauftransaktionen zu beschleunigen, aber nur bei solchen mit einem Beleihungswert von bis zu 80 %, aber das schließt die meisten schwarzen und lateinamerikanischen Kreditnehmer aus. Ab 2023 will Freddie Mac den Einsatz seiner automatisierten Sicherheitenbewertung für Hypotheken mit einem Beleihungswert von über 80 % durch ein gezieltes Kreditprogramm erweitern.
Aber Forscher an der Städtisches Institut kürzlich gefunden dass automatisierte Bewertungsmodelle, obwohl sie „das Versprechen größerer Effizienz und niedrigerer Kosten für die Hypothekenbranche darstellen“, in mehrheitlich schwarzen Vierteln anders abschneiden.
Die Forscher schreiben: „Selbst mit Datenverbesserung und künstlicher Intelligenz finden wir immer noch Beweise dafür, dass das prozentuale Ausmaß von AVM-Fehlern in mehrheitlich schwarzen Vierteln größer ist. Dies zeigt, dass wir die Rolle, die historische Diskriminierung bei der Bewertung von Wohnwerten gespielt hat, nicht ablehnen können.“
Ein Sprecher von Freddie Mac sagte, dass die GSE und ihre Aufsichtsbehörde routinemäßige Analysen der fairen Kreditvergabe durchführen, um sicherzustellen, dass das automatisierte System die Gesetze zur fairen Kreditvergabe vollständig erfüllt, einschließlich einer Überprüfung, um sicherzustellen, dass kein Faktor ein Stellvertreter für geschützte Klassen ist.
„Wir verfeinern unser System ständig und bringen häufig neue Technologien ein, um unsere Fähigkeiten zu verbessern“, sagte ein Sprecher von Freddie Mac.
Die automatisierte Bewertung würde den Kreditgebern durch effizientere Kreditvergabe und den Kreditnehmern möglicherweise durch geringere Kosten und eine kürzere Wartezeit von der Beantragung bis zur Genehmigung zugute kommen, sagte Freddie Mac. Freddie Mac würde auch profitieren, „durch ein Verständnis der Bewertungsmethode und die Fähigkeit, sie konsistent im gesamten Unternehmen einzusetzen“, sagte ein Unternehmenssprecher.
Auf die Frage nach den Implikationen der Ergebnisse des Urban Institute betonte eine Sprecherin von Fannie Mae, dass sich sein Eigenkapitalplan auf die Ausweitung von Desktop- und Hybrid-Bewertungen konzentriert, was nicht im Mittelpunkt dieser Forschung stand.
Fannie Mae hat auch Bemühungen zur „Modernisierung“ von Beurteilungen in seine Aktienpläne aufgenommen. Die GSE wird ihren Verkaufsleitfaden ändern, um Desktop als Bewertungsoption zuzulassen, nachdem sie aufgrund der COVID-19-Pandemie ein groß angelegtes Experiment mit dieser Option durchgeführt hat. Im März kündigte Fannie Mae an, für einige Kredite Desktop-Bewertungen anzubieten.
Aber sein Eigenkapitalplan zielt auch darauf ab, den Einsatz von hybriden Bewertungen zu erhöhen – solche, bei denen die Immobilieninspektion von einem unabhängigen Dritten durchgeführt wird.
„Beide Optionen reduzieren die Kosten für den Kreditnehmer und verringern das potenzielle Risiko einer Voreingenommenheit, indem sie eine stärkere Trennung zwischen Gutachter und Kreditnehmer schaffen“, heißt es in dem Plan von Fannie Mae.
Die Einbeziehung eines Dritten in die Transaktion zur Durchführung der Inspektion, um Kosten zu senken und Voreingenommenheit zu beseitigen, kommt bei einigen Interessengruppen der Branche nicht gut an. Gutachter haben sich in der Vergangenheit über Haftung und Zuverlässigkeit der Daten geärgert. Andere Stakeholder fragen sich, wie sich Kostensenkungen auf sie auswirken würden.
Peter Christensen, Schulleiter bei Anwaltskanzlei Christensendas in rechtlichen und regulatorischen Fragen der Bewertung berät, ist der Ansicht, dass die Datenerhebung durch Dritte sowohl die Kosten als auch das Potenzial für Verzerrungen reduzieren wird.
Diejenigen, die die Erhebung von Immobiliendaten durchführen, verfügen nicht über die Stundensätze, die zertifizierte Gutachter haben. Die Nutzung eines Drittanbieters bedeutet, „diese Arbeit auf den kleinsten gemeinsamen Nenner zu bringen“, sagte Christensen.
Was die mildernde Wirkung auf Voreingenommenheit betrifft, so kann die Trennung der Analyse von der Datenerhebung Vorurteilen entgegenwirken. Ein Immobiliendatensammler kann durchaus unbewusste Vorurteile haben, die durch ein Foto einer schwarzen Familie an der Wand ausgelöst werden. Aber der Datensammler würde seine Analyse oder ein Foto des Familienporträts nicht in den Bericht für den Gutachter aufnehmen, sagte Christensen, der Verträge für Immobiliendatensammler geschrieben hat.
Dennoch gibt es einige Probleme, die bei der Erfassung von Immobiliendaten durch Dritte behoben werden müssen, die Christensen als „Wilder Westen“ bezeichnete.
„Schätzer erhalten bis zu diesem Zeitpunkt keine sehr gute Schulung für faires Wohnen, aber obwohl es nicht perfekt ist, nimmt USPAP einen Bezug auf das Gesetz über faires Wohnen“, sagte Christensen. „Aber bei all den Schwächen unter den Gutachtern, wer schult den durchschnittlichen Immobiliendatensammler in diesem Zeug? Faires Wohnen, willst du mich verarschen?“
Meine Daten, meine Forschung
Beide GSEs haben Pläne, Untersuchungen durchzuführen, um Vorurteile besser zu verstehen. Beide weisen jedoch nicht darauf hin, dass sie externen Forschern die Möglichkeit geben werden, diese Forschung zu replizieren.
Fannie Mae sagte, es würde seine Datenbank mit rund 54 Millionen Bewertungen verwenden, um Unterbewertungen zu analysieren, die auf Voreingenommenheit hindeuten könnten. Fannie Mae sagte, es werde diese Forschungsergebnisse über ein externes Branchenmemo und dann irgendwann in der ersten Hälfte des Jahres 2022 ein Forschungspapier für Interessenvertreter der Branche veröffentlichen.
Unter den 21 vorgeschlagenen Forschungsprojekten, die in Freddie Macs Plan für gerechte Wohnungsfinanzierung vorgeschlagen werden, befindet sich eine Bewertungslückenanalyse, von der Freddie Mac sagte, dass sie helfen würde zu verstehen, „ob, wie und warum“ eine automatisierte Bewertung Teil der Lösung für die Bewertungslücke sein könnte.
Diese Forschung wird jedoch von Freddie Mac-Forschern durchgeführt. Kein externer Forscher wird die Analyse von Freddie Mac überprüfen, um die daraus gezogenen Schlussfolgerungen zu testen. Es ist eine Einschränkung, die Akademiker und Forscher verärgert hat, die lange nach Zugang zu Bewertungsdaten von beiden staatlich geförderten Unternehmen gesucht haben.
„Sicherlich haben die GSEs kluge Forscher“, sagte Michael Neal, ein ehemaliger Beamter von Fannie Mae, der jetzt Forscher am ist Städtisches Institut. „Aber die Demokratisierung der ihnen zur Verfügung stehenden Daten würde der Politikentwicklung zugute kommen.“
Sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac haben auch Pläne, ihre Qualitätskontrollsysteme zu verbessern, nachdem ein FHFA-Blog berichtet hatte, der zwar wenig Details enthielt, aber zumindest einige Fälle von Verweisen auf geschützte Klassen in Bewertungsberichten fand.
Fannie Mae wird einen „neuen Sensibilisierungs-Flag-Datenpunkt“ implementieren, der aktiviert wird, wenn interne Daten auf eine mögliche Unterbewertung hinweisen, was eine gezielte Überprüfung der Qualitätskontrolle bis zum zweiten Quartal 2022 auslöst.
Freddie Mac möchte auch Technologie einsetzen, um Unterbewertungen oder die Verwendung von „voreingenommenen Wörtern oder Phrasen“ wie „Eigentumsstolz“ oder „verbrechensgeladen“ besser zu erkennen. Es hofft, die Fähigkeit zur Erkennung von Unterbewertungen in diesem Jahr und die Verwendung von voreingenommener Sprache bis 2023 einsetzen zu können.
Die Post-GSEs bauen AVMs, Desktop- und Hybrid-Bewertungen weiter aus und erschienen zuerst auf HousingWire.