Das wöchentliche Volumen neuer Inserate ist jetzt so hoch wie noch nie im letzten Jahr. Es ist noch April, daher könnte es noch bis zu acht weitere Wochen mit Verkäuferwachstum auf dem Wohnungsmarkt im Frühjahr geben. Und das Verkäuferwachstum findet praktisch überall im Land statt, allen voran Florida und Texas.
Es gibt zwei Möglichkeiten, diese Trends zu interpretieren. Die pessimistische Einschätzung ist, dass es viel mehr Verkäufer als Käufer gibt und die Lagerbestände steigen. Die Hypothekenzinsen liegen bei 7,5 % und es gibt keine Anzeichen für eine baldige Besserung. Dies bedeutet, dass die Immobilienpreise in naher Zukunft sinken werden.
Die optimistischere Annahme ist, dass mehr Verkäufer zu mehr Verkäufen führen. Selbst wenn das Ungleichgewicht zwischen mehr Verkäufern als Käufern anhält, wird es zu mehr Verkäufen kommen, insbesondere im Vergleich zum letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt.
Aber vielleicht erweisen sich beide Interpretationen als wahr. Neben einer höheren Zahl neuer Angebote wurden in dieser Woche auch mehr neue Verträge abgeschlossen als in jeder anderen Woche im Jahr 2023. Das heißt zwar nicht viel, da es letztes Jahr so wenige Hausverkäufe gab, aber es ist ein Schritt in die richtige Richtung.
weiter reden? Die Hypothekenzinsen liegen derzeit bei über 7,5 %, dem höchsten Stand in diesem Jahr. Man könnte meinen, dass sich die Verkaufsrate verlangsamen würde, aber es gibt keine Anzeichen dafür. Es ist möglich, dass sich der Umsatz verlangsamt, aber vielleicht dauert es ein paar Wochen länger als erwartet, bis sich das bemerkbar macht.
Bei Altos-Forschung, wo wir jede Woche jedes zum Verkauf stehende Haus im Land verfolgen, widersprechen die Daten oft den Erwartungen oder ändern sich sehr schnell. Durch die Verfolgung von Preisen, Angebot und Nachfrage, Verkäufen und Änderungen in den Daten können Sie die Ereignisse sofort nachvollziehen. Schauen wir uns die Details des US-Immobilienmarktes Ende April 2024 an.
Wohnungsinventar
Mittlerweile sind 556.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das sind 2,4 % mehr als letzte Woche, und es sind jetzt etwas mehr als 13.000 zusätzliche Immobilien auf dem Markt als vor einer Woche.
Der unverkaufte Lagerbestand ist jetzt fast 32 % höher als zu diesem Zeitpunkt im letzten Jahr – und er ist 90 % höher im Vergleich zu Ende April 2022. Vor zwei Jahren stiegen die Lagerbestände parallel zu den Hypothekenzinsen sprunghaft an. Aber das ist jetzt nicht der Fall, da die Zuwächse stetiger sind.
Dies ist ein Beispiel dafür, dass Verbraucher empfindlicher auf Änderungen der Tarife reagieren als auf die tatsächlichen Niveaus. Die Preise sind jetzt höher, daher ist der unverkaufte Bestand höher. Doch vor zwei Jahren stiegen die Zinsen den größten Teil des Frühlings über jede Woche um etwa 20 Basispunkte. Die Preise stiegen rasant, ebenso wie die Lagerbestände. Jetzt ist der Anstieg in beiden Linien langsamer.
Im Jahr 2022 gab es eine rekordverdächtige Zahl unverkaufter Häuser auf dem Markt, doch die Zahlen stiegen rasant an: Jede Woche kamen 18.000 bis 20.000 Immobilien hinzu. Heute kommen 13.000 pro Woche hinzu. Während Zinsen und Lagerbestände im Jahr 2024 steigen, geschah dies vor zwei Jahren deutlich schneller. Die Änderung der Raten ist der Auslöser für Verhaltensänderungen.
Neue Angebote
In dieser Woche wurden 72.000 neue Einfamilienhäuser nicht verkauft. Weitere 21.000 Häuser wurden neu inseriert und stehen bereits unter Vertrag (sogenannte Sofortverkäufe), was insgesamt 93.000 neuen Verkäufern in dieser Woche entspricht. Das ist viel mehr als zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr 2023. Um so viele Verkäuferaktivitäten in einer bestimmten Woche zu finden, muss man bis Juli 2022 zurückgehen.
Warum also steigt das Verkäufervolumen, woher kommt es und ist es Zeit, in Panik zu geraten?
Bedenken Sie zunächst, dass sich die Sofortverkäufe immer noch auf einem einigermaßen gesunden Niveau befinden. Viele Häuser erhalten Angebote und schließen sofort nach der Listung einen Vertrag ab – 21.000 diese Woche oder 22,5 % des Marktes.
Bedenken Sie als Nächstes, dass es jede Woche immer noch 20 % weniger Verkäufer gibt als in einem „normalen“ Jahr vor der COVID-19-Pandemie. Es gibt nicht viele Verkäufer. Es ist nur so, dass im letzten Jahrzehnt mit dem Rückgang der Hypothekenzinsen mehr Immobilien gehortet wurden und weniger Verkäufe stattfanden. Im begleitenden Video können Sie die relativen Niveaus neuer wöchentlicher Einträge sehen. Das Verkäufervolumen ist immer noch ziemlich gering, weil Hausbesitzer mit ihren niedrigen Hypothekenzinsen ein so gutes Geschäft machen, dass sie nicht verkaufen wollen.
Feste Hypothekenzinsen bedeuten für die meisten Eigenheimbesitzer Fixkosten. Fixe Kosten bedeuten theoretisch, dass sie nie verkaufen müssen. Aber in Gebieten, in denen die Kosten steigen – aufgrund höherer Grundsteuern, Versicherungserhöhungen oder anderer steigender Instandhaltungskosten – ist es wahrscheinlicher, dass Häuser auf den Wiederverkaufsmarkt gelangen.
Derzeit ist dies am deutlichsten in Texas und Florida. Im vergangenen Jahr stammten 40 % des Lagerzuwachses auf nationaler Ebene aus diesen beiden Staaten. Auf Texas und Florida entfallen zusammen 29 % der aktiven Einträge des Landes und 16 % der Bevölkerung, sodass an diesen Orten übergroße Zuwächse zu verzeichnen sind. Wenn Sie beispielsweise ein Zweithaus im Südwesten Floridas haben, das Sie nur gelegentlich nutzen, und sich Ihre Versicherungskosten in diesem Jahr verdreifacht haben, ist es sehr verlockend, es zu verkaufen. Und einige Leute tun es.
Der gegenteilige Trend ist in New York zu verzeichnen, wo es derzeit die wenigsten verfügbaren Wohnungen pro Kopf gibt. Diese zweifelhafte Unterscheidung ist normalerweise Kalifornien vorbehalten. In New York sind etwas weniger Häuser auf dem Markt als zu dieser Zeit im letzten Jahr, während es in Florida jetzt 59 % mehr gibt.
Die Schlussfolgerung hieraus ist, dass es praktisch überall zu Lagerzuwächsen kommt, in den Sun Belt-Staaten jedoch deutlich häufiger – von Florida bis Texas und Arizona.
Ausstehende Verkäufe
Derzeit sind 398.000 Einfamilienhäuser unter Vertrag – ein paar Prozentpunkte mehr im Jahresvergleich. Diese Häuser, die sich noch in der Verkaufsphase befinden, werden größtenteils im Mai geschlossen.
Dies ist zwar ein leichtes Verkäuferwachstum, aber kein Rückgang, selbst angesichts der Hypothekenzinserhöhungen im April.
Ehrlich gesagt hätte man erwarten können, dass sich dieses Tempo umkehrt, aber das ist noch nicht geschehen. Im Jahr 2022 gingen die Umsätze in der zweiten Jahreshälfte zurück und haben sich noch nicht erholt. Das Video oben zeigt, wie schnell sich die Hausverkäufe verlangsamten, als die Hypothekenzinsen stiegen – insbesondere im Juni und September 2022.
In diesem Jahr bleibt die Entwicklung überraschend positiv. Da die durchschnittliche Rate von 7 % auf 7,5 % anstieg, hätte man damit rechnen können, dass es erneut zu einer Verlangsamung kommt. Wenn der Markt Glück hat und die Zinssätze nicht über 8 % steigen, könnte sich die Verkaufsrate bis zum Ende des Sommers langsam weiter erholen. Aber die Zinsen könnten weiter steigen. Die makroökonomischen Daten sind weiterhin stark und wir müssen nur beobachten, was passiert.
Diese Woche wurden in den USA 76.000 neue Verträge für Einfamilienhäuser abgeschlossen. Das ist mehr als in jeder anderen Woche im gesamten Jahr 2023. Das ist ein starkes Wachstum – 9 % mehr als in der gleichen Woche vor einem Jahr. Das Umsatzvolumen erreicht in der Regel Ende Juni seinen Höhepunkt, sodass wir im Frühjahrsmarkt wahrscheinlich noch mehr Wachstum verzeichnen werden. Und die wöchentliche Zahl neuer ausstehender Verkäufe liegt bereits über den besten Wochen des letzten Jahres.
Hauspreise
Der mittlere Preis der unter Vertrag stehenden Häuser liegt jetzt bei etwas mehr als 399.900 US-Dollar, was einem Wachstum von 5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Hier wird der endgültige Angebotspreis für die Häuser erfasst, für die ein Vertrag abgeschlossen wurde. Dies ist der früheste Näherungswert für den endgültigen Verkaufspreis. Jedes Haus kann für mehr oder weniger als den geforderten Preis verkauft werden, aber insgesamt liegt der tatsächliche Verkaufspreis sehr nahe an diesem bevorstehenden Verkaufspreis.
Altos Data überwacht mehrere Messungen der Immobilienpreise. Es gibt Preisvorstellungen oder was Sie sehen werden, wenn Sie heute auf dem Markt einkaufen. Der Durchschnittspreis aller derzeit auf dem Markt befindlichen Häuser liegt bei knapp 445.000 US-Dollar und ist nur 1 % höher als im April 2023.
Der Preis für ein neues Angebot ist der beste Frühindikator, und es gibt auch die Preise des Sets, das gekauft wird, was wir hier betrachten. Dies sind alles nützliche Indikatoren für die Immobilienpreise.
Historische Daten zeigen beispielsweise genau, wann die Immobilienpreise im Juni und September 2022 fielen. Damals kam es zu großen Sprüngen beim Verkäuferbestand, gepaart mit plötzlichen, zusätzlichen Anstiegen der Hypothekenzinsen. Daher passten die Hauskäufer ihre Erwartungen an und die Preise sanken. Wir sind heute auf der Hut vor diesen Preisrückgängen, haben sie aber noch nicht gesehen.
Preisnachlässe
Während wir nach Frühindikatoren für Änderungen der Verkaufspreise Ausschau hielten, stellten wir einen deutlichen Anstieg der Preissenkungen fest. Diese Woche beinhalteten 32,5 % der auf dem Markt befindlichen Häuser eine Preissenkung. Das sind 50 Basispunkte mehr als letzte Woche und 340 Basispunkte mehr als Ende April 2023.
Diese Woche im letzten Jahr war der letzte Rückgang der Frühlingssaison. Die Preise waren letztes Jahr deutlich fester, aber der Anteil der Häuser mit Preissenkungen im Jahr 2024 ist seit 10 Wochen gestiegen. Es ist eine viel langsamere Saison im Vergleich zum letzten Jahr und im Frühling kommt es normalerweise zu dem größten Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise.
Aber die Preissenkungen nehmen zu. Die Kurve folgt in diesem Jahr einem sehr klaren saisonalen Trend. Die Immobilienpreise stürzen nicht ab und es gibt nirgends in den Daten Anzeichen dafür, dass ein Absturz unmittelbar bevorsteht. Aber es gibt jetzt mehr Häuser mit Preissenkungen als im April eines jeden vergangenen Jahres, das ist also ein ziemlich schwaches Signal.
Beachten Sie im Preissenkungsdiagramm des begleitenden Videos, dass die diesjährige Kurve über die aller letzten Jahre hinausragt. Es gibt heute mehr Häuser mit Preissenkungen auf dem Markt als in jedem April seit mehr als einem Jahrzehnt – auch wenn diese Rate nicht annähernd so schnell steigt wie vor zwei Jahren, als sich der Markt veränderte.
Wenn Sie sich die lokalen Daten ansehen, werden Sie feststellen, dass die Märkte in Florida hinsichtlich der Preissenkungen dominieren. Für mehr als 50 % der auf dem Markt befindlichen Häuser in den meisten großen Ballungsräumen Floridas wurden Preissenkungen vorgenommen. Auf Jahresbasis sind die Lagerbestände gestiegen und die Preise niedriger. Auf nationaler Ebene werden die Daten jedoch durch viele Märkte ausgeglichen, beispielsweise im Nordosten, wo die Lagerbestände noch sehr niedrig sind.
Wenn die Hypothekenzinsen weiter steigen, könnten wir bis zum Ende des Sommers mehr als 40 % der US-Angebote mit Preissenkungen erreichen. Das wäre wahrscheinlich ein negativer Indikator für zukünftige Verkaufspreise – also für sinkende Immobilienpreise. Wie bereits erwähnt, sind die Immobilienpreise heute höher als vor einem Jahr (um 1 % bis 5 %, je nachdem, welche Messung verwendet wird). Aber der Preissenkungstrend scheint sich zu verlangsamen. Es sieht so aus, als ob die Immobilienpreise im Jahr 2024 bestenfalls stagnieren werden, obwohl 2023 eine Überraschung bot und das im weiteren Verlauf dieses Jahres erneut passieren könnte.