HENRYs wenden sich angesichts der steigenden Immobilienpreise einer wenig bekannten und riskanten Hypothekenart zu

• Einige Amerikaner, die gut verdienen, aber noch nicht reich sind, entscheiden sich für nicht-traditionelle Hypotheken.
• Hypotheken ohne Zinsen bieten zumindest anfangs geringere monatliche Raten, können jedoch riskant sein.
• Sie eignen sich am besten für Käufer hochwertiger Immobilien, die ihr Geld woanders investieren.

Angesichts der rasant hohen Immobilienpreise und Hypothekenzinsen suchen potenzielle Hausbesitzer – selbst diejenigen mit großem Geldbeutel – nach Möglichkeiten, die Kostenbelastung zu verringern.

Einige Amerikaner, die gut verdienen, aber noch nicht reich sind, bekannt als HENRYs, entscheiden sich für ungewöhnliche zinslose Hypotheken, die zumindest kurzfristig die Erschwinglichkeit erhöhen. Diese Darlehen ermöglichen es dem Kreditnehmer, für eine bestimmte Anzahl von Jahren nur Zinsen und keinen Kapitalbetrag zu zahlen. Die Kredite sind im Allgemeinen wohlhabenderen Käufern hochwertiger Immobilien vorbehalten, die sich eine beträchtliche Anzahlung leisten können und über ausreichend Geld gespart haben.

Diese Art von Darlehen bietet einige attraktive Vorteile. Sie bieten zunächst niedrigere monatliche Raten an, die es Kreditnehmern ermöglichen, das Geld, das sie sonst für die Abzahlung ihres Hauses ausgeben würden, in andere, renditestärkere Investitionen zu investieren. Sie ermöglichen Kreditnehmern, deren Einkommen in der Zukunft voraussichtlich steigen wird, auch den Kauf teurerer Häuser, als sie sich sonst leisten könnten.

Es bestehen auch höhere Risiken als bei einer herkömmlichen Hypothek. Kreditnehmer erhalten kein Eigenkapital an ihrem Haus, das über die von ihnen geleistete Anzahlung hinausgeht. Sie sind mit möglicherweise höheren Hypothekenzahlungen in der Zukunft konfrontiert, und wenn der Wert ihres Eigenheims sinkt, könnten sie ihr Eigenkapital oder die Möglichkeit zur Refinanzierung verlieren. Bei einigen zinslosen Darlehen müssen Kreditnehmer nach Ablauf der zinsfreien Zeit den gesamten Kapitalbetrag zurückzahlen.

Als Sam McNerney und seine Frau im Frühjahr 2022 ein Haus in Brooklyn kaufen wollten, überstiegen die Häuser, die ihnen gefielen, ihr Budget, das zwischen 2 und 2,5 Millionen US-Dollar lag, bei weitem.

Doch eines Tages bekamen sie eine unerwartete Gelegenheit. Ihre Nachbarn direkt gegenüber ihrer Mietwohnung in Carroll Gardens waren gerade dabei, ihr Sandsteinhaus mit drei Schlafzimmern auf den Markt zu bringen. Das Haus war genau das, was sie suchten, außer dass der Preis 3,1 Millionen US-Dollar betrug. Aber ihre Nachbarn boten ihnen an, es zu verkaufen, bevor sie es auf den Markt brachten. Ohne Maklergebühren würde das Haus etwa 2,8 Millionen US-Dollar kosten.

McNerney, ein selbstständiger Marketingberater, hatte zunächst Bedenken, dass der Kauf des Hauses einfach zu riskant und zu teuer sei. Die Zukunft der Immobilien in New York City war immer noch etwas unklar, da viele, die die Stadt verließen, als die Pandemie ausbrach, nur langsam zurückkehrten.

Doch als die First Republic Bank ihm und seiner Frau ein zinsloses Darlehen mit einer Laufzeit von 40 Jahren anbot, waren sie davon überzeugt. Sie zahlten eine Anzahlung von 20 % und sicherten sich für die ersten zehn Jahre der Kreditlaufzeit einen niedrigen Hypothekenzins zwischen 2,6 und 2,7 % sowie die Garantie, dass sich ihr Zinssatz zu diesem Zeitpunkt verdoppeln würde.

Ihre monatliche, zinslose Hypothekenzahlung beträgt knapp 5.000 US-Dollar pro Monat, was nur ein paar hundert US-Dollar mehr ist, als sie zuvor für die Miete ausgegeben haben.

Achtzehn Monate später ist McNerney immer noch zufrieden mit ihrer Entscheidung. Sie können ihre Zahlungen jetzt problemlos leisten, sparen für die zukünftige Zinserhöhung und Immobilien in Brooklyn boomen. Das Paar geht davon aus, dass sie fünfzehn oder zwanzig Jahre im Haus bleiben werden. Dann werden ihre Kinder die High School abgeschlossen haben und sie werden möglicherweise kleiner werden oder die Stadt verlassen.

„Heutzutage scheint es eine ziemlich sichere Wette zu sein, dass der Wert in 10 bis 20 Jahren höher sein wird“, sagte er. „Ich weiß nicht, ob es in die Höhe schnellen oder etwas höher ausfallen wird, aber wir glauben nicht, dass es sinken wird.“

Ein Deal für „anspruchsvolle Anleger“

McNerney und seine Frau sind die Zielgruppe, die für einen zinslosen Kredit geeignet ist. Diese Hypotheken können jedoch sehr riskant sein, wenn ein Kreditnehmer nicht über ausreichende Mittel verfügt, um später höhere Zahlungen zu leisten, oder die Immobilie an Wert verliert, was in diesem Fall der Fall ist Kreditnehmer müssen sich nach Ablauf der Anfangsphase ihres Kredits auf möglicherweise höhere Zinssätze einstellen.

Bei diesen Krediten handele es sich um ein „Nischenprodukt“, das High-End-Immobilienkäufen durch Kreditnehmer vorbehalten bleiben sollte, die „erfahrene Investoren“ seien, sagte Chen Zhao, Leiter der Wirtschaftsforschung bei Redfin. Da man im Rahmen einer zinslosen Hypothek kein Eigenkapital für sein Haus aufbaut, sollten diejenigen, die diese Kredite aufnehmen, ihr Geld auf andere Weise investieren, die ihnen wahrscheinlich eine bessere Rendite bringen, sagte Zhao.

Auch die Verbreitung zinsloser Hypotheken könnte sich ausgleichen Sie schaden Käufern, die es sich nicht leisten können, sie auszunutzen. Weil sie Wohlstand ermöglichen Wenn Kreditnehmer dazu angeregt werden, teurere Häuser zu kaufen, können sie dazu beitragen, die Preise in ohnehin schon hohen Kostenmärkten in die Höhe zu treiben. Claes Bäckman, ein Forscher am Leibniz-Institut für Finanzforschung SAFE in Deutschland, der die Einführung zinsloser Hypotheken in Dänemark untersucht hat, sagt, dass die Art des Darlehens die Erschwinglichkeit nicht wesentlich erhöht und es nicht mehr jungen Menschen ermöglicht, Eigenheimbesitzer zu werden.

„Ich denke, es wird sicherlich den Käufern helfen, die es sich leisten können, eine davon zu bekommen, aber wenn sie mit anderen Käufern konkurrieren, die auch eine zinslose Hypothek erhalten können, werden sie möglicherweise keinen großen Vorteil hinsichtlich der Erschwinglichkeit haben.“ sagte Bäckman.

Eine Geschichte räuberischer Kreditvergabe

In den Jahren vor der Finanzkrise 2008 waren zinslose Hypotheken vor allem bei weniger wohlhabenden Kreditnehmern deutlich häufiger anzutreffen. Damals wurden vielen Hauskäufern riskante Kredite angeboten, die sie sich nicht leisten konnten, was schließlich zur Subprime-Hypothekenkrise führte.

Nach der Finanzkrise verabschiedete die Bundesregierung Vorschriften zu riskanten Hypotheken, wodurch zinslose Kredite weitaus seltener werden. Doch angesichts der steigenden Immobilienpreise und der hartnäckig hohen Zinssätze entscheiden sich Käufer erneut für eine Immobilie für risikoreichere Krediteeinschließlich Zinsen.

Hillary, deren Nachname Business Insider bekannt ist, beantragte jedoch teilweise Anonymität, um das Geschäft ihres Mannes zu schützen, und ihr Mann wurden Opfer dieser räuberischen Kreditvergabepraktiken. Im Jahr 2007 nahm das Paar eine zinslose Hypothek auf, um ein Haus im Wert von 585.000 US-Dollar in San Diego zu kaufen. Das Haus lag die Straße runter von Hillarys Mutter Und das Paar wollte, dass es ihr ewiges Zuhause wird, also gaben sie sich viel Geld. Während ihr Immobilienmakler sie davor warnte, einen so großen, hochverzinslichen Kredit aufzunehmen, ermutigte die Bank sie, zwei Kredite ohne Anzahlung aufzunehmen – einen mit 8 % und einen mit 9 % Zinsen.

Als die Finanzkrise ausbrach, musste Hillarys Ehemann, ein auf Provisionen basierender Finanzberater, einen Einkommenseinbruch hinnehmen. Hillary, eine selbstständige Fotografin, erlitt ebenfalls einen Schlag. Dann bekam das Paar ein neues Baby. Bald waren sie gezwungen, Kredite aufzunehmen, um ihre monatlichen Hypothekenzahlungen in Höhe von 4.000 US-Dollar zu leisten. Als sie ihre Bank aufforderten, die Kreditbedingungen zu ändern, lehnte diese ab. Das Paar meldete Insolvenz an und verkaufte das Haus schließlich im Jahr 2012 für nur 365.000 US-Dollar.

Rückblickend glaubt Hillary, dass sie und ihr jetziger Ex-Mann beim Kauf des Hauses zu optimistisch hinsichtlich ihres künftigen Einkommens waren, ihre Bank jedoch rücksichtslos war.

„Sie hätten uns eindeutig niemals einen Kredit geben dürfen“, sagte Hillary. „Aber wenn du jung bist und es das, Zitat, perfekte Zuhause für dich ist, weißt du, was sollst du dann tun?“

Sie befürchtet, dass einige Käufer jetzt in die ähnliche Falle tappen und glauben, sie könnten ihre Kredite später zu einem günstigeren Preis refinanzieren.

In der Immobilienwelt könnten zinslose Hypotheken zu einer weiteren Krise beitragen. Heutzutage erfreuen sich zinslose Hypotheken bei gewerblichen Immobilienkäufern zunehmender Beliebtheit. Sie machten im Jahr 2021 88 % der neuen durch gewerbliche Hypotheken besicherten Emissionen aus – ein Anstieg gegenüber 51 % im Jahr 2013, so das Wall Street Journal gemeldet basierend auf Daten der Firma Trepp.

Und für die Kreditnehmer läuft es nicht gut. Die Ausfälle gewerblicher Hypotheken nehmen zu. Aufgrund der hohen Zinssätze sind viele Eigentümer von Bürogebäuden nicht in der Lage, sich neue Kredite zu sichern, die sie sich leisten können. Im Mai 2023, Fitch Ratings geschätzt dass 35 % der gepoolten verbrieften Gewerbehypotheken, die zwischen April und Dezember dieses Jahres fällig werden, nicht für eine Refinanzierung in Frage kommen.

Verbraucherschützer befürchten, dass sich Hauskäufer zunehmend für nicht-traditionelle Hypotheken entscheiden, die mit höheren Risiken verbunden sind. Einige Kreditnehmer fühlen sich aufgrund der niedrigeren monatlichen Kosten zu zinslosen Krediten hingezogen, sind jedoch nicht auf den schlimmsten Fall vorbereitet und müssen letztendlich mehr für den Besitz eines Eigenheims zahlen.

„Die Frage ist: Verstehen die Leute, dass es sich um ein Produkt handelt, das auf lange Sicht für sie teurer sein wird, oder werden sie nur von den niedrigeren monatlichen Zahlungen verführt?“ sagte Bäckman.

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