Der Weißes Haus diese Woche hat es eingereicht Haushaltsvorschlag für das Geschäftsjahr 2025 zum Repräsentantenhaus und das SenatDarin werden die Prioritäten der Regierung bei der Bereitstellung eines Haushaltsplans für die gesamte US-Bundesregierung dargelegt.
Innerhalb der Kongressbegründungen für die US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) sind einige wichtige Prioritäten im Zusammenhang mit dem Bundeswohnungsverwaltung (FHA) und sein Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Programm. Dazu gehört eine Reihe von Gesetzesempfehlungen, deren Umsetzung die Unterstützung des Kongresses erfordern würde.
Der Haushalt des Präsidenten ist nur ein Vorschlag, der Beginn von Gesprächen zwischen Gesetzgebern darüber, welche Prioritäten und auf welchen Ebenen finanziert werden sollen. Der Haushaltsvorschlag eines Präsidenten wird selten in der vorgesehenen Form umgesetzt, kann aber Einblick in die Art der Gespräche geben, die Regierungsbeamte, Gesetzgeber und andere Interessengruppen führen können.
HECM-Beratung, MMI-Fonds
Die erste große HECM-Bestimmung des vorgeschlagenen HUD-Budgets betrifft die Beratung, wobei die Abteilung erklärt, dass ihre Liste zertifizierter HECM-Berater derzeit 367 beträgt.
HUD beantragt 2,5 Millionen US-Dollar zur Finanzierung eines Schulungsstipendiums, das teilweise „spezielle Schulungen ermöglicht, die Berater darauf vorbereiten, eine erweiterte HECM-Beratung zu unterstützen und die Voreingenommenheit bei der Immobilienbewertung besser zu verstehen, damit sie Kunden zu diesem Thema effektiv beraten können“, heißt es Kongressbegründungen für den Haushalt.
Der Haushalt sieht außerdem eine Begrenzung der Kreditbürgschaftsverpflichtung in Höhe von 400 Milliarden US-Dollar für den Mutual Mortgage Insurance (MMI) Fund bis September 2026 vor, was „ausreichende Autorität für die Versicherung aller Einfamilien-Forward-Hypotheken und HECMs“ darstellt, heißt es in dem Dokument.
„Das für 2025 prognostizierte Gesamtkreditvolumen aller MMI-Programme beträgt 237,9 Milliarden US-Dollar. Davon entfallen schätzungsweise 220 Milliarden US-Dollar auf Standard-Terminhypotheken und 17,9 Milliarden US-Dollar auf HECM.“
Gesetzesvorschläge
Für das HECM-Programm liegen mehrere Gesetzesvorschläge vor. Die erste besteht darin, die Wohnungsberatung bei Refinanzierungstransaktionen zu erleichtern. Nach geltendem Recht müssen „potenzielle Kreditnehmer eine vom HUD genehmigte Wohnungsberatung erhalten, um sich für ein HECM zu qualifizieren, mit der Ausnahme, dass ein Kreditnehmer auf diese Anforderung für eine Refinanzierung verzichten kann, wenn seit dem Abschlussdatum seines aktuellen HECM weniger als fünf Jahre vergangen sind.“
HUD möchte dem Kreditnehmer die Möglichkeit entziehen, auf die Beratungspflicht für eine HECM-Refinanzierung zu verzichten, wenn der Kredit in den letzten Jahren aufgenommen wurde. Die Abteilung sagte, dass HUD dadurch „die Möglichkeit erhalten würde, vom Kreditnehmer eine Beratung zu verlangen, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer die Finanztransaktion versteht, die er durch die Refinanzierung seines HECM eingeht.“
Der zweite Gesetzesvorschlag wurde bereits vor Jahren vorgelegt. Dadurch würde die Obergrenze für die Anzahl der HECM-Darlehen aufgehoben, die von der FHA versichert werden können. Dies steht seit mehreren Jahren immer wieder auf der HUD-Liste der HECM-Vorschläge, aber der Kongress hat noch keiner solchen Maßnahme zugestimmt.
Drittens versucht HUD, die versicherungsmathematische Analyse zu aktualisieren, die zur Festlegung der Hypothekenversicherungsprämien für HECMs verwendet wird, da HUD im Jahr 2003 eine gesetzliche Anforderung erfüllte, „eine versicherungsmathematische Analyse durchzuführen, um die Angemessenheit seiner HECM-Versicherungsprämien im Hinblick auf niedrigere Vorabprämien für zu bestimmen“. Refinanzierungen und ein einheitliches nationales Kreditlimit sowie die kombinierten Auswirkungen dieser beiden Richtlinien.“
Dies mache die aktuelle Formulierung „unnötig“, argumentiert HUD. Der Vorschlag würde auch „eine entsprechende Änderung der Befugnis des HUD zur Erhebung einer niedrigeren Hypothekenversicherungsprämie im Voraus für ein refinanziertes HECM“ bewirken.
Schließlich versucht HUD, vorgeschriebene Zwangsvollstreckungsanzeigen so zu ändern, dass sie im Rahmen des HECM-Programms auch Outreach-Methoden umfassen, die über den reinen herkömmlichen Postweg hinausgehen.
„Die beantragte Änderung würde die bestehenden Mitteilungspflichten ändern, indem alternative Optionen hinzugefügt werden, wenn alle HECM-Hypothekengeber verstorben sind“, heißt es in dem Dokument.
HUD schlägt außerdem eine geringfügige Änderung der HECM-Richtlinie in Bezug auf nicht kreditgebende Ehepartner vor. Es wird eine Änderung angestrebt, die klarstellen würde, „dass der automatische Schutz nur für nicht kreditgebende Ehegatten gilt, die bei der Kreditaufnahme identifiziert wurden, im Einklang mit der aktuellen Politik, und gleichzeitig die Flexibilität schafft, nach Ermessen des Ministers weitere Schutzmaßnahmen auszuweiten.“
Regionale Kreditlimits
Eine Rückkehr zu den Legislativvorschlägen für das HECM-Programm in diesem Jahr ist das Konzept einer regionalen Kreditobergrenze, wenn auch nach einer etwas anderen Methodik. Anstatt regionale Kreditlimits einzuführen und vorzuschreiben, würde HUD stattdessen regionale Limits einführen, die „an die derzeit für das Single-Family-Forward-Programm geltenden Limits angepasst“ sind, diese aber nicht vorschreiben.
Mitglieder der umgekehrten Hypothekenbranche, einschließlich der Nationaler Verband der Reverse Mortgage Lenders (NRMLA) argumentieren seit langem, dass regionale Kreditlimits für das HECM-Programm nicht angemessen seien. Die Branche setzte sich Mitte der 2000er Jahre erfolgreich für eine nationale Kreditobergrenze für das HECM-Programm ein.
„Es ist wichtig anzumerken, dass das einzelstaatliche Kreditlimit für HECM (im Gegensatz zu den gebietsbezogenen Limits) aufgrund der Lobbyarbeit der NRMLA existiert“, sagte NRMLA-Präsident Steve Irwin im Jahr 2021. „NRMLA hat erfolgreich überzeugt.“ Der Kongress und wichtige HUD-Beamte waren der Meinung, dass die für Forward-Hypotheken verwendeten Flächengrenzen für HECMs nicht wirklich sinnvoll seien.“
Die grundlegend unterschiedlichen Leitprinzipien des HECM-Programms machen einen einzigen nationalen Grenzwert angemessener, sagte Irwin.
„Die Kosten für Alterung, verschreibungspflichtige Medikamente, langlebige medizinische Geräte, die Anpassung eines Hauses mit Treppengleitern usw. unterscheiden sich regional nicht“, sagte Irwin. „Daher sollte ein Hausbesitzer mit einer höherwertigen Immobilie in einem Gebiet mit einem niedrigen FHA-Darlehenslimit nicht dadurch bestraft werden, dass er nur auf der Grundlage von Krediten Kredite aufnehmen kann [their area’s] Forward-Hypothekendarlehenslimit.“