Der kommende Winter dürfte für viele unabhängige Hypothekenbanken (IMBs) eine existenzielle Bewährungsprobe werden, sagen die Leiter mehrerer Hypothekenberatungsfirmen.
Es wird damit gerechnet, dass eine düstere, schwierige Flaute bevorsteht, die durch unnachgiebig hohe Hypothekenzinsen – die derzeit bei etwa 8 % liegen – und einen Mangel an Möglichkeiten zur Hypothekenvergabe gekennzeichnet ist.
„Wir befinden uns diesen Winter wirklich im dunkelsten Teil des Marktes“, sagt Brian Hale, CEO und Gründer des Beratungsunternehmens Hypothekenberatungspartner, sagte. „Und es wird schrecklich sein.“
Brett Ludden, Geschäftsführer und Co-Leiter des Finanzdienstleistungsteams beiSterling Point-BeraterEr stimmt zu und fügt hinzu: „Die aktuelle Prognose für die nächsten sechs Monate ist wirklich schlecht.“
„Jeder, der sagt, dass 2024 ein bisschen besser wird … die Realität ist, dass 2024 schlechter sein könnte als 2023“, sagte Ludden. „… Ich würde sagen, dass die nächsten sechs Monate wahrscheinlich die schlimmsten sein werden, weil [IMB] Die Margen erodieren derzeit weiter.
„… Ich denke, es wird viele Unternehmen geben, die diesen Zeitraum von sechs Monaten wahrscheinlich nicht überstehen werden.“
Dave Stevens, CEO beiMountain Lake Consultingund ehemaliger Präsident und CEO derVerband der Hypothekenbanken (MBA), sagte deraktuelle Tarifumgebung„ist es, was die Hypothekenbranche erdrückt und zum Erliegen bringt.“
„Das ist eine wirklich schwierige Frage, weil es sich um eine inflationäre Rezession handelt, in der dieFederal Reserve„Es geht darum, die Wirtschaft tatsächlich zu schrumpfen, indem man die Zinssätze in die Höhe treibt“, fügte Stevens hinzu. „…Dies wird der härteste und langsamste Winter sein, und es wird Ihnen schwer fallen, jemanden zu finden, der alt genug ist, sich an eine so harte Zeit zu erinnern.“
Jeff Walton, CEO und Mitbegründer des Hypothekendatenanalyseunternehmens InGenius,Das Unternehmen, das IMBs Daten von Kreditsachbearbeitern zu Rekrutierungszwecken zur Verfügung stellt, sagte, es werde „eine schwierige Zeit im Winter“ werden. Er fügte hinzu, dass die Hoffnung bestehe, dass wir im Frühjahr oder Sommer eine gewisse Besserung sehen, „aber das bleibt unklar.“
„Ich habe neulich mit jemandem gesprochen, der sagte: ‚Wenn Sie in diesem Geschäft tätig sind [mortgage lending],Ich kann keine Kehrseite einer Rezession erkennen.‘“
Branchenkonsolidierung im Gange
Hale sagte, er wäre nicht überrascht, wenn in den nächsten sechs Monaten 40 bis 50 Fusions- und Übernahmetransaktionen (M&A) stattfinden würden.
„Ich denke, es könnte einige große Deals geben“, sagte er. „Und um es ganz offen zu sagen: Ich habe Gespräche über Deals geführt, die meiner Meinung nach schockierend wären, aber bisher wurde noch nichts abgewickelt.
„… ich kann Ihnen sagen, dass ich zwei habe [potential M&A deals] dass ich derzeit leite. Ich habe noch vier weitere, die ich in Verhandlungen über die Vertretung von Käufern befinde, und in manchen Fällen von Käufern, die an mehreren Transaktionen interessiert sein könnten, und ich denke, dass ich die Ergebnisse dieser Transaktionen kennen werde [talks] in den nächsten paar Wochen.“
Ludden sagte, er sehe für die Zukunft eine Ausdünnung der mittelgroßen IMB-Ränge aufgrund von Fusionen und Übernahmen sowie eine Ausdünnung der kleineren IMB-Akteure, von denen viele „zu Maklern werden oder sich einfach auflösen“ werden.
„In unserer Pipeline an laufenden Deals handelt es sich bei der überwiegenden Mehrheit um [lenders with] 500 Millionen bis 5 Milliarden US-Dollar an jährlichen Neuvergaben, und die Pipeline ist so groß wie nie zuvor“, sagte Ludden. „…Es gibt ungefähr 1.000 Kreditgeber [IMBs]und wir gehen davon aus, dass wahrscheinlich 70 % davon weniger als 500 Millionen US-Dollar kosten [in annual origination volume].
„Ich denke, viele von ihnen werden zu Maklern wechseln.“
Er sagte zu den verbleibenden etwa 300 IMBs mit einem jährlichen Emissionsvolumen von 500 Millionen US-Dollar oder mehr: „Es ist nicht unangemessen anzunehmen, dass die Gruppe auf 150 oder 200 reduziert wird.“
Ludden sagte, dass ein Großteil der Konsolidierung voraussichtlich über M&A-Deals mit Beteiligung von IMBs in der Größenordnung von 500 Millionen bis 2 Milliarden US-Dollar an jährlichen Neugeschäften erfolgen werde.
„Wir werden also viel kopflastiger sein [at the end of this cycle]wobei die restlichen drei Viertel der IMBs in dieser Gruppe sind [of 150 to 200] in der Kategorie über 2 Milliarden US-Dollar liegen [due to mergers and acquisitions],” er sagte.
Ludden fügte hinzu, dass die anstehenden M&A-Deals in vielen Fällen stillschweigend und ohne Presseankündigungen abgewickelt werden und dass „niemand jemals etwas sieht“, um sich vor der Rekrutierung von Headhuntern zu schützen, die die Kreditsachbearbeiter von übernommenen Unternehmen vor dem Abschluss der Geschäfte abwerben.
Stevens betonte, dass die Finanzierungskosten derzeit unerschwinglich hoch seien und in den meisten Fällen für Leveraged-Buyout-Geschäfte ungünstig seien.
„Die Leute, die jetzt Buyouts durchführen, werden mit ihrem eigenen Geld kaufen“, sagte er. „Ich glaube nicht, dass irgendjemand einen Kredit aufnehmen wird, um etwas zu kaufen, … das schränkt also den Kreis der Käufer ein.
„… Es gibt einige Leute, die in den Jahren 2020 und 2021 sehr erfolgreich waren, riesige Portfolios aufgebaut haben und Gewinne einbehalten haben, wahrscheinlich größtenteils aus der Wartung, und sie haben keine Geschäftsflugzeuge oder ähnliches gekauft“, fügte Stevens hinzu. „Das sind die Leute, die gerade kaufen, und das wissen Sie, weil einige von ihnen meine Kunden sind.“
Kreditsachbearbeiter gehen weg
Daten von InGenius zeigen, dass die durchschnittliche Anzahl aktiver IMB- und Bankkreditsachbearbeiter mit gültigem Bundesweites Hypothekenlizenzsystem (NMLS)-Lizenzen gingen zwischen dem dritten Quartal 2021 und dem zweiten Quartal 2023 um 49 % zurück – von 181.656 im dritten Quartal 2021 auf 89.094 im zweiten Quartal 2023.
Laut der MBA-Prognose wird das Volumen der Hypothekenvergabe zwischen 2021 und Jahresende 2023 jedoch voraussichtlich um 63 % zurückgehen – von 4,44 Billionen US-Dollar auf 1,64 Billionen US-Dollar. Hale sagte, er glaube, dass die Prognose für die Kreditvergabe im Jahr 2023 sogar zu hoch ausfallen könnte.
„… Wir sind in der Bereitstellung von Daten für die Rekrutierung tätig und wachsen als Unternehmen immer noch, weil wir es haben [the healthy IMBs] kaufen Daten … um die Besitzlosen zu verfolgen [loan officers]“, sagte Walton. „Keine Frage, die ‚Besitzenden‘ haben definitiv einen Wachstumshut auf und kaufen Daten, um Personal zu rekrutieren, und sie sind definitiv äußerst aktiv.“
Hale fügte hinzu: „Ich wette, dass es im Februar ein Abendessen geben wird [2024]diese [LO] Die Zahlen sind im Vergleich zum aktuellen Stand um 20.000 bis 25.000 gesunken [NMLS license] Erneuerungen finden in allen Bundesstaaten am Ende des Jahres statt. Viele Originatoren oder Unternehmen zahlen die Lizenzverlängerungsgebühren am Jahresende nicht für Originatoren, die in den letzten sechs Monaten keinen Kredit abgeschlossen haben.“
Hale fuhr fort: „… ich habe einmal für einen Mann gearbeitet, der sagte: ‚Weißt du, Erst bei Ebbe weiß man, wer keine Badehose trägt,‘ und die Flut lässt jetzt nach. Bis 2025 könnten wir nur noch 60.000 bis 70.000 Originatoren haben.“
Walton sagte, dass es in diesem Winter zu einer weiteren IMB-Konsolidierung kommen werde, und fügte hinzu, dass er zum jetzigen Zeitpunkt kein anderes Ergebnis sehe. „Auch wenn die Zinsen nicht steigen [further], es wird noch schlimmer werden. Und wenn sie steigen, wird es noch schlimmer.“
Sevens sagte, dass an den meisten derzeit stattfindenden Übernahmegeschäften Kreditgeber beteiligt seien, die vor einem Jahr möglicherweise ein Barangebot im Voraus erhalten hätten.
„Heute hat fast jeder Originator mehrere Quartale hintereinander Geld verloren“, fügte er hinzu. „Und so ist praktisch jeder Deal, der jetzt auf den Tisch kommt, ein reines Asset-Earn-out-Angebot, ohne Vorauszahlung, so sie [the seller] Sie werden unter der Annahme bezahlt, dass der Käufer einen Gewinn erzielt.
„Die Angebote sind also für Verkäufer nicht so attraktiv. …Wir werden bis April auf jeden Fall mehr sehen [M&A] Transaktionen finden in der statt [IMB] Raum. Und einige [IMBs] Vielleicht beschließen wir einfach, aus dem Hypothekenbankgeschäft auszusteigen und Makler zu werden, und einige schließen vielleicht ihre Türen, also müssen wir abwarten, wie sich das alles entwickelt.
Störungsmöglichkeiten
Walton betonte, dass der kommende Winter für die IMB-Branche zwar schwierig sein wird, aber am Ende dieser dunklen Phase – die leider bis zum nächsten Jahr andauern könnte – „wird es Kreditgeber geben, die in besserer Verfassung aus dieser Krise hervorgehen.“ vor dem Abschwung.“
„Marktstörungen schaffen Chancen“, sagte Walton und fügte hinzu: „Für IMBs, die richtig strukturiert sind, ist dies tatsächlich ein günstiger Zeitpunkt.“
Stevens fügte hinzu, dass ein Satz kürzlich geprägt wurdeMBA-Tagungvon Susan WachterProfessor für Immobilien und Finanzen an der Wharton School der University of Pennsylvania, ist inzwischen so etwas wie ein Branchenslogan geworden: „Überlebe bis 25.“
„Wir werden sehen, wer die besten Führungskräfte in unserer Branche sind, indem wir diesen Abschwung überstehen“, sagte Stevens. „…Viele Leute dachten, sie wären in diesem Geschäft wirklich gut in den Jahren 2020 und 2021, und aufgrund ihres Erfolgs wurden sie wirklich arrogant, einige wurden in dieser Zeit Multimillionäre oder Milliardäre.
„Aber wenn man damals nicht erfolgreich sein konnte, hätte man in keinem Geschäft tätig sein sollen, denn die Zinssätze stiegen auf 3 %, und man konnte die Welt refinanzieren und eine große Gewinnspanne erzielen. Jetzt werden wir die Gewinner von den Verlierern unterscheiden, wenn es darum geht, wer wirklich für das langfristige Überleben geschaffen ist.“
Stevens fügte hinzu, dass diejenigen IMBs, die diese dunkle Zeit überstehen, „die stärkste Managementqualität haben werden“.
„Und am Ende werden wir wahrscheinlich eine viel stärkere Branche haben [downturn],” er sagte.