Lassen die überraschenden Immobilienpreissteigerungen des letzten Jahres nach? Da die Zinsen wieder steigen, schwächen sich einige Preissignale ab. Die Lagerbestände steigen im Vergleich zum Vorjahr und die Immobilienpreise bleiben seit drei Wochen unverändert. Die Preissenkungsdaten sind auch für zukünftige Verkäufe weniger optimistisch geworden.
Die Hypothekenzinsen liegen wieder bei über 7 %. Wir können die Auswirkungen auf die Nachfrage von Eigenheimkäufern anhand mehrerer unserer Statistiken erkennen. Und wenn die Nachfrage nachlässt, wächst der Lagerbestand. Der Lagerbestand ist im Vergleich zum letzten Jahr gestiegen und steht kurz davor, die Wende zu schaffen und für die Frühjahrsverkaufssaison zu steigen, wahrscheinlich in ein paar Wochen.
Den Daten zufolge ist es nicht besonders pessimistisch. Auch wenn Geld teurer ist und es mehr Verkäufer gibt als vor einem Jahr, können wir im Jahr 2023 auch ein leichtes Wachstum der Hausverkäufe beobachten. Dramatisch wenige Hausverkäufe waren die Geschichte des Jahres 2023. Wir sehen weiterhin ein gewisses Wachstum ausgehend von diesen sehr niedrigen Niveaus.
Die Daten zum Immobilienmarkt haben sich in diesem Jahr sehr schnell verändert. Die Wirtschaft blieb weiterhin stark, so dass die Hypothekenzinsen die Erwartungen übertrafen und sehr hoch blieben.
Neue Einträge nehmen zu
Neue Angebote zeigen uns weiterhin, dass sich in diesem Jahr mehr Verkäufer für diesen Markt interessieren. Da diese Woche knapp 50.000 unverkaufte Neuangebote auf den Markt kommen, sind das nun 16 % mehr als in der gleichen Woche vor einem Jahr. Jede Woche verbessern sich die prozentualen Zuwächse gegenüber dem Vorjahr weiter.
Für den Immobilienmarkt ist jeder steigende Lagerbestand ein Warnsignal für einen Marktabsturz. Es gibt einige Märkte, in denen die Lagerbestände nicht mehr auf dem krisenbedingten Knappheitsniveau der Pandemie liegen. Ist es zu viel Inventar? Wächst das neue Angebot aus dem Gleichgewicht mit der Nachfrage? Es lohnt sich, ein Auge darauf zu haben.
Verkäufer kehren zurück in den Markt
Da die Nachfrage der Verkäufer nachlässt und die Nachfrage nach teurem Geld zurückgeht, sind in den USA mittlerweile 494.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das ist im Grunde gleichbleibend im Vergleich zur letzten Woche – nur ein Bruchteil eines Prozents weniger Häuser auf dem Markt als letzte Woche. Der Schlüssel ist, dass es derzeit 13 % mehr aktives Inventar gibt als im letzten Jahr.
Jede Woche haben wir mehr Verkäufer und jede Woche wächst der Lagerbestand im Vergleich zum letzten Jahr weiter. Der Lagerbestand ist diese Woche landesweit gesunken, ist aber im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Im vergangenen Jahr gingen die Lagerbestände Mitte Februar um 1,5 % zurück. Dieses Jahr ist es nur wenige Zentimeter niedriger. Die Verbreitung wuchs also. Das ist derselbe Trend, über den wir schon seit mehreren Monaten sprechen.
Regional gesehen sind die Lagerbestände in den Golfstaaten am schnellsten gestiegen – im Südwesten Floridas, über New Orleans bis nach Texas. In vielen dieser Märkte liegen die Lagerbestände wieder auf dem Niveau von 2019. Unser Altos Market Action Index Gauge hat einige davon zum ersten Mal seit vielen Jahren in der Buyer’s Opportunity, wobei der Lagerbestand im Verhältnis zur Nachfrage ausreichend hoch ist.
Auf der anderen Seite hat Kalifornien zwar im größten Teil des Westens und im Großteil des Nordostens immer noch weniger Lagerbestände als im letzten Jahr, aber praktisch im ganzen Land steigen die Lagerbestände. Auch hier gilt: Da auf keinem Markt viele Häuser zum Verkauf stehen, interpretiere ich ein größeres Angebot als überwiegend positiven Trend für das Jahr.
Es wachsen neue ausstehende Aufgaben
Da der Lagerbestand wächst und neue Verkäufer hinzukommen, war es auch eine ermutigende Woche für neue Verträge. Diese Woche wurden 60.000 neue Verträge für den Kauf eines Einfamilienhauses abgeschlossen. Das sind 9 % mehr als in der gleichen Woche vor einem Jahr. Wenn wir im Jahr 2023 9 % mehr Umsatz erzielen können, wäre das ein hervorragendes Wachstum, aber ich bin nicht mehr so zuversichtlich, dass das einfach sein wird. Letzte Woche gab es ein Umsatzwachstum von 3 % gegenüber dem Vorjahr. Diese Woche beträgt das Wachstum 9 %. Diese Rate wird wahrscheinlich nächste Woche wieder sinken. Der Schlüssel hier ist, dass mehr Verkäufer dieses Jahr mehr Verkäufe bedeuten sollten. Die Frage ist, wie viele Verkäufe es noch gibt.
Das pessimistische Szenario, auf das wir achten, ist, dass die Lagerbestände steigen, die Verkäufe jedoch nicht. Und wir können sehen, dass die Verkäufe sehr schnell zurückgehen, wenn die Hypothekenzinsen steigen. Die Wirtschaft war sehr stark, stärker als erwartet, sodass die Zinssätze länger hoch blieben. Höhere Hypothekenzinsen haben dazu geführt, dass weniger neue Verträge abgeschlossen wurden, als ich noch vor sechs Wochen erwartet hatte. Obwohl diese Woche eine ermutigende Rückkehr zum Wachstum mit einem Anstieg der Hausverkäufe um 9 % gegenüber 2023 war, sollten wir dies im Auge behalten. Wenn die Lagerbestände steigen, wir aber kein entsprechendes Umsatzwachstum sehen, müssten wir alle Prognosen für 2024 nach unten korrigieren.
Preisnachlässe nehmen zu
Wir können wirklich sehen, wie empfindlich Hauskäufer auf höhere Hypothekenzinsen reagieren, wenn wir uns die Daten zu Preissenkungen ansehen. Bis Mitte Februar wurde für 30 % der auf dem Markt befindlichen Häuser eine Preissenkung vorgenommen. Dies liegt im normalen Bereich für diese Jahreszeit.
Aber die Preissenkungen gingen diese Woche nicht zurück, was oft Mitte Februar der Fall ist. Das liegt daran, dass die Hypothekenzinsen erneut um über 7 % gestiegen sind. Wenn die Preise steigen, werden einige Angebote nicht gemacht und einige weitere Verkäufer senken ihre Preise.
In Jahren mit starkem Immobilienmarkt gibt es in dieser Februarhälfte jede Woche rückläufige Preisnachlässe. Wenn Sie neuen Lagerbestand haben und schnell Angebote erhalten, haben jede Woche weniger Verkäufer Preissenkungen.
Aber diese Woche sind wir stagniert, weil die Hypothekenzinsen wieder bei über 7 % liegen.
Preissenkungen sind ein Frühindikator für zukünftige Verkaufspreise. Ein Haus ist jetzt auf dem Markt, erhält keine Angebote, führt eine Preissenkung durch, erhält im März ein Angebot und schließt im April. Diese Daten lassen uns also mehrere Monate in die Zukunft blicken.
Und es zeigt uns, dass die Verbraucher sich Zeit lassen und weniger aggressiv oder gar nicht bieten, da die Hypothekenzinsen höher sind. Wenn wir Glück haben und die Zinsen sinken, wird sich das schnell ändern.
Medianpreis unverändert
Der mittlere Preis für Einfamilienhäuser auf dem Markt liegt diese Woche unverändert bei 425.000 US-Dollar. Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich die Immobilienpreise um die großen runden Zahlen herum bewegen, und wir befinden uns nun seit drei Wochen auf diesem Niveau. Ich gehe davon aus, dass der Durchschnittspreis für Eigenheime in den nächsten Wochen steigen wird.
Es ist erwähnenswert, dass wir den Dezember zwar mit ziemlich starken Preisanstiegen gegenüber dem Vorjahr abgeschlossen haben, diese Zuwächse nun jedoch abzuschwächen scheinen. In den hier vorliegenden aktiven Marktdaten sind die Immobilienpreise zu diesem Zeitpunkt nur 1-2 % höher als im Vorjahr. Die Hypothekenzinsen sind seit dem neuen Jahr gestiegen, daher sollte das vielleicht nicht überraschen. Sehenswert. Werden die Hauspreisgewinne verschwinden, wenn die Hypothekenzinsen im 7er-Bereich bleiben?
Es kann schwierig sein, all dies mit Käufern und Verkäufern zu kommunizieren. Es gibt Leute am Spielfeldrand, die darauf warten, dass die Zinsen sinken, damit sie plötzlich Schnäppchen machen können. Aber ihnen ist möglicherweise nicht bewusst, wie viel Konkurrenz mit ihnen auf sie wartet. Und mittlerweile steigen die Hypothekenzinsen tatsächlich. Wenn Sie Käufern und Verkäufern dabei helfen möchten, die tatsächlichen Daten anzuzeigen, sollten Sie sich bei uns anmelden Altos.
Mike Simonsen ist der Präsident und Gründer vonAltos-Forschung.