Q Ich habe eine ungewöhnliche Situation, bei der ich hoffe, dass Sie mir helfen können. Wir befinden uns in einer relativ kurzen Immobilienkette – wir verkaufen unser aktuelles Haus an Erstkäufer und wir kaufen ein Haus von Menschen, deren Weiterkauf das Ende der Kette darstellt.
Sie wollen eine beträchtliche Menge an Arbeit an der Immobilie, die sie kaufen, durchführen und haben vorgeschlagen, dass die gesamte Kette die Verträge im März austauscht, jedoch mit einem Fertigstellungstermin für unseren Kauf ihrer Immobilie und den Verkauf unserer Immobilie im Juli. Sie würden dann ihren Weiterkauf abschließen, was ihnen vier Monate Zeit hätte, ihre Arbeit vor dem Einzug abzuschließen (vermutlich mit einer Art Überbrückungskredit, um die Lücke zu schließen). Sie möchten zwischenzeitlich nicht in eine Mietwohnung ziehen und während der Arbeitszeit nicht im Haus wohnen.
Welche Risiken bestehen in dieser Situation für uns und unsere Käufer? Meine Hauptsorge ist, dass, wenn dem Haus, das wir kaufen, zwischen dem Tausch und der Fertigstellung etwas passiert, wir es trotzdem kaufen würden – wir würden eine Gebäudeversicherung vom Tausch haben wollen, aber wäre jeder Versicherer bereit, eine Immobilie zu versichern, die wir haben? nicht besitzen und nicht so lange bewohnen?
Was würde passieren, wenn unsere Käufer aus irgendeinem Grund nach dem Umtausch aussteigen? Ich verstehe, dass wir ihre Anzahlung von 10 % behalten würden, aber wenn dies dazu führen würde, dass wir uns auch von unserem Kauf zurückziehen, würden wir unsere Anzahlung von 10 % verlieren, was erheblich mehr ist.
Gibt es weitere Risiken oder Fallstricke, die es zu beachten gilt? Und haben Sie schon einmal davon gehört, dass eine Long-Stop-Fertigstellung außerhalb von Neubauten verwendet wird? Unser Immobilienmakler versichert uns, dass es üblich ist, aber ich habe noch nie davon gehört.
RJ
A Ich kann mit den Leuten sympathisieren, von denen Sie hoffen zu kaufen, dass sie nicht in ihrem (hoffentlich) neuen Zuhause leben wollen, während daran gearbeitet wird. Aber ich fürchte, das Mitgefühl hört hier auf.
Ein Long-Stop-Fertigstellung ist normalerweise mit Neubauten verbunden, bei denen der Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer völlig anders ist als der übliche Übertragungsprozess. Laut Savills sind beim Tausch eines Neubaus in der Regel zwei Fertigstellungstermine zu vereinbaren: der „kurze Stopp“, also die voraussichtliche Fertigstellung der Immobilie, und der „lange Stopp“, also das Datum Der Entwickler muss die Immobilie fertig gestellt haben oder Ihnen Ihr Geld zurückgeben.
Anders ausgedrückt: Wenn der Entwickler bis zum Long-Stop-Datum nicht fertig wird, können Sie Ihre Anzahlung zurückerhalten und ohne Strafe weggehen oder das Datum verschieben, wenn Sie nicht zurücktreten möchten. Bei der Eigentumsübertragung gibt es einen Fertigstellungstermin und das war’s. Wenn Sie an diesem Datum nicht fertig sind, erhalten Sie Ihre Anzahlung nicht zurück.
Käufer in anderen Arten von Ketten stimmen jedoch manchmal einem verzögerten Fertigstellungstermin zu, wie die Vereinbarung, die Ihre Verkäufer vorschlagen. Mein Haupteinwand ist, dass es anscheinend für sie bequem ist, nicht für Sie oder Ihre Erstkäufer. Es kann sich lohnen, herauszufinden, wie Ihre Käufer darüber denken würden, die Fertigstellung bis Juli zu verschieben. Es könnte sein, dass eine solche Verzögerung dazu führen könnte, dass sie vor dem Umtausch ausziehen, weil sie nicht so lange auf den Einzug warten wollen oder ihr Hypothekenangebot bis dahin abgelaufen ist. Vielleicht möchten Sie auch die Auswirkungen auf Ihr Hypothekenangebot überprüfen. Die Versicherungssache ist nicht wirklich etwas, worüber Sie sich Sorgen machen müssen, da es üblich ist, dass der Käufer ab dem Datum des Vertragsaustauschs die Verantwortung für die Gebäudeversicherung übernimmt.