Der Schuldspruch im bahnbrechenden Rechtsstreit der Sitzer/Burnett-Kommission löste in der gesamten Immobilienbranche Schockwellen aus. Eines der umstrittensten Themen in den Köpfen von Hypothekenexperten ist in der Folge die Frage, wie sich das Urteil auf FHA- und VA-Hypothekenkreditnehmer auswirken könnte.
FHA-Darlehen sind eine beliebte Option für Erstkäufer von Eigenheimen oder diejenigen, die nicht viel Geld für eine Anzahlung gespart haben, da für die Darlehen eine Anzahlung von mindestens 3,5 % erforderlich ist. VA-Darlehen bieten eine 100-prozentige Finanzierungsoption für qualifizierte Militärangehörige und Veteranen und erfordern keine Hypothekenversicherung.
In beiden Fällen könnten die Vorabkosten für den Hauskauf bei FHA- und VA-Kreditnehmern steigen, wenn sie Maklerprovisionen tragen müssen.
Hypothekenexperten äußerten ihre Besorgnis über die möglichen Auswirkungen, die abhängig vom Ergebnis der Provisionsklagen auf die finanzschwachen Käufer haben könnten.
„Es wäre eine Katastrophe für Hauskäufer von FHA und VA“, sagte Evan Potter, Produktionsleiter der Niederlassung bei Revolutionshypothek.
Potter fügte hinzu: „Die Kreditvergabe der Regierung würde zum Erliegen kommen. Diese Kunden sind in der Regel knapp bei Kasse und benötigen daher diese Art der Finanzierung. Würde man diese Kosten zu den Transaktionen hinzufügen, würde dies die große Mehrheit von ihnen vollständig vom Markt verdrängen.“
Trotz höherer Hypothekenzinsen ist die Nachfrage nach FHA- und VA-Darlehen gestiegen. Von dem Hypothekenvergabevolumen in Höhe von 400 Milliarden US-Dollar im zweiten Quartal 2023 machte der FHA- und VA-Anteil am Kreditvolumen 22,9 % aus, gegenüber 18 % im zweiten Quartal 2022, Daten von Inside Mortgage Finance (IWF) und das Städtisches Institut zeigte.
Ich helfe FHA- und VA-Kreditnehmern nicht dabei, von der Seitenlinie zu verschwinden
Nach den aktuellen FHA-Regeln können Verkäufer bis zu 6 % an Vergünstigungen an FHA-Kreditnehmer leisten, um Abschlusskosten, vorausbezahlte Ausgaben und Rabattpunkte zu decken.
Verkäuferkonzessionen für VA-Kreditnehmer sind auf 4 % des Kaufpreises oder Schätzwerts des Hauses begrenzt und können einige Abschlusskosten abdecken, einschließlich der VA-Finanzierungsgebühr und vorausbezahlter Steuern. Der Abteilung für Veteranenangelegenheiten (VA)-Regeln verbieten VA-Kreditnehmern die Zahlung von Immobilienprovisionen.
Durch Verkäuferanreize half Kreditgeber Ryan Grant seinem FHA-Kreditnehmer, den Hypothekenzins von 7,5 % um 3,5 Prozentpunkte auf 6,25 % für ein 500.000-Dollar-Haus in Kalifornien zu senken.
„Das ist derzeit überall üblich“, sagt Ryan Grant, Mitbegründer und Abteilungsleiter von Neo-Wohnungsbaudarlehensagte über Kreditnehmer, die Rabattpunkte nutzen, um ihren Hypothekenzins zu senken.
„Aber Maklerprovisionen waren aus Käufersicht nie ein Abschlusskostenfaktor. Wir wissen nicht einmal, ob die Maklergebühr des Käufers zulässige Abschlusskosten wären, da sie möglicherweise nicht einmal eine wesentliche Notwendigkeit für die Transaktion darstellen.“
„Viele Kreditnehmer entscheiden sich für FHA-Darlehen, weil sie im Vergleich zu herkömmlichen Darlehen eine geringere Kreditwürdigkeit und geringere Anzahlungsanforderungen haben“, sagte Brian Covey, EVP bei Revolution Mortgage.
In einem Umfeld schwieriger Erschwinglichkeit sind für Kreditnehmer vorübergehende oder dauerhafte Zinssenkungen, die sie mit Verkäuferanreizen bezahlen können, ein Hoffnungsschimmer.
Wenn FHA-Kreditnehmer zum Beispiel alles nutzten 6 % der Verkäuferzugeständnisse Wenn sie die Provision ihrer Makler nicht zahlen, „entziehen Sie ihnen entweder vorübergehende oder dauerhafte Zinsrückkaufmöglichkeiten“, bemerkte Covey.
VA-Kreditnehmer werden am stärksten betroffen sein, wenn sie käuferseitige Provisionen zahlen müssen, sagte Jon Overfelt, Vertriebs- und Hauptdirektor bei American Security Mortgage Corp.
„VA-Darlehen sind wahrscheinlich die besten Darlehen auf dem Markt. Sie sind zu 100 % finanziert, erfordern keine Anzahlung und die Richtlinien sind auf die Unterstützung ausgerichtet [borrower] Geh ins Haus“, sagte Overfelt.
„Ich würde hoffen, dass daraus etwas wird, denn diese Leute haben für unser Land gekämpft, oder? Sie haben sich das Recht auf dieses VA-Darlehen verdient“, fügte er hinzu.
Agenturen müssen sich einmischen
Es gibt unterschiedliche Spekulationen darüber, wie das endgültige Urteil der Klage der Sitzer/Burnett-Kommission aussehen könnte. Die RE/MAX- und Anywhere-Vergleichsvereinbarungen müssen noch endgültig genehmigt werden, und da mit weiteren Klagen zu rechnen ist, wird es Monate oder Jahre dauern, bis eine endgültige Lösung gefunden wird.
Bei einem Verbot der Genossenschaftsentschädigung ist die Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) und die VA müssen abwägen, um einen Mechanismus für FHA- und VA-Kreditnehmer zu entwickeln oder zu akzeptieren und wie die Maklerprovision des Käufers zu zahlen ist.
„Niemand musste sich jemals die Frage stellen: ‚Gelten Maklerprovisionen des Käufers als Abschlusskosten?‘ Oder wären diese eher als „nice to have“ denn als „must have“ anzusehen?“, sagte Grant.
Vertreter von HUD und VA antworteten nicht auf die Bitte von HousingWire um einen Kommentar.
Sind Provisionsgebühren ein zukünftiger Verhandlungspunkt zwischen Verkäufern und Käufern?
Käufer, die mit einem Makler oder direkt mit einem Makler zusammenarbeiten, müssen möglicherweise einen Weg finden, diese Kosten in die Hypothek einzubeziehen, um ihre Anzahlungen zu reduzieren, sagte er David Mardendesignierter geschäftsführender Makler bei Hausmarkt.
„Verkäufer werden den Preis je nach Markt anpassen, aber ich bin zu 100 % sicher, dass Käufer nach Möglichkeiten suchen werden, keine zusätzlichen 3 % für die Bezahlung eines Käuferagenten aufzubringen“, sagte Marden.
In gewisser Weise haben Käufer die ganze Zeit über die Maklerprovision gezahlt, weil die Verkäufer die Standardprovision von 6 % (die gleichmäßig auf jeden Makler aufgeteilt wird) in den Verkaufspreis des Hauses einfließen lassen, bemerkte Marden.
„Makler müssen entscheiden: Soll ich verhandeln oder nicht?“ Reduziert der Immobilienmakler im Fall eines FHA- oder VA-Käufers seine Provision, um zu versuchen, die Transaktion unter der Prämisse abzuschließen, dass ich, statt 3 % als Makler des Käufers zu verdienen, nur 2 % verdienen würde und das zum Abschluss der Transaktion beiträgt? sind 2 % besser als null?“, sagte Brian Hale, CEO und Gründer des Beratungsunternehmens Hypothekenberatungspartner.
Während Änderungen bei der Maklerprovision für große Verwirrung sorgen würden, sollten sich Immobilienfachleute darauf konzentrieren, wie sie sowohl Verkäufern als auch Käufern möglichst viel Mehrwert bieten können, betonte Grant.
„Das wird eine gewaltige Nadelbewegung sein“, sagte Grant. „Ich denke, dass die Hypothekenprofis und Kreditsachbearbeiter, die sich darüber Gedanken machen, welchen Wert ich meiner Maklergemeinschaft bieten kann, um ihnen dabei zu helfen, dem Verbraucher einen höheren Mehrwert zu bieten, jeden Cent verdienen werden, und das tun sie auch.“ wird unglaublich erfolgreich sein.“