Der neue zentrale Londoner Hauptsitz des Immobilienunternehmens CBRE könnte leicht mit einem Hotel verwechselt werden, angesichts seiner offenen Lounges mit bequemen Sitzgelegenheiten, Topfpflanzen, Kaffee- und Tech-Bars und einer Bibliothek.
In der Immobilienwelt nach der Pandemie sind Ausdrücke wie „Hotelierung“ und „Pendeln verdienen“ unter Führungskräften alltäglich geworden, die versuchen, Arbeitnehmer zurückzugewinnen, die es gewohnt sind, von zu Hause aus zu arbeiten.
Viele Chefs akzeptieren, dass hybrides Arbeiten von Dauer sein wird. Einige kleinere Unternehmen haben feste Büros ganz aufgegeben.
Aber angesichts höherer Kreditkosten, schwächerem Wirtschaftswachstum und weniger Menschen, die nach der Pandemie in Büros in Stadt- und Stadtzentren arbeiten, befürchten Investoren, dass sich im Immobiliensektor ein perfekter Sturm zusammenbraut.
Nach dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank, dem größten Bankenzusammenbruch seit 2008, und der Rettung der Credit Suisse durch die UBS befürchten einige City-Investoren, dass die nächste Phase der Krise den Gewerbeimmobilienmarkt unter Druck setzen könnte – im Wert von 20 Billionen Dollar (16 Billionen Pfund). weltweit – wenn die Banken ihre Kreditvergabe an die Branche einschränken.
Letzte Woche erhöhte die Bank of England den Leitzins zum 11. Mal in Folge auf 4,25 %, um die hartnäckig hohe Inflation zu bändigen, während die US-Notenbank die Zinsen um einen Viertelprozentpunkt auf eine Spanne von 4,75 % bis 5 % anhob. , der höchste seit 2007. Eine Woche zuvor hatte die Europäische Zentralbank ihren Einlagensatz um einen halben Prozentpunkt auf 3 % angehoben.
Der Vorstandsvorsitzende von JP Morgan Asset Management hat davor gewarnt, dass Büros und Geschäfte die nächsten Opfer sein könnten. „Wenn die Federal Reserve auf die Bremse tritt, geht etwas durch die Windschutzscheibe“, sagte George Gatch am Dienstag. „Gewerbeimmobilien sind ein Problembereich. Wir haben höhere Zinssätze für Bauträger, wie wirkt sich das auf den Immobilienmarkt und die Kreditgeber in diesem Bereich aus?“
Die Bürobelegungsrate von Montag bis Freitag in ganz Großbritannien beträgt für 2023 bis heute 29 % und in London etwas weniger, verglichen mit typischen Werten vor der Pandemie von 60 % bis 80 % nach Angaben von Remit Consulting.
Laut den neuesten Zahlen des Office for National Statistics arbeiten etwa 40 % der berufstätigen Erwachsenen im Vereinigten Königreich mindestens einen Tag pro Woche von zu Hause aus, verglichen mit 12 % vor der Pandemie.
Die Heimarbeit ist stark montags und freitags gewichtet, wobei die Bürobelegung in der Mitte der Woche im Allgemeinen höher ist.
Am Platzbedarf der Unternehmen ändere dies aber nichts – „das muss man einfach akzeptieren [the office is] an einem Freitag leer sein“, sagt Simon Brown, Leiter der britischen Bürorecherche beim US-amerikanischen CBRE.
Er sagt, der Markt im Zentrum Londons sei eng mit internationalen Trends und der globalen Wirtschaftsleistung verbunden und viel volatiler als andere britische Städte.
Vor diesem Hintergrund ist es vielleicht nicht verwunderlich, dass die Preise für Gewerbeimmobilien in Großbritannien fallen. Der monatliche Index von CBRE für das Vereinigte Königreich zeigt, dass die Handelswerte in der ersten Hälfte des Jahres 2022 gestiegen sind, dann aber zwischen Juli und Dezember gefallen sind, wodurch die früheren Gewinne zunichte gemacht wurden. Infolgedessen gingen die Immobilienwerte im Jahresverlauf um 13 % zurück.
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Mehrere Immobilienfonds, darunter der Blackstone Real Estate Income Trust, waren in den letzten Monaten gezwungen, die Auszahlungen zu begrenzen, da die Anleger auf den Ausstieg zusteuern.
Goldman Sachs sagte Anfang dieses Monats in einer Analystennotiz: „Der jüngste Stress im Bankensektor hat die wachsende Besorgnis über Ausstrahlungseffekte auf die gewerbliche Immobilienbranche geschürt.“
„Der britische Kreditmarkt für gewerbliche Immobilien (CRE) scheint in einer besseren Position zu sein als die USA, wo angeschlagene Regionalbanken die Hauptfinanzierer waren“, sagt Matthew Pointon, leitender Immobilienökonom bei Capital Economics. „Davon sind wir weit entfernt [great financial crisis] Zweiter Teil.”
Das Bankensystem in Großbritannien unterscheidet sich stark von dem in den USA, wo ein großer Teil der Immobilienkredite von kleinen Regionalbanken vergeben wird. Bislang habe es in Großbritannien noch keine Bankenpleiten gegeben, und das Engagement der Kreditgeber in Immobilienschulden sei mit 6 % aller Schulden relativ gering, verglichen mit mehr als 12 % im Vorfeld der Finanzkrise von 2008, stellt er fest.
„Dennoch werden sich die Kreditbedingungen auch in Großbritannien verschärfen, was die Refinanzierung zu einer größeren Herausforderung machen wird, insbesondere für Büros, in denen die Kapitalwerte seit 2018 um 15 % gesunken sind, während der gesamte Immobilienwert um 11 % gefallen ist“, sagt Pointon.
Aufgrund steigender Zinssätze könnten einige Eigentümer von Büros, Geschäften und Lagern möglicherweise nicht in der Lage sein, sich zu refinanzieren, wenn bestehende Kredite fällig werden, und könnten gezwungen sein, Vermögenswerte zu verkaufen.
Dies könnte den Immobilienabschwung vertiefen und bedeuten, dass die Erholung der gewerblichen Investitionen im Vereinigten Königreich – die 2022 um 1 Mrd. £ auf 61 Mrd. £ zurückgingen – langsamer als erwartet erfolgen wird. Der Immobilienkonzern Savills, der diesen Monat einen Rückgang der Jahresgewinne meldete, erwartet, dass sich der Sektor im nächsten Jahr erholen wird, da es an Angeboten für Büroentwicklungen mangelt und es zu nachhaltigen Gebäuden kommt.
Die Preise für Gewerbeimmobilien in Großbritannien könnten in diesem Jahr inmitten einer „Abwärtsspirale der Nachfrage“ um weitere 10 % fallen, sagt Nuwan Goonetilleke, Leiter des Aktionärsvermögens bei der Spar- und Pensionsgruppe Phoenix Group.
Goonetilleke sagt, dass die Aussichten für den britischen Gewerbeimmobilienmarkt, wie auch für andere Wirtschaftssektoren, eng mit steigenden Zinssätzen verbunden sind, die durch eine galoppierende Inflation ausgelöst werden. „Wenn die Inflation weiter steigt, werden wir am Ende mit höheren Leitzinsen enden und die Wahrscheinlichkeit eines Crashs erheblich steigen.“
Die britische Inflation ist im Februar unerwartet auf 10,4 % gestiegen, dürfte aber später in diesem Jahr zurückgehen. Infolgedessen prognostizierten die Finanzmärkte, dass sich der Leitzinserhöhungszyklus der Bank of England seinem Höhepunkt nähert – was dazu beitragen würde, die Befürchtungen um den britischen Gewerbeimmobilienmarkt zu dämpfen.