Der Durchschnittspreis eines Eigenheims in Amerika gerät für die meisten Erstkäufer von Eigenheimen zunehmend außer Reichweite. Dies gilt insbesondere für Familien, die einer Minderheit angehören und im Durchschnitt über weniger Vermögen verfügen als Familien, die keiner Minderheit angehören. Wie die meisten Dinge in unserer Wirtschaft werden auch die Immobilienpreise von den Prinzipien von Angebot und Nachfrage beeinflusst. Ein Überangebot an Wohnraum wird die Immobilienpreise senken, während ein Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern die Preise in die Höhe treiben wird. Man kann mit Fug und Recht sagen, dass sich die derzeitige Knappheit des Wohnungsangebots auf Krisenniveau befindet, was der Hauptgrund dafür ist, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Es handelt sich um einfache Mathematik, aber wie wir zu diesem Punkt gelangt sind, ist komplexer.
Gesetze zur Bebauung von Wohngebieten sollen eine geordnete Entwicklung fördern, den Verkehrsfluss kontrollieren und sicherstellen, dass der Lärm- und Aktivitätspegel für jedes einzelne Viertel angemessen ist. Das ist alles gut, aber sie dienen auch dazu, den Immobilienwert hoch zu halten und das Wachstum einzudämmen, unter anderem durch die Festlegung von Mindestgrundstücksgrößen und die Begrenzung der Dichte. Vor Jahrzehnten wurden Zonengesetze genutzt, um lokale Gemeinschaften gesetzlich nach Rassen zu trennen. Der Fair Housing Act machte die explizite Rassentrennung von Gemeinschaften illegal.
Heutzutage können Bebauungsgesetze jedoch immer noch zur Segregation von Gemeinden aufgrund ihres Wohlstands führen. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum, ein Faktor des Wohnungsangebots, stellt das größte Hindernis für den Erwerb von Wohneigentum für Minderheiten dar, und kein Problem schreckt die Ausweitung des Wohnungsangebots stärker ab als restriktive Bebauungsgesetze.
1. Starten Sie eine staatlich finanzierte Sensibilisierungskampagne für bezahlbaren Wohnraum
Eigenheimkapital ist für die meisten Amerikaner die wichtigste Vermögensquelle. Daher möchten alle Hausbesitzer natürlich, dass der Wert ihrer Immobilie stabil bleibt und im Laufe der Zeit sogar steigt. Diese Dynamik ist der Grund dafür, dass Hausbesitzer oft von ihren Politikern verlangen, dass sie den Bau neuer Wohnungen in ihren Vierteln unterbinden. Während die meisten Menschen glauben, dass jeder einen anständigen Ort zum Leben verdient, möchten viele Hausbesitzer einfach nicht, dass Menschen mit geringerem Wohlstand in ihrer Nachbarschaft leben. Dies wird als NIMBYismus bezeichnet, ein Akronym für den Ausdruck „Not In My BackYard“. Aber ein Großteil des NIMBYismus wurzelt in Unwissenheit. Gewählte Beamte legen Bebauungs- und Landnutzungsrichtlinien fest, und wenn diese Richtlinien weniger restriktiv werden sollen, müssen Hausbesitzer die Idee einer Erhöhung der Zahl bezahlbaren Wohnraums annehmen.
Dies wird nur dann möglich sein, wenn Hausbesitzer davon überzeugt sind, dass sich ein Zustrom an bezahlbarem Wohnraum nicht negativ auf den Wert ihrer Immobilien auswirkt, sondern ihre Gemeinschaften stärkt. Daten zeigen, dass bezahlbarer Wohnraum die Gemeinden verbessert, indem er eine gesunde Arbeitsbevölkerung ausbildet und die Steuereinnahmen erhöht, die zur Verbesserung der lokalen Infrastruktur genutzt werden können. Eine landesweite Sensibilisierungskampagne für die Vorteile von mehr bezahlbarem Wohnraum ist notwendig, um die langsame oder wachstumslose Denkweise der meisten amerikanischen Hausbesitzer zu durchbrechen.
2. Reform der Bebauungs- und Landnutzungspolitik
Die Bebauungsgesetze im ganzen Land müssen weniger restriktiv werden und eine größere Bebauungsdichte ermöglichen. Kleinere Grundstücksgrößen bedeuten, dass mehr Wohneinheiten gebaut werden können, und die Legalisierung von Wohneinheiten (Accessory Dwelling Units, ADUs) ermöglicht eine effizientere Nutzung bereits bestehender Häuser. Mehrgenerationenfamilien sind in hispanischen und anderen Minderheitengemeinschaften häufiger anzutreffen. Häuser mit ADUs können eine perfekte Option für Familien mit mehreren Generationen sein, um ihr Geld für den Kauf eines Hauses zu bündeln. Kalifornien hat kürzlich SB 9, den California HOME Act, verabschiedet, der es bestehenden Hausbesitzern viel einfacher macht, eine zweite Einheit oder ein ADU auf ihrem Grundstück zu bauen.
Auch wenn die Bebauung erschwinglicheren Wohnraum ermöglicht, beschweren sich Hausbauer darüber, wie lange es dauert, bis neue Projekte genehmigt werden. In vielen Gemeinden können örtliche Planungskommissionen und -ausschüsse vorgeschlagene Projekte ablehnen, selbst wenn sie den Bebauungsanforderungen entsprechen. Durch eine Straffung des Genehmigungsverfahrens kann das Angebot an bezahlbarem Wohnraum deutlich erhöht werden.
3. Reformieren Sie die Einwanderungspolitik, um dem Arbeitskräftemangel entgegenzuwirken
Neben den Regulierungskosten sind die Preise für Grundstücke, Bauholz und Arbeitskräfte die größten Faktoren, die mit den Gesamtkosten für den Bau weiterer Wohnungen zusammenhängen. Die Arbeitskosten sind in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen, was auf den Mangel an Arbeitskräften im Baugewerbe zurückzuführen ist. Mehr als 30 % der drei Millionen Bauarbeiter in Amerika sind Einwanderer, und in Texas, Kalifornien und Florida sind es eher 60 %. Der Nationaler Verband der Hausbauer hat sich für Reformen unserer Einwanderungspolitik eingesetzt, die „… es Arbeitgebern ermöglichen, legale Einwanderer einzustellen, wenn ein Mangel an Hausangestellten besteht“. Heute gibt es in Amerika mehr als 11 Millionen unbesetzte Arbeitsplätze. Der zunehmende Arbeitskräftemangel im Land verlangsamt das Wirtschaftswachstum und trägt zu Inflation, steigenden Zinssätzen und einem Mangel an Wohnraum bei.
4. Fordern Sie den Verkauf staatseigener Häuser an gemeinnützige Organisationen oder an Eigentümer, die darin wohnen werden
In den letzten Jahren gab es nur wenige Zwangsvollstreckungen, aber in Abschwungphasen machten zwangsversteigerte Immobilien im Besitz der Bundesregierung einen größeren Anteil am Gesamtmarkt aus. Derzeit werden mehr als 80 % des Hypothekenmarkts von der Regierung kontrolliert, was bedeutet, dass es im nächsten Abschwung viel mehr Häuser im Staatsbesitz geben wird. Diese Häuser werden viel zu oft an Investoren verkauft, die bar bezahlen und schnell schließen können, aber die unbeabsichtigte Folge davon ist eine niedrigere landesweite Wohneigentumsquote. Während der Großen Rezession gingen fast sechs Millionen Häuser durch Zwangsvollstreckung verloren. In dieser Zeit sank die landesweite Wohneigentumsquote um fast sechs Prozentpunkte.
Staatseigene Häuser sind eine hervorragende Gelegenheit für Erstkäufer von Eigenheimen und eine wichtige Chance, insbesondere den Wohneigentum von Minderheiten zu verbessern. Die Regierung sollte Häuser ausschließlich an Menschen und Familien verkaufen, die darin leben werden, und reparaturbedürftige Häuser an gemeinnützige Organisationen verkaufen, die sie sanieren und sie wiederum an Eigennutzer verkaufen.
5. Reduzieren oder beseitigen Sie die Kapitalertragssteuer, wenn Häuser an Eigennutzer verkauft werden
Eine in Wohnungsbaukreisen kursierende Idee basiert auf der Theorie, dass es Millionen potenzieller Verkäufer bestehender Häuser gibt, die es sich aufgrund der Kapitalertragssteuer einfach nicht leisten können, ihre Häuser zu verkaufen. Ältere Hausbesitzer benötigen möglicherweise kein so großes Haus mehr wie früher. Leerstehende, denen es besser wäre, in kleineren Wohnungen oder Seniorenwohnanlagen zu leben, müssen mit hohen Steuerbelastungen rechnen, wenn sie ihre Häuser verkaufen, die wahrscheinlich das Sechsfache dessen wert sind, was sie vor 40 oder mehr Jahren dafür bezahlt haben. Durch die Abschaffung der Kapitalertragssteuer für Verkäufer, die ihr Haus an einen Eigennutzer verkaufen, könnten in den nächsten zwei Jahrzehnten einige Millionen Häuser für neue Hausbesitzer zur Verfügung stehen.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum wird sich nicht von alleine verbessern, und leider gibt es keinen einzelnen Hebel oder eine einzige Politik, die das Problem vollständig lösen kann. Um dies zu erreichen, bedarf es einer konzertierten Anstrengung einer Vielzahl von Interessenvertretern und politischen Entscheidungsträgern auf lokaler und nationaler Ebene. Es wird nicht einfach sein, aber es ist unerlässlich, wenn wir wollen, dass unser Land eine Nation von Interessenvertretern ist, denen das Wohlergehen unserer Gemeinschaften und unserer Nation am Herzen liegt.