Diese aktuellen Hypothekenmärkte machen es für unabhängige Hypothekenbanken (IMBs) zu einer Herausforderung. Für viele dieser transaktionsorientierten Monoline-Hypothekengeber ist es immer eine Frage von Fest oder Hunger. Die meiste Zeit dieses Jahrhunderts standen sie auf der Gewinnerseite. Heutzutage könnte das IMB vielen leid tun.
Dies ist wahr, auch wenn wir alle wissen, dass es nur sehr wenige Gewinner gibt, wenn die Branche so schnell und deutlich nachlässt wie in den letzten 24 Monaten. Laut ATTOM ging das Hypothekendarlehensvolumen im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 56 % zurück. Im Vergleich zu seinem Höchststand im Jahr 2020 ist er um 70 % gesunken. ein 20-Jahres-Tiefsagte das Unternehmen.
Die Zinssätze sind von einem Tiefststand von weniger als 3 % im Jahr 2012 auf heute über 7 % gestiegen, was bedeutet, dass 99 % – laut Goldman Sachs – einen niedrigeren Zinssatz haben und von einer Refinanzierung nicht profitieren würden.
Man könnte also davon ausgehen, dass die unabhängigen Unternehmen, von denen sich viele an Refinanzierungsgeschäften erfreuen, die nicht mehr verfügbar sind, mittlerweile ausgetrocknet und vernichtet sind. Diese Annahme wäre falsch.
Obwohl diese Kreditgeber während des Abschwungs genauso gelitten haben wie alle anderen, sind alle Gerüchte über ihren Tod übertrieben.
Bei unserer Arbeit mit Kreditgebern aller Art haben wir festgestellt, dass Unabhängige verschiedene Geschäftsmodelle verfolgen. IMBs, die nach einem dieser Modelle betrieben werden, haben sich während des Refinanzierungsbooms äußerst gut geschlagen, aber jetzt geht es ihnen schlecht.
Aber es gibt heute zwei andere Modelle, und diese Kreditgeber schneiden viel besser ab. Eine dieser Gruppen könnte aus diesem Abschwung als Branchenführer hervorgehen.
Das Schicksal des Spezialisten, wenn sich der Markt verändert
Wenn jemand von IMBs spricht, denken die meisten von uns an die unabhängigen Hypothekenbanken, die als Folge der Spar- und Kreditkrise der 1980er Jahre entstanden sind.
Während dieser Krise scheiterten viele Ersparnisse und Kredite, und die Bundesregierung schritt ein, um die Branche zu retten. Infolgedessen wurden viele Ersparnisse und Kredite in größeren Institutionen zusammengefasst. Dies hinterließ eine Lücke auf dem Hypothekarkreditmarkt, die durch IMBs gefüllt wurde.
IMBs sind nicht depotführende Institutionen, die sich auf die Vergabe und Verwaltung von Hypotheken spezialisiert haben. Sie sind in der Regel keinem anderen Finanzinstitut angeschlossen und unterscheiden sich stark in der Anzahl ihrer Geschäfte und Filialen. IMBs sind oft flexibler als traditionelle Banken und vergeben aufgrund ihrer Strategie, über mehrere Absatzmöglichkeiten für Investoren zu verfügen, eher Kredite an Kreditnehmer, deren Kreditwürdigkeit nicht ganz so gut ist.
Während der längeren Zeit künstlich niedriger Zinssätze wurden diese Institute zu führenden Anbietern der optimierten Online-Refinanzierungstransaktion mit Zins- und Laufzeiten. Darüber hinaus waren sie führend bei der Vergabe von FHA-, VA- und USDA-Krediten. Infolgedessen verzeichnete der IMB-Sektor ein erhebliches Wachstum, doch diese Spezialisierung erwies sich als ein in ihrem Geschäftsmodell verankertes Risiko.
Im Jahr 2008 wurden weniger als 20 % der konventionellen Hypotheken durch IMBs vergeben. Bis 2021, nach Angaben der Mortgage Bankers Associationsie stammten zu über 60 %.
Als jedoch die Zinsen stiegen und der Anteil der Refinanzierungshypotheken an allen Hypothekenvergaben auf ein historisch niedriges Niveau fiel, war für viele der Kreditgeber, die sich an Verbraucher und nicht an die Immobilienbranche richteten, die Wende gekommen.
Da IMBs tendenziell flexibler sind als traditionelle Banken, verschafft ihnen dies einen Vorteil auf dem wettbewerbsintensiven Markt für Hypothekendarlehen, wenn sie bereit sind, über das Refinanzierungsgeschäft hinauszugehen.
Die erste Stufe besteht darin, zu einem Catch-and-Release-Shop zu werden
Als klar wurde, dass steigende Zinsen das Refinanzierungsgeschäft zerstören würden, das diese Unternehmen so erfolgreich gemacht hatte, entwickelten einige Führungskräfte in diesem Sektor ihre Geschäfte weiter, um Vermögenswerte für andere Investoren zu schaffen.
Das Spiel bestand darin, herauszufinden, welche Arten von Kreditprodukten von verschiedenen Investoren nachgefragt werden, und schnell ein System aufzubauen, um diese Kredite zu vergeben und zu verkaufen.
Es handelte sich immer noch um Transaktionseinnahmen, aber sie vergaben keine Kredite mehr, um ihre eigenen Pools von Refinanzierungskrediten zur Verbriefung zu schaffen. Stattdessen deckten sie den Bedarf an anderen Investoren, die noch über Liquidität verfügten.
Einige machen das auch heute noch und es geht ihnen ganz gut. Sie sind wie Super-Broker-Shops, die ihre eigenen Originierungsnetzwerke Dritter wie eine Hypotheken-Bank-in-a-Box für andere nutzen, die Appetit haben und bereit sind, ihre eigenen hypothekenbesicherten Vermögenswerte zu schaffen.
Es gibt noch eine weitere Phase in der Entwicklung des IMB und es hat eine neue Art von Originator geschaffen, der nach dem Abschwung möglicherweise noch gestärkt hervorgehen wird.
Die zweite Stufe besteht darin, ein Marktführer in einem aufstrebenden Markt zu werden
Der Evolutionsschritt vom Catch-and-Release-Hypothekenbanking verwandelt die IMB in eine neue Art von Institution, die Vermögenswerte zu ihrem eigenen Vorteil schafft und sie als Vermögenswerte, bestehend aus ihrer Entstehungspipeline und ihren Hypothekendienstrechten, in ihre Bilanz einbezieht.
Einige dieser Firmen werden durch Risikokapital oder Hedgefonds-Vermögen unterstützt und verändern die Spielregeln in der Branche.
Sobald sie über diese Vermögenswerte verfügen, können sie Erträge erwirtschaften, um Investoren anzulocken. Während sie sich weiterentwickeln, kann es sein, dass sie nicht unbedingt im Hypothekengeschäft tätig sind, sondern eher wie Vermögensverwaltungsgesellschaften aussehen.
Wir haben heute eine Reihe von Beispielen auf dem Markt. Wenn man hinschaut NewRez Und Herr Coopersehen Sie REIT-/Private-Equity-finanzierte Institutionen, die Vermögenswerte für ihre eigenen Finanzinstrumente schaffen und dabei externe Investitionen anziehen.
Auf Firmen wie diese sind wir zuerst aufmerksam geworden, weil sie daran arbeiten, das Risiko der Entwicklung überkomplizierter Tech-Stacks zu mindern. Da sie viele verschiedene Arten von Produkten hervorbringen, stellt die Ausbreitung der Technologie ein Risiko dar, das zu hohen nachgelagerten Wartungskosten und unhaltbaren Gesamtbetriebskosten für die Technologie führen kann.
Für diese Organisationen ist es sinnvoll, so viel ihrer Arbeit wie möglich auf einem einzigen Technologie-Stack zu erledigen, unabhängig davon, ob sie traditionelle Hypotheken, umgekehrte Hypotheken, feste Zweithypotheken, HELOCs, Non-QM- oder Jumbo-Darlehen vergeben. Und diese Firmen werden wahrscheinlich alles tun; alles, was Rendite abwirft und anschließend für Anleger auf dem Markt attraktiv ist.
Es mag die Notwendigkeit gewesen sein, die die Weiterentwicklung dieser Institutionen vorangetrieben hat, aber der Ausstieg aus der Refinanzierungstransaktion und die Beherrschung der Entstehung einer breiten Palette von Hypothekenprodukten hat diese Kreditgeber sehr gut positioniert, um bei einer Marktwende die besten Hypothekenkonkurrenten zu sein.
Beim Aufbau landesweiter Drittanbieter-Originator-Netzwerke verfügen viele über die internen Systeme, um eine breite Palette von Produkten zu produzieren und diese Vermögenswerte für eine gute Rendite zu verwalten, sowie über das Kapital, um die richtigen Originator-Plattformen zur Unterstützung ihres Geschäfts auszuwählen.
Es scheint, dass es noch zu früh ist, Mitleid mit dem IMB zu haben. Wie sie sagen, sind Widrigkeiten der Motor der Innovation, und es ist wahrscheinlich, dass kluge Kreditgeber ähnliche Strategien entwickeln, damit sie konkurrieren können, wenn der Markt wieder zurückkehrt.
Joe Camerieri ist Executive Vice President für Vertrieb und Strategie bei Mortgage Cadence.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
Um den Autor dieser Geschichte zu kontaktieren:
Joe Camerieri bei [email protected]
Um den für diese Geschichte verantwortlichen Herausgeber zu kontaktieren:
Tracey Velt bei[email protected]