Es wird oft gesagt, dass die Fed die Zinsen erhöht, bis etwas kaputt geht. Viele haben bereits auf die Fehler hingewiesen Silicon-Valley-Bank, Silvergate-BankUnd Signaturbank als Beweis dafür, dass die Fed „endlich etwas kaputt gemacht hat“.
Während das Versagen dieser Institutionen scheinbar ohne Vorwarnung eingetreten ist, waren in Wahrheit die Warnzeichen die ganze Zeit da. Die Zusammenbrüche waren unvermeidlich angesichts ihrer unkonventionellen Finanzierungszusammensetzung gegen die fehlgeleitete Politik der Fed mit übermäßig aggressiven Zinserhöhungen in den letzten 12 Monaten.
Die früheren Maßnahmen der Fed im Namen der Eindämmung der Inflation drohen auch andere kritische Wirtschaftssektoren, einschließlich des Wohnungsmarktes, zu zerstören – oder haben dies möglicherweise bereits getan. So sehr die Fed gegenüber den Liquiditätskrisen, die durch ihr schnelles Tempo der Zinserhöhungen verursacht wurden, blind war, so glauben wir, dass die Fed auch nicht erkannt hat, wie ernsthaft ihre Maßnahmen den Immobilienmarkt gefährdet haben.
Historische Wohnungsnot
Die beispiellosen Zinserhöhungen in den letzten 12 Monaten haben eine historische Entwicklung verschärft Wohnungsnot während der Wohnungshypothekenmarkt destabilisiert wird. Fortgesetzte Erhöhungen würden die Zerstörungsarbeit vervollständigen und wirtschaftsweite Auswirkungen haben, die weitaus schlimmer und länger anhaltend sind als die Inflation, die sie angeblich bekämpfen sollen.
Das Versäumnis der Fed, die aktuellen Auswirkungen vergangener Erhöhungen einzuschätzen, ist zum großen Teil darauf zurückzuführen, dass sie sich offensichtlich auf Altwährungen verlässt Wohnungsdaten um politische Entscheidungen zu lenken. Obwohl die Wirtschaftsdaten seit der Anhebung der Fed im Februar um 0,25 % gemischt waren, sind zukunftsgerichtetere Zahlen wie die vom FebruarErzeugerpreisindexhaben fallende Preise gezeigt.
Und obwohl der VPI insgesamt im Februar um 6 % gestiegen ist, waren 70 % dieses Anstiegs auf den Anstieg des Unterkunftsindex zurückzuführen, ein Maß für die Wohnkosten, von dem gut dokumentiert ist, dass es hinter den Daten des Privatsektors zurückbleibt.
Aktuellere Spotmarkt-Mietdaten, z. B. von Zillowbeobachteter Mietspiegel, zeigte einen Anstieg von 0,3 % gegenüber dem Vormonat und lag damit deutlich unter dem Regierungswert von 0,8 %. Zusätzlich dieCase-Schiller Nationaler Hauspreisindexzeigt seit Juni 2022 jeden Monat Rückgänge.
Zinserhöhungen haben die Immobilien- und Hypothekenmärkte erschüttert
Was zum Daten zeigt deutlich, dass Zinserhöhungen in den letzten 12 Monaten bereits die Immobilien- und Hypothekenmärkte erschüttert haben. Im Jahr 2021 erreichte die Vergabe von Hypotheken ein Rekordhoch von4,4 Billionen Dollar. Mit Zinssätzen für 30-jährige Festhypotheken, die um die 7 % schweben, ist dieVerband der Hypothekenbankenschätzt, dass der Gesamtwert der Kreditvergabe im Jahr 2022 um etwa die Hälfte auf 2,24 Billionen US-Dollar gesunken ist und 2023 auf 1,87 Billionen US-Dollar fallen wird.
Auch die Refinanzierungstätigkeit hat sich verflüchtigt und ist von 2,6 Billionen US-Dollar im Jahr 2021 auf 667 Milliarden US-Dollar im Jahr 2022 gefallen, wobei in diesem Jahr voraussichtlich 449 Milliarden US-Dollar erwartet werden. Heute haben sich die Refinanzierungen (einschließlich Cash-out-Home-Equity-Darlehen) auf ein 22-Jahres-Tief von etwa 10 % der derzeit vergebenen Kredite verlangsamt.
Aggressive Maßnahmen zur Eindämmung der Inflation
Die Fed hat natürlich diese ungewöhnlich aggressive Maßnahme ergriffen, um die Inflation einzudämmen. Vor diesem jüngsten Straffungszyklus erhöhte die Fed die Zinsen zuletzt 1994 um 0,75 Prozentpunkte.
Im Jahr 2022allein, erhöhte die Fed die Zinsen vier Mal um 0,75. Ironischerweise wird das dramatisch langsamere Verkaufstempo tatsächlichZunahmeInflation im Wohnungswirtschaftda viele Bauherren bereits ihre Pläne für den zukünftigen Hausbau reduziert haben, was ein Wohnungsdefizit verschärfen wird, das seit über einem Jahrzehnt aufgebaut wird.
Obwohl die Baubeginne für Einfamilienhäuser im Februar gegenüber Januar um 1,1 % gestiegen sind, sind sie im Vergleich zum Vorjahr immer noch um über 30 % gesunken. Zukünftige Zinserhöhungen würden die Knappheit noch verschärfen, da sich sowohl Bauherren als auch einzelne Hausbesitzer weiter vom Markt zurückziehen.
Wohnungsangebot auf Allzeittief
Noch ausgeprägter als die Auswirkungen der Fed auf das Wohnungsangebot ist ihr potenziell irreparabler Schaden für die Hypothekenbranche, die sich in einer Weise entwickelt hat, die eine schwere und künstlich herbeigeführte Verlangsamung gefährlicher macht als in früheren Wirtschaftszyklen.
Heute werden drei von vier Hypothekendarlehen von unabhängigen Hypothekenbanken vergeben. In der Vergangenheit konnten Depotbanken, die die Branche dominierten, einen erheblichen Rückgang der Hypothekendarlehen verkraften, da diese nur einen von mehreren Geschäftszweigen darstellten. Unabhängige Hypothekenbanken haben keinen solchen Luxus.
Sie sind bereits erheblich kleiner geworden und haben als Reaktion auf die beispiellose Schrumpfung des Marktes für Hypothekendarlehen Tausende von Arbeitsplätzen abgebaut. Ohne eine Pause bei den Zinserhöhungen, damit sich der Hypothekenmarkt stabilisieren kann, werden viele dieser Kreditgeber aufhören zu existieren – wie es einige bereits getan haben.
Sobald unabhängige Kreditgeber weg sind, wird es nicht möglich sein, sie wie ein umgebautes Haus zurückzubringen. Stattdessen werden wir eine traumatische Umgestaltung der Branche erleben, die es seit der Spar- und Kreditkrise der 1980er Jahre nicht mehr gegeben hat.
Zusätzliche negative Auswirkungen
Das schrumpfende Angebot an Hypothekenmarktteilnehmern wird zusätzliche negative Auswirkungen haben, darunter ironischerweise Inflationsdruck. Weniger Kreditgeber bedeuten weniger Wettbewerb, was zu höheren Zinssätzen für Kreditnehmer und einem kleineren Kreis amerikanischer Hausbesitzer führt. Die Verringerung des Wohneigentums wird die Nachfrage nach Mietwohnungen erhöhen, deren Preis am Ende jedes Mietvertrags neu festgelegt wird.
Diejenigen, die das Glück haben, niedrige Zinssätze für laufende Hypotheken zu genießen; in der Zwischenzeit werden sie sich wahrscheinlich nicht bewegen, bis das Zinsumfeld auf die Erde zurückkehrt. Die Auswirkungen eines eingefrorenen Wohnungsmarktes werden weit über die Bau- und Hypothekenbranche hinaus zu spüren sein. Der Wohnungsmarkt ist für seinen Multiplikatoreffekt in der gesamten Wirtschaft bekannt, und da Einkäufe, die mit einem Umzug in ein neues Zuhause einhergehen – Möbel, Farben, Kunst –, sind langsame, unterschiedliche Branchen betroffen.
In der Tat, beginnend mit dem Verlust unabhängiger Hypothekengeber und der damit verbundenen Arbeitsplätze, wirken sich alle oben genannten negativen Auswirkungen auf die gesamte Wirtschaft aus. Nachdem historische Maßnahmen als Reaktion auf die Inflation ergriffen wurden, ist es an der Zeit, die Zinserhöhungen, die diese negativen Auswirkungen vorantreiben, zu unterbrechen und den bereits beschlossenen eine Chance zu geben, zu funktionieren, ohne den Wohnungssektor weiter zu schädigen.
Zu einem glücklichen (oder unglücklichen) Zeitpunkt trat die Fed am Tag nach der Beschlagnahmung der Silicon Valley- und Signature-Banken durch die Regierung und bevor sie dies ankündigte, in ihre Blackout-Periode ein Programm zur Finanzierung von Banklaufzeiten. Wir haben also keine Hinweise darauf, wie sich diese jüngsten Ereignisse auf die Überlegungen der FOMC-Teilnehmer vor der März-Sitzung ausgewirkt haben. Aber wir hoffen aufrichtig, dass die Vorstandsmitglieder der Ansicht sind, dass zusätzliche Zinserhöhungen nicht die harte Medizin sein werden, von der sie glauben, dass die Wirtschaft sie braucht.
Denn auch das richtige Medikament muss in der richtigen Dosis und zum richtigen Zeitpunkt eingenommen werden, um zu wirken. Andernfalls kann es zu Gift mit verheerenden Auswirkungen auf den amerikanischen Traum vom Eigenheim werden.
Allan Polunsky und Marty Green sind Direktoren von Polunsky Beitel Green, einer in Texas ansässigen Anwaltskanzlei.
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