Im Jahr 2023 Fannie Mae Und Freddie Mac angekündigte Pläne um den Kauf eines Eigenheims zu erleichtern und die Rassenunterschiede beim Wohneigentum in den Vereinigten Staaten zu schließen.
Wohneigentum ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben eines Menschen und für die meisten Haushalte das wichtigste Mittel zur Vermögensbildung. Eigentlich unser Bestes aktuelle Analyse Die Analyse der Vorteile der Vermögensbildung durch Wohneigentum zeigt, dass das mittlere Nettovermögen der Haushalte, die ein Eigenheim besitzen, bei Familien in den unteren 20 % der Einkommensverteilung 43-mal höher war als bei vergleichbaren Mieterfamilien, und dass Wohneigentum die größte Vermögensquelle für alle ist aber die Familien mit dem höchsten Einkommen in den Vereinigten Staaten.
Doch die Erschwinglichkeit ist derzeit auf einem historischen Tiefstand und die Aussicht auf Wohneigentum scheint für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen unerreichbarer als je zuvor. Deshalb gehört zum Weg zu gleichem Zugang zu wirtschaftlichen Chancen auch die Sicherstellung des Zugangs zu Wohneigentum für alle.
Teil der gerechte Wohnpläne“ Der Ansatz zur Erreichung von mehr Gerechtigkeit umfasst die Reduzierung der mit dem Kauf eines Eigenheims verbundenen Kosten und Gebühren, die häufig als Hürde für den Erwerb von Wohneigentum für nicht-weiße Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen angesehen werden. Insbesondere wurden Eigentums- und Abwicklungsgebühren als hohe Belastung und regressive Kosten (die für Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen proportional mehr kosten) für Kreditnehmer beschrieben. Tatsächlich ist beides nicht wahr.
Titel und Abrechnung: Weder regressiv noch ein wesentlicher Bestandteil der Abschlusskosten
Von Fannie Mae in Artikeln veröffentlichte Forschungsergebnisse im Jahr 2021 Und 2022 hat dazu beigetragen, eine genauere Beziehung zwischen Kreditnehmergruppen und Abschlusskosten aufzuzeigen, indem über eine Million von Fannie Mae im Jahr 2020 erworbene Kredite untersucht und eine Vielzahl von Kreditnehmermerkmalen (ethnische Zugehörigkeit, Erstbezug und geringes Einkommen) kontrolliert wurden. Die Untersuchung ergab, dass Eigentums- und Abwicklungsgebühren weder regressiv sind noch einen wesentlichen Bestandteil der gesamten Abschlusskosten darstellen.
Die Studie von Fannie Mae kommt zu dem Ergebnis, dass bei Eigentums- und Abwicklungsgebühren „Gebührenunterschiede zwischen Kreditnehmergruppen größtenteils verschwinden (nach Berücksichtigung der Transaktionsmerkmale)“. Die Unterschiede sind sehr gering. Asiatische Kreditnehmer zahlen 13 US-Dollar weniger als nicht-hispanische weiße Kreditnehmer (die Kontrollgruppe); Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen zahlen 14 US-Dollar mehr; und Erstkäufer eines Eigenheims zahlen 11 US-Dollar weniger als Wiederholungskäufer.
Die Autoren sagen, dass es sich hierbei um „wirtschaftlich nicht bedeutsame“ Unterschiede handelt. Angesichts der Tatsache, dass der typische Kreditnehmer mehr als 7.000 US-Dollar an Abschlusskosten zahlt, ist das möglicherweise eine Untertreibung. Die Untersuchung ergab auch, dass die Eigentums- und Abwicklungsgebühren mit der Kredithöhe steigen (eine Erhöhung der Kreditsumme um 1 % ist mit einer Erhöhung der Gebühren um 7,41 $ verbunden). Es fallen also Titel- und Abwicklungsgebühren an progressiv wenn, wie alle Daten vermuten lassen, einkommensstärkere und wiederkehrende Kunden teurere Häuser mit höheren Krediten kaufen.
Weniger als 1 % der Kreditlaufzeitkosten des Kreditnehmers
Aber wie hoch ist der Anteil der Eigentums- und Abwicklungskosten an den Kosten über die gesamte Laufzeit des Darlehens? Basierend auf den von Fannie Mae veröffentlichten Papieren und ihren Annahmen zeigt die folgende Abbildung die durchschnittlichen Kosten und Gebühren für Wohneigentum des Kreditnehmers über die gesamte Laufzeit des Kredits, gebündelt je nachdem, wer die Gebühren erhält. Die Zahlen gelten für einen Kreditnehmer mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 318.000 US-Dollar im Jahr 2020 und gehen davon aus, dass der kreditnehmende Haushalt den Kredit sieben Jahre lang behalten wird.
Die größten Kosten für den Kreditnehmer während der Laufzeit des Darlehens sind die bei Abschluss gezahlten Grundsteuern und Buchungsgebühren sowie die kumulierten Kosten der jährlichen Grundsteuern, die über die Laufzeit des Darlehens gezahlt werden. Zu den an den Mortgage-Backed-Security-Investor (MBS) und Kreditgeber gezahlten Gebühren zählen neben den kumulierten Kosten der jährlichen Zinszahlungen an den/die Investor(en), der die MBS-Anleihe mit der Hypothek erworben hat, und den Netto-Vergabegebühren des Kreditgebers bei Abschluss zuzüglich des kumulierten Werts der überschüssigen Zinsen, die der Kreditgeber für den Gewinn berechnet.
Die Hausratversicherung, der Servicer und sogar die GSE (der eigentliche Inhaber des Ausfallrisikos der Hypothek) verursachen vergleichsweise geringe Gesamtkosten. Die Titelversicherungsprämie und die Abwicklungskosten (gemeinsam Titel- und Abwicklungsgebühren) betragen zusammen mit den kumulierten Kosten der jährlichen Hypothekenversicherungsprämie kaum 1 % der Gesamtkosten des Kreditnehmers über die gesamte Laufzeit des Darlehens.
Sorgenfreiheit bei der größten Transaktion, die die meisten in ihrem Leben tätigen werden
Der Kauf eines Eigenheims ist eine komplizierte Finanztransaktion, die nur wenige Familien mehr als ein- oder zweimal durchführen. Die Auswahlmöglichkeiten sind komplex und die „Hypothekenmathematik“ kann schwer zu verstehen sein. Der Kauf eines Eigenheims mit einem Kredit ist mit vielen verschiedenen Kosten und Gebühren verbunden, und es ist oft nicht klar, wer der Begünstigte ist oder was der Grund für die Kosten oder Gebühren ist. Einige Gebühren werden einmalig bei Abschluss erhoben, andere über die gesamte Laufzeit des Darlehens, und man kann sich erst wenige Tage vor Abschluss des Darlehens genau darüber im Klaren sein, wie hoch die Kosten und Gebühren sein werden.
Was ist also Seelenfrieden wert? Für weniger als ein halbes Prozent des Kaufpreises oder etwa den monatlichen Gegenwert eines Amazon Prime-Abonnements schützt die Eigentumsversicherung einen der wichtigsten Einkäufe im Leben eines Menschen. Eine Eigentumsversicherung schützt Hausbesitzer davor, für die rechtlichen und sonstigen Kosten für die Beilegung eines gedeckten Eigentumsanspruchs aufkommen zu müssen, der sich nach dem Abschluss ergeben könnte.
Das Eigentum an einer Immobilie kann unter anderem wegen etwas in Frage gestellt werden, das bei der Eigentumsrecherche und -prüfung vor der Schließung übersehen wurde, wegen eines Grenzstreits mit einem Nachbarn oder sogar aufgrund von Betrug und Urkundenfälschung. Der Schutz, den die Titelversicherung bietet, ist vor allem für Hauskäufer mit geringem und mittlerem Einkommen wertvoll, die sich andernfalls nicht die Tausenden oder sogar Hunderttausende von Dollar leisten könnten, die zur Abwehr einer Bedrohung ihrer Eigentumsrechte erforderlich wären.
Wegen der Gebühren vermisse ich den Wald
Es ist ein lohnendes Unterfangen, die Eintrittsbarrieren für nicht-weiße Hauskäufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen und nicht-weißen Eigenheimen zu verringern. Das Ziel ist es jedoch, Eigentums- und Abwicklungsgebühren ins Visier zu nehmen, bei denen es sich um De-minimis-Kosten während der Laufzeit eines Kredits handelt, die im Vergleich zu allen anderen Kostenkomponenten für Kreditnehmer erhebliche Vorteile bieten Den Wald für die Gebühren vermissen. Bemerkenswert ist zum Beispiel, dass es in dieser Debatte keine Diskussion über Steuern und staatliche Abgaben gibt, die in die Abschlusskosten einfließen. Diese Abschlusskosten stellen potenziell größere Eintrittsbarrieren für Hauskäufer mit niedrigem Einkommen dar, und Fannie Maes eigene Analyse beweist dies.
Mark Fleming ist Chefökonom der First American Financial Corporation, einem Anbieter von Eigentums-, Abwicklungs- und Risikolösungen für Immobilientransaktionen und führend bei der digitalen Transformation seiner Branche.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.