Im Juni 2021 entschied der Oberste Gerichtshof der Vereinigten Staaten, dass Präsident Joe Biden befugt sei, den Chef des US-Bundesstaates zu verdrängen Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (oder FHFA), die die staatlich geförderten Unternehmen (oder GSEs) beaufsichtigt Fannie Mae und Freddy Mac. Und innerhalb von Stunden, er hat genau das getanindem er den von Trump ernannten Mark Calabria vom Sitz entfernte und Sandra Thompson an seiner Stelle einsetzte.
Der Schritt wurde weithin als notwendiger Schritt angesehen, um der Biden-Administration mehr Kontrolle über Fannie Mae und Freddie Mac zu geben, die seit dem Zusammenbruch des US-Immobilienmarktes im Jahr 2008 unter der Aufsicht der FHFA stehen. Es ist auch ein Zeichen dafür, das Gespräch über die GSE-Reform wiederzubeleben – nämlich, ob wir GSEs als öffentliche Versorgungsunternehmen regulieren sollten.
Während seiner zweijährigen Amtszeit betonte Calabria die Entlassung von Fannie Mae und Freddie Mac aus dem Konservatorium, die Trennung ihrer föderalen Verbindung und die Reduzierung ihrer Marktrelevanz und -präsenz. Dieser Ansatz hängt jedoch von Annahmen perfekter Märkte und fairer Kreditvergabe ab, die nicht automatisch erfolgen.
Bisher scheint die Biden-Administration dies zu verstehen. Dennoch erfordert die Formalisierung eines in Privatbesitz befindlichen und öffentlich regulierten Versorgungsunternehmens eine Kongressgesetzgebung, die von einer überparteilichen politischen Zusammenarbeit abhängt. In Ermangelung von Gesetzen, die möglicherweise nicht verabschiedet werden, sollten GSEs als Versorgungsunternehmen reguliert und daher betrieben werden.
Warum wir GSEs als öffentliche Versorgungsunternehmen regulieren sollten
Personen aus dem gesamten politischen Gang befürworten die Beendigung des Konservatoriums, aber das bedeutet nicht, dass jeder Fannie Mae und Freddie Mac auch auf den privaten Märkten veröffentlichen möchte. Wenn die US-Finanzministerium und die FHFA Fannie Mae und Freddie Mac ohne faire Kreditvergabevorschriften oder einen bundesstaatlichen Backstop losließ, würde dies wahrscheinlich die GSEs destabilisieren und den Zugang der Amerikaner zu Krediten einschränken.
Mit dieser Einstellung, Übergang von GSEs zu öffentlichen Versorgungsunternehmen für den US-Häusermarkt sinnvoll sein könnten.
Ähnlich wie Strom, Gas und Wasser befinden sich Fannie Mae und Freddie Mac in Privatbesitz, erbringen jedoch wichtige öffentliche Dienstleistungen. Öffentliche Versorgungsunternehmen sind im Besitz privater Investoren und werden von staatlichen oder föderalen Aufsichtsbehörden reguliert, und jeder Staat hat eine Versorgungskommission, die die Tarife festlegt.
Im Gegensatz zu den Märkten für Kapitalanlagen und Hypothekenvergabe benötigen die Garantiegeber- und Verbriefungsmärkte Unterstützung, um effizient, fair und widerstandsfähig zu bleiben. Von der Regierung auferlegte Qualitäts-, Konsistenz-, Kapitaladäquanz- und Fairnessstandards können helfen, und das Erreichen dieser Ziele erfordert Skalierung. Dies sind die Kennzeichen eines öffentlichen Versorgungsunternehmens.
Es ist nützlich, sich daran zu erinnern, dass es keine unregulierten Versicherungs- oder Wertpapiermärkte gibt, da ein Versagen auf solchen Märkten unerträglich weitreichende Folgen hat.
Darüber hinaus stuft die Genehmigungsgesetzgebung ein Unternehmen als „systemrelevantes Finanzmarktunternehmen“ ein, wenn sein Ausfall einen breiten Zusammenbruch oder eine Störung der Finanzmärkte verursachen würde. Das trifft sicherlich auf Fannie Mae und Freddie Mac zu, und deshalb wurden sie zunächst unter ein Konservatorium gestellt, anstatt sie abrupt zusammenbrechen zu lassen.
Abgesehen davon, obwohl Versorgungsaktien kein hohes Wachstum aufweisen, zahlen die meisten Dividenden, und da sie staatlich garantiert sind, bleiben sie in Krisen wie COVID-19 zuverlässig. Eine versorgungsähnliche Regulierung würde es GSEs wie Fannie Mae und Freddie Mac ermöglichen, ihren Betrieb mit geringem Risiko fortzusetzen, was von entscheidender Bedeutung ist.
Stellen Sie sich vor, dass die FHFA die GSEs anwies, Wandelanleihen auf Unternehmensebene in Höhe von 90 Milliarden US-Dollar (1,5 %) an die Kapitalmärkte zu emittieren. Der Markt würde die erforderliche Rendite bestimmen, obwohl es schwer vorstellbar ist, dass sie höher als 5 % sein wird. Diese 90 Milliarden US-Dollar sind bares Geld, das die Steuerzahler schützt und 40 Milliarden US-Dollar an Einnahmen aus Kreditrisikotransfers und Garantiegebühren ergänzt.
Zusammen mit den Kosten für die Ausgabe von CRT schließen diese Fremdkapitalkosten den Kreis zur Bestimmung der Kapitalkostenkomponente der Garantiegebühren. Obwohl die Regulierungsbehörden die Preisgestaltung überwachen, setzen die wettbewerbsorientierten Kapitalmärkte tatsächlich den größten Teil der Kosten für Garantiegebühren fest.
Bedenken Sie schließlich, dass Gerichte und staatliche Gesetzgeber Versorgungsunternehmen seit langem als Grundbedürfnisse einstufen. Deshalb sind Energieversorger verpflichtet, allen Mitgliedern der Gemeinschaft zu dienen. Um einen gleichberechtigten Zugang zu Wohnraum zu erreichen, können wir den GSE-Betrieb und die Wohnungsfinanzierung durch eine ähnliche Linse betrachten. Diese Billionen-Dollar-Industrie ist ein nationaler Versorgungsbetrieb, der aus einer Makroperspektive betrachtet und von Impulsen und Ungerechtigkeiten innerhalb des privaten Marktes isoliert werden sollte.
Die Regulierung von Fannie Mae und Freddie Mac als öffentliche Versorgungsunternehmen hat ihre Kritiker, und einige schlagen zum Beispiel die Privatisierung als Lösung vor. Im nächsten Teil dieser Serie werde ich das Thema Privatisierung erörtern und einen Weg nach vorne vorschlagen, der das Risiko für Privatkapital verringert, ohne die Vorteile einer fairen Kreditvergabe für die Steuerzahler zu verlieren.
Richard Cooperstein, Ph.D., ist Director of Partnerships and Policy bei Andrew Davidson & Co., Inc..
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