Für diejenigen von uns, die den Wohnungsmarkt analysieren, waren die letzten zwei Jahre eine ziemliche Fahrt. Die unersättliche Nachfrage des Marktes nach Immobilien, kombiniert mit niedrigen Zinssätzen und noch niedrigeren Lagerbeständen, erzeugte einen Fressrausch, der wahnsinnige Bieterkämpfe auslöste, die Hauspreise in die Höhe schnellen ließ und viele potenzielle Hauskäufer frustrierte. Und da die Pandemie einige unserer traditionellen saisonalen Muster verändert, war es für uns manchmal schwierig vorherzusagen, was als nächstes passieren würde.
Jetzt, wo die Raserei vorbei ist, sehen wir eine Rückkehr zu normaleren Mustern. Häuser nehmen Preissenkungen vor auf dem typischen Niveau von etwa 33 % und Weitere Häuser werden neu gelistet als natürliche Antwort auf den Kühlungsmarkt. Und da sich die Hausverkäufe verlangsamen, steigen die Bestände schnell an. Werden wir endlich ein Ende unserer jahrelangen Lagerknappheit erleben?
Zu Beginn der zweiten Jahreshälfte ist Folgendes mit Lagerbeständen und Preisen bis Anfang 2023 zu erwarten:
1. Der Bestand wird bis Oktober steigen, aber erwarten Sie keinen Tsunami.
Derzeit sind in den USA 525.000 Einfamilienhäuser unverkauft auf dem Markt verfügbar. Das ist so viel wie seit fast zwei Jahren nicht mehr und 31 % mehr als letztes Jahr zu diesem Zeitpunkt. Als die Hypothekenzinsen in diesem Jahr sprunghaft anstiegen, stoppte die Käufernachfrage abrupt und die Lagerbestände sind schnell gestiegen.
Aber das Bestandswachstum zeigt möglicherweise bereits einige Anzeichen einer Verlangsamung. Vor einem Monat stiegen die nationalen Lagerbestände um 6-8 % pro Woche. Jetzt liegen wir im Juli in jeder Woche im Wachstumsbereich von 3–4 %. Es ist noch früh, aber es könnte ein Zeichen dafür sein, dass Verkäufer sich nicht gezwungen fühlen, an die Börse zu gehen, wenn sie mit unsicheren wirtschaftlichen Aussichten konfrontiert sind. Ich erwarte diesen Sommer noch mindestens ein paar Wochen mit ziemlich kräftigen Bestandserhöhungen, also ist der Anstieg noch nicht beendet.
Damit soll der Sommer mit über 620.000 Wohnungen auf dem Markt seinen Höhepunkt erreichen und das Jahr mit rund 535.000 enden. Sie können die gepunktete Kurve hier als Prognose für den Rest des Jahres 2022 sehen. Wenn wir sehen, dass die gepunktete Linie im Oktober weiter ansteigt, würde dies signalisieren, dass sich der Markt deutlicher abkühlt als erwartet.
Bei der Bestandsprognose für den Rest des Jahres ist ein Aspekt zu berücksichtigen, wie unser unmittelbarer Markt das Angebot ab Ende des Jahres nach vorne ziehen könnte. Sie können sich vorstellen, dass Verkäufer, die irgendwann in diesem Jahr an einen Verkauf dachten, sich beeilen, jetzt aufzulisten – bevor sie merken, dass der Markt noch langsamer wird. Wenn dies tatsächlich geschieht, würde dies das Bestandswachstum später im Jahr begrenzen.
Ich sollte anmerken, dass, wenn wir über Bestandsprognosen für dieses und nächstes Jahr sprechen, all die exogenen Variablen in den Daten nicht sichtbar sind. Was passiert, wenn die Hypothekenzinsen steigen? Oder, wenn die Wirtschaft tankt? Diese würden offensichtlich die Gleichung ändern.
Aber unter der Annahme, dass wir eine normale Saisonalität haben, wird 2023 mit noch weniger verfügbaren Häusern beginnen, als wir 2020 begonnen haben. Das Angebot ist in ein paar Jahren am besten, was gut für die Käufer ist, aber es wird noch eine ganze Weile relativ knapp bleiben während. Erwarten Sie keine große Welle.
2. Die Preise bleiben unverändert.
Die Preise haben ihren saisonalen Höchststand mittlerweile überschritten. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA liegt bei 450.000 $.
Der Durchschnittspreis des neu gelisteten Hauses stieg diese Woche auf 408.000 $, nachdem er letzte Woche etwas gefallen war. Ich erwähnte, dass Verkäufer möglicherweise das Angebot vorziehen, da sie befürchten, dass sich die Bedingungen später im Jahr verschlechtern werden. Wenn das ihre Geisteshaltung ist, werden sie wahrscheinlich auch den geforderten Preis nur ein wenig herabsetzen, um der Konkurrenz im Moment voraus zu sein.
Auch die Preisnachlässe steigen schnell an, bewegen sich aber immer noch im normalen Bereich der Preisnachlässe. Etwas mehr als ein Drittel der Häuser auf dem US-Markt haben in der vergangenen Woche eine Preissenkung vorgenommen. Diese Zahl war jedoch erst vor wenigen Monaten auf einem Rekordtief, sodass die Veränderung dramatisch ist.
Worauf wir achten, ist, dass die Steigung der Preissenkungen abflacht. Im Herbst werden neue Angebote zunächst mit einem Rabatt angeboten, damit sie später nicht gekürzt werden müssen, sodass wir normalerweise einen Rückgang der Preissenkungen ab Herbst sehen. Aber diese Steigung hat die Ecke noch nicht abgerundet, was bedeutet, dass die Verkäufer noch viele Anpassungen vornehmen müssen. Ich gehe davon aus, dass wir noch vor Ende des Sommers mit Preisnachlässen bei 40 % sein werden. Wenn man die Prävalenz von Preissenkungen als Indikator für das organische Nachfrageniveau auf dem Markt verwendet, ist dies ein starkes Signal, warum wir für 2023 wahrscheinlich keinen Anstieg der Eigenheimpreise sehen werden.
Die gute Nachricht ist, dass sich endlich Möglichkeiten für Käufer eröffnen. Wir können sehen, dass die Nachfrage nach Häusern mit angemessenem Preis immer noch da ist. Aber es sieht sicher so aus, als ob wir im nächsten Frühjahr keine große Lagerbestandswelle haben werden, während die Lagerbestände steigen. Eigenheimkäufer sollten also entsprechend planen.
Mike Simonsen ist Gründer und CEO von Altos Research.
The post Mike Simonsen: „Lager steigen, ist die Versorgungskrise vorbei?“ erschien zuerst auf HousingWire.