KANSAS CITY, Missouri – Nationaler Maklerverband CEO Bob Goldberg war am Dienstagmorgen zu Beginn des siebten Tages der Sitzer/Burnett-Sammelklage zum Kartellrecht der Buyer-Broker-Kommission wieder am Stand Klage.
Nachdem er sich am Montag einer Befragung durch Ethan Glass, dem Hauptanwalt der NAR, unterzogen hatte, traf Goldberg zu Beginn des Verfahrens am Dienstag auf Michael Ketchmark, den Hauptanwalt der Kläger.
Zunächst versuchte Ketchmark nachzuweisen, dass die Clear Cooperation-Regel der NAR, die den Kern der Klage bildet, an sich eine Verschwörung darstellt. Seine Begründung ist, dass die Unternehmensbeklagten, zu denen jetzt gehören Keller Williams Und HomeServices of AmericaBefolgen Sie die NAR-Regel und setzen Sie sie durch. Dies bedeutet, dass Verkäufer bei Abschluss überhöhte Provisionen zahlen müssen.
Anschließend versuchte er, die Preiserhöhungen der Hühnerproduzenten mit dem zu vergleichen, was die Kläger behaupten, NAR mache Provisionen, was einen Verstoß gegen das Kartellrecht darstelle.
Goldberg antwortete, dass die Analogie nicht passe, weil Agenten Dienstleistungen und kein Produkt verkauften.
Die klare Kooperationsregel der NAR ist ein zentraler Punkt der Zeugenaussage
Anschließend befasste sich Ketchmark mit dem Zweck der NAR-Regel zur klaren Zusammenarbeit. Goldberg sagte, die Regel müsse verbindlich sein, da kooperierende Teilnehmer ein Recht darauf hätten, zu erfahren, wie sie entschädigt werden, bevor sie mit Kunden zusammenarbeiten.
In seiner Aussage behauptete Goldberg, dass das derzeitige System einen effizienten Markt fördere. Er stellte fest, dass es äußerst ineffizient wäre, jedes Mal zum Telefonhörer zu greifen und mit jedem Buy-Side-Agenten zu verhandeln, wie Ketchmark vorgeschlagen hatte.
Goldberg teilte Ketchmark und der Jury außerdem mit, dass Clear Cooperation dem Verkäufer einen größeren Pool an Eigenheimkäufern verschafft, er bestritt jedoch, dass Makler Kunden zu Immobilien leiten, bei denen Verkäufer dem Makler des Käufers eine Entschädigung anbieten.
Als nächstes wandte sich Ketchmark einem Kommentar von Goldberg vom Montag zu, in dem er behauptete, dass NAR nicht über Provisionen spreche. Ketchmark sagte, dies sei falsch und wies darauf hin, dass die Handelsgruppe ein Unternehmen beauftragt habe, Recherchen zu Provisionen weltweit durchzuführen.
Die als „DANGER Report“ bekannte und an alle NAR-Mitglieder verteilte Untersuchung ergab, dass die Immobilienprovisionen weltweit gesunken sind. Goldberg stellte klar, dass er in seinen vorherigen Kommentaren meinte, dass NAR keinen Einfluss darauf hat, welche Provisionen Mitglieder verlangen sollten, und dass es nicht daran beteiligt ist, wie Agenten ihre eigenen Provisionssätze festlegen.
Ketchmark schloss seine Befragung mit der Frage an Goldberg, ob er die Clear Cooperation-Regel aufheben würde, wenn die Jury zugunsten der Kläger entscheiden würde. Goldberg sagte, er sei sich nicht sicher und verwies die Entscheidung auf die Rechtsabteilung der Handelsgruppe.
Glass kehrte nach Ketchmark zu Boden zurück und bat Goldberg, einige Punkte zu klären.
Während der Weiterleitung sagte Goldberg, dass Provisionen verhandelbar seien und dass die Handelsgruppe, wenn sie über Provisionen spreche, die Mitglieder dazu ermutige, transparent zu sein und sie daran zu erinnern, dass sie Provisionssätze mit Kunden aushandeln können.
Er erklärte auch, dass es keine Verschwörung gebe und dem Verkäufer kein Geld aus der Tasche gezogen werde, weil es für ihn ein tolles Geschäft sei. Abschließend sagte Goldberg, dass Unternehmen die Clear Cooperation Rule nicht befolgen oder durchsetzen.
Rodney Gansho, NARs Einsatzleiter, bezog nach Goldberg Stellung. In seiner Aussage erklärte Gansho, dass NAR nicht mit Maklern auf Provisionsbasis konspiriert, und er wiederholte Goldbergs Ansicht, dass Makler die Regel nicht befolgen und durchsetzen.
Gansho erörterte die politischen Entscheidungsverfahren der NAR und stellte fest, dass der Vorstand der NAR 800 Mitglieder hat, die 70 Ausschüsse bilden. Laut Gansho werden in den Gremien Vorschläge für neue Regeln erarbeitet. Gansho stellte fest, dass die klare Kooperationsregel der NAR mit 92 % Zustimmung des Vorstands angenommen wurde.
Das Kreuzverhör konzentriert sich auf MLS und die Einhaltung der NAR-Regel durch den Verband
Wie andere Zeugen stellte Gansho fest, dass NAR weder Multiple Listing Services (MLS) besitzt noch betreibt.
Landesweit gibt es rund 1.100 staatliche und lokale Maklerverbände und etwa 500 MLS, von denen einige im Besitz der örtlichen MLS sind, während andere unabhängig sind.
Gansho sagte, dass lokale MLSs ihre eigenen Regeln übernehmen und „nicht unsere Modellregeln übernehmen müssen“. Wenn ein MLS jedoch keine verbindliche NAR-Regel einführen wollte, würde der MLS seine von NAR bereitgestellte Fehler- und Unterlassungsversicherung verlieren, sagte Gansho.
Während des Kreuzverhörs wiesen die Anwälte der Kläger jedoch auf Dokumente hin, aus denen hervorgeht, dass Verbänden ihre Statuten entzogen und Beamte entfernt werden könnten, wenn sie sich nicht an die NAR-Regeln hielten, weshalb Verbände und MLSs sich dafür entscheiden, sich daran zu halten.
Gansho antwortete auf diesen Punkt, indem er sagte, dass die NAR nie eine lokale MLS- oder Verbandssatzung widerrufen habe und dass sie nie über den Wegfall einer Fehler- und Unterlassungsversicherung hinausgegangen sei.
Ketchmark behauptete, dies sei ein Beweis dafür, dass die NAR ihre Regeln durchsetze, was Gansho zuvor behauptet hatte und das nur lokale MLSs taten. Wie erwartet widersprach Gansho Ketchmarks Aussage, dass die örtlichen Verbände die von ihnen befolgten Regeln bestimmen.
In seiner Aussage erklärte Gansho auch, dass NAR seine Arbeit nicht auf Provisionen konzentriere und nicht an Börsennotierungsvereinbarungen beteiligt sei. Er wies darauf hin, dass die Vereinbarung im Rahmen der Clear Cooperation darin besteht, dass ein Hauptmakler mit einem anderen Hauptmakler Geschäfte abschließt und dieser das Geld verwaltet und die jeweiligen Makler bezahlt.
Laut Gansho besteht das Clear Cooperation-Angebot nicht darin, den Makler des Käufers für die Arbeit zu entschädigen, sondern dafür, dass er den Käufer mitbringt. Gansho betonte auch, dass NAR es Brokern nun erlaubt, 0 US-Dollar als Provisionsangebot in der MLS anzubieten.
Auf die Frage, ob ein Provisionsangebot von 0 $ dazu führen würde, dass einige Makler eine Immobilie nicht zeigen, antwortete Gansho, dass der Ethikkodex der NAR bedeutet, dass der Makler eines Käufers verpflichtet ist, seinem Kunden ein Haus zu zeigen, auch wenn es seine Kosten nicht deckt. Anschließend bekräftigte er, dass es sich bei Clear Cooperation nicht um eine Bestimmung über Provisionen handele.
Zusätzlich zu den Aussagen von Goldberg und Gansho lehnte Richter Stephen Bough den am Montag eingereichten Antrag von HomeServices of America auf ein Urteil aus rechtlichen Gründen ab.
Es wird erwartet, dass die Verteidigung ihre Argumente im Kommissionsklageverfahren am Mittwoch fortsetzt.
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