Da sich die im Juli festgelegte Frist für die Umsetzung der Geschäftspraxis ändert Nationaler Immobilienmaklerverband (NAR) Da sich eine Vergleichsvereinbarung für die Provisionsklage nähert, möchte die Handelsorganisation einige Details zu Käufer-Makler-Verträgen klären.
Gemäß den Bedingungen der Vergleichsvereinbarung müssen Makler eine schriftliche Vereinbarung mit einem Kunden haben, um mit ihm als Käufermakler zusammenarbeiten zu können.
NAR hat kürzlich eine veröffentlicht FAQ-Seite bezieht sich auf die Vergleichsvereinbarung, in der klargestellt wird, dass der Ausdruck „zusammenarbeiten mit“ dazu gedacht ist, „MLS-Teilnehmer, die einem Käufer Maklerdienste anbieten, von MLS-Teilnehmern zu unterscheiden, die lediglich ihre Dienste vermarkten oder nur mit einem Käufer sprechen.“
Beispiele für von einem Makler erbrachte Dienstleistungen sind die Identifizierung potenzieller Immobilien, die Organisation einer Besichtigung einer Immobilie durch den Käufer, die Durchführung oder Erleichterung von Verhandlungen im Namen des Käufers oder die Vorlage von Angeboten des Käufers. Umgekehrt ist ein Makler, der „einem nicht vertretenen Käufer Zugang zu einem von ihm gelisteten Haus verschafft“, ein Beispiel für jemanden, der nicht mit einem Käufer „zusammenarbeitet“.
Darüber hinaus heißt es in den FAQ, dass ein Agent nicht mit einem Käufer zusammenarbeitet, wenn er nur als Agent oder Unteragent des Verkäufers arbeitet oder wenn der MLS-Teilnehmer nur ministerielle Handlungen vornimmt, ohne eine Bezahlung für diese Handlungen zu erwarten.
Unter diesen Umständen bräuchte der Makler oder MLS-Teilnehmer keine schriftliche Vereinbarung mit dem Käufer. Wenn der Makler jedoch sowohl den Käufer als auch den Verkäufer bei der Transaktion vertritt – auch als Doppelagentur bekannt – ist ein schriftlicher Käufer-Makler-Vertrag erforderlich.
NAR wies in den häufig gestellten Fragen außerdem darauf hin, dass eine schriftliche Vereinbarung zwischen einem Makler und einem Käufer erforderlich wäre, bevor dieser Makler den Käufer auf eine Hausbesichtigung mitnimmt, es sei denn, das staatliche Recht schreibt vor, dass die Vereinbarung früher im Prozess unterzeichnet werden muss.
In den FAQs wurde jedoch darauf hingewiesen, dass, wenn ein MLS-Teilnehmer im Namen seines Verkäufers einen Tag der offenen Tür veranstaltet und ein nicht vertretener Käufer das Haus besichtigt, der Makler, der den Tag der offenen Tür veranstaltet, seitdem keine schriftliche Vereinbarung mit diesem Käufer haben muss Der Agent arbeitet nicht mit ihnen zusammen.
Zusätzlich zur Klarstellung, wann eine Käufervertretungsvereinbarung erforderlich ist, wurde in den FAQ auch darauf eingegangen, wie Vereinbarungen die vereinbarte Vergütung eines Maklers definieren können. Darin wird darauf hingewiesen, dass die Entschädigung „objektiv feststellbar und nicht ergebnisoffen“ sein muss.
„Der Bereich kann beispielsweise nicht lauten: ‚Die Vergütung des Käufermaklers soll dem Betrag entsprechen, den der Verkäufer dem Käufer anbietet‘“, heißt es auf der FAQ-Seite.
NAR befasste sich auch damit, wie Agenten mit Angeboten und Transaktionen umgehen sollten, die unmittelbar vor oder nach der Umsetzung der Richtlinienänderungen erfolgen können.
Der FAQ-Seite zufolge sollten Käuferverträge, die vor der Umsetzung der MLS-Richtlinienänderungen abgeschlossen wurden, geändert werden, um alle Bestimmungen zu entfernen, die den Käufermakler ermächtigen, Entschädigungsangebote beizubehalten, die über den mit dem Käufer vereinbarten Entschädigungsbetrag hinausgehen.
Darüber hinaus stellte NAR fest, dass das Angebot nicht gültig ist, wenn der Kaufvertrag nach einer Änderung der MLS-Richtlinien unterzeichnet wird, selbst wenn im Angebot ursprünglich eine Entschädigung angeboten wurde. In diesen Fällen müssen die Parteien das Angebot einer Entschädigung in den Kaufvertrag aufnehmen, sofern der Verkäufer weiterhin bereit ist, die Gebühren des Käufers zu übernehmen.