Seit die schwächeren CPI-Daten im November veröffentlicht wurden, sind die Anleiherenditen und Hypothekenzinsen gesunken. Die Frage war dann: Was würden niedrigere Hypothekenzinsen mit diesen Daten machen? Jetzt, mit Daten aus fünf Wochen vor uns, können wir sagen, dass sie den Markt stabilisiert haben.
Die Kaufantragsdaten wurden am Mittwoch veröffentlicht und die Daten von Woche zu Woche gingen um 3 % zurück und durchbrachen damit die Wachstumsserie von vier aufeinanderfolgenden Wochen. Die Daten im Jahresvergleich gingen um 40 % zurück, der geringste Rückgang im Jahresvergleich seit dem 19. Oktober.
Seit Monaten habe ich gesagt, dass wir von Oktober bis Januar herausfordernde Comps haben würden, weil das Hypothekenvolumen im letzten Jahr zu dieser Zeit gestiegen ist – ein seltenes Ereignis so spät im Jahr.
Aus diesem Grund sollten wir alle in diesem Zeitraum mit Rückgängen von 35 % bis 45 % im Jahresvergleich rechnen. Wenn die Dinge schwächer würden, wären negative Rückgänge von 53 % bis 57 % im Jahresvergleich im Spiel. Die Hypothekenzinsen sind jedoch seit den jüngsten Höchstständen um mehr als 1 % gefallen, daher ist es an der Zeit, sich die Daten anzusehen, um zu erklären, wie sie zu interpretieren sind.
Die Blutung hat aufgehört
In erster Linie hat die Blutung in dieser Datenlinie aufgehört, aber der Kontext ist hier entscheidend. Wir hatten einen Wasserfalleinbruch in dieser Datenlinie und nach Anpassung an die Bevölkerung erreichten wir ein Allzeittief, also lassen Sie uns den Aufschwung von den Tiefs in einen Kontext stellen. Das ist nicht wie bei der COVID-19-Erholung, bei der die Daten im Jahresvergleich merklich besser wurden; Die Kaufanwendungsdaten gingen einfach nicht mehr herunter.
Betrachten Sie es vorerst nur als Stabilisierung, und wir müssen mehr davon sehen, um eine gültige Prämisse zu machen, dass das Schlimmste hinter uns liegt.
Wie Sie der obigen Grafik entnehmen können, gab es in den letzten Jahren nicht den FOMO-Boom (Angst vor dem Verpassen), den wir von 2002 bis 2005 erlebten. Dementsprechend hatten wir auch keine Kreditpleite in der Datenleitung.
Was ich mit einer Kreditkrise meine, ist, dass wir nach dem Platzen der Immobilienblase von 2005 bis 2006 einen massiven Anstieg des Angebots erlebten. Dies waren Zwangskreditverkäufer, was bedeutet, dass diese Verkäufer nicht verkaufen, um ein Haus zu kaufen, wie es ein traditioneller Verkäufer tut. Da sie Notverkäufer waren, schossen die Lagerbestände 2006 in die Höhe und blieben 2007 und 2008 sehr hoch.
Wie wir unten sehen können, passiert heute nichts davon, weil der Verkäufer nicht gestresst ist.
Gesamtlagerbestände
NAR: Gesamtlagerbestände 1,22 Millionen
Historisch gesehen liegen die Lagerbestände zwischen 2 Millionen und 2,5 Millionen, das Gleichgewicht zwischen einem Käufer- und einem Verkäufermarkt, das seit vier Jahrzehnten besteht. Nur von 2006 bis 2011 sahen wir diesen Bruch aufgrund von Zwangsverkäufern, die keine Häuser kaufen konnten.
Verwenden Altos-Forschung, das aktuelle wöchentliche Daten nachverfolgt, können wir sehen, dass der Bestand jetzt seinen traditionellen saisonalen Rückgang hat. Denken Sie daran, dass der Bestand immer saisonabhängig ist; es steigt im Frühling und Sommer und verblasst im Herbst und Winter.
Ein Problem, das zu einem Wasserfalleinbruch bei Kaufanwendungsdaten und Verkäufen geführt hat, ist, dass die Daten zu neuen Angeboten schneller als gewöhnlich zurückgehen. Das ist ein doppelter Schlag auf die Nachfrage und ein Grund für den Rückgang der bestehenden Hausverkaufsdaten.
Wenn die Hypothekenzinsen nach 2012 steigen, tendieren die Hausverkäufe traditionell unter 5 Millionen. Diesmal ist der Einbruch der Nachfrage viel herausfordernder, da wir seit dem Jahr 2000 mit einem äußerst ungesunden Anstieg der Immobilienpreise rechnen und die Hypothekenzinsen auf die markanteste Art und Weise in der modernen Geschichte in die Höhe geschossen sind.
Die Hypothekenzinsen stiegen von einem Tiefststand von 2,5 % auf einen Höchststand von 7,37 % – absolut wild. Wenn diese beiden Variablen vorhanden sind, wird die Nachfrage natürlich zusammenbrechen.
Seit dem Sommer 2020 glaube ich, dass sich der Immobilienmarkt in Bezug auf eine Abkühlung ändern könnte, aber dazu müsste die 10-Jahres-Rendite über 1,94 % brechen. Das war etwas, was nach meiner Prognose 2020 und 2021 nicht passieren würde.
2022 sollte jedoch das erste Jahr sein, in dem dies passieren könnte, wenn die globalen Renditen steigen. Nun, das ist nicht nur passiert, sondern mit der aggressiven Wende der Fed, der russischen Invasion und dem stärkeren Dollar haben die 10-Jahres-Rendite und die Hypothekenzinsen dieses Jahr einen historischen Höhenflug erlebt.
Außerdem glaubte ich, dass das Risiko für den Immobilienmarkt darin bestünde, dass die Immobilienpreise in den fünf Jahren von 2020 bis 2024 um mehr als 23 % steigen würden. Nun, das ist in nur zwei Jahren passiert, also sind meine Erschwinglichkeitsmodelle aus den Charts. Seit 2013 habe ich gesagt, dass Hypothekenzinsen über 5,875 % für den Wohnungsbau problematisch wären. Eine Rate über 7 % machte die Sache noch schlimmer.
Allerdings sind Anleiherenditen und Hypothekenzinsen seit den schwächeren Inflationsdaten merklich gefallen. Wir stehen kurz davor, dass die Hypothekenzinsen bald unter 6 % fallen.
Was also aus all diesen Daten machen? Betrachten Sie es als eine stabilisierende Wirkung; Im Moment stellt es in diesem Licht keine Erholung der Nachfrage oder irgendetwas dar.
Wenn die Hypothekenzinsen in Richtung 5 % kommen und dort eine Weile bleiben können, wäre das das Beste, um zu versuchen, den Immobilienmarkt aus einer Rezession herauszuholen. Wir müssen uns daran erinnern, dass die Kaufanwendungsdaten auf 30-90 Tage ausgerichtet sind, sodass die jüngste stabilisierende Datenlinie höchstwahrscheinlich erst im Januar oder Februar in den Berichten auftaucht, was wirklich bedeutet, dass die Monate Februar und März seit den Daten vorliegen rückwärts blickend.
Außerdem benötigen wir einen signifikanten Kontext mit dieser Umfragedatenzeile; Es wurde gerade von einer massiven Nachfragezerstörungswelle getroffen, die Erstkäufer und Verkäufer von Eigenheimen traf, die normalerweise auch Eigenheime kaufen würden.
Alles, was wir hier in den Daten getan haben, ist die Blutung zu stoppen. Der höchste Rückgang im Jahresvergleich betrug am 16. November 46 %, und jetzt zeigen wir einen Rückgang von 40 %, sodass selbst die besseren Daten im Jahresvergleich einen Kontext benötigen.
Wir werden wissen, wann es mit dem Wohnungsbau besser wird, wenn die jährlichen Rückgänge immer geringer werden, und dann werden wir irgendwann ein positives Wachstum zeigen, da die Messlatte so niedrig ist. Allerdings sind wir noch nicht so weit. Solange die Hypothekenzinsen sinken, ist das für den Wohnungsmarkt eine positive Entwicklung.