Von Lewis Jackson und Rae Wee
SYDNEY (Reuters) – Private Kreditgeber verstärken ihre Präsenz in Teilen des australischen Gewerbeimmobilienmarktes und bieten Kreditnehmern Alternativen, da Banken angesichts einer durch erhöhte Zinssätze verursachten Verlangsamung die Kreditvergabe mit höherem Risiko zurückfahren.
Die für Transaktionen zur Verfügung stehenden Mittel nehmen zu, da Investoren wie Pensionsfonds, Staatsfonds und Versicherungsunternehmen auf der Suche nach hohen Renditen sind, die auf den heutigen Aktienmärkten, insbesondere im angeschlagenen Immobiliensektor, nur schwer zu finden sind.
Der australische Immobilienspezialist Qualitas, zu dessen Unterstützern die Abu Dhabi Investment Authority gehört, hat die verwalteten Mittel seit Mitte 2022 auf 8 Milliarden AUD (5,07 Milliarden US-Dollar) fast verdoppelt, was etwa der Hälfte des Anstiegs seit diesem Juni entspricht.
Das in den USA ansässige Unternehmen PGIM Real Estate geht davon aus, in den nächsten Jahren weitere 1 Milliarde US-Dollar im Land einzusetzen, sagte Steve Bulloch, Leiter der australischen Immobilienbranche.
„In den letzten 12 bis 18 Monaten haben wir ein viel größeres Interesse institutioneller Anleger festgestellt, und viele sehen darin einen attraktiven Einstiegspunkt zur Diversifizierung ihrer Portfolios“, sagte er.
Die Schritte sind Teil des stetigen Wachstums der Nichtbanken-Kreditgeber in einem Markt, in dem vier Banken, Commonwealth Bank, National Australia Bank (OTC:), Westpac und ANZ Group, immer noch den Großteil aller Kredite ausmachen.
Mit etwa 5 % aller Finanzanlagen im Jahr 2022 sind Nichtbanken-Kreditgeber in Australien eine kleine Minderheit, verglichen mit der Schätzung des Internationalen Währungsfonds von 50 % weltweit.
Aber die Kreditvergabe von Nichtbanken hat zugenommen und erreichte im vergangenen Jahr ein Vermögen von mehr als 600 Milliarden australischen Dollar, einschließlich Kreditgebern, die sich auf Privatkundenkredite konzentrieren. Laut einem Bericht der Reserve Bank of Australia (RBA) vom März expandieren Kreditgeber in den Wohnungs- und Gewerbebau, da die Banken die Kreditvergabe verlangsamen oder aussteigen.
SAFTIGE RÜCKKEHR
Investoren können mit Renditen von 9 bis 11 % rechnen, mit der zusätzlichen Sicherheit von Krediten, die gegen reale Vermögenswerte wie Eigentumswohnungen oder Lagerhäuser verpfändet sind, oft mit einem Eigenkapitalpuffer von 30 bis 40 %, sagte Paul Notaras, Geschäftsführer von Barings Real Estate Australia.
Die saftigen Renditen bedeuten höhere Kosten für Kreditnehmer, wobei die RBA im März den Spread gegenüber einem großen Bankkredit für Unternehmenskredite aller Art auf etwa 200 Basispunkte bezifferte.
Doch Kreditgeber, die keine Banken sind, seien eine willkommene Kreditquelle in einer Zeit, in der die Banken die Kreditvergabe an Bereiche des Immobiliensektors verlangsamt hätten, die in der Vergangenheit als risikoreich galten, etwa im Baugewerbe, sagte Notaras.
Im vergangenen Geschäftsjahr meldeten rund 2.213 Baufirmen Insolvenz an, die höchste Zahl seit Aufzeichnungen aus dem Jahr 2013, da Bauherren zwischen höheren Kosten und Festpreisverträgen hin- und hergerissen sind.
Die Vergabe neuer Gewerbeimmobilienkredite durch die vier großen Banken verzeichnete seit Juni 2022 ein durchschnittliches Wachstum von 1 % pro Quartal, ein Niveau, das zuletzt während der Pandemie erreicht wurde, wie Daten der Aufsichtsbehörde zeigen, wobei ein Schwerpunkt auf Büro- und Wohnungsbauverträgen liegt.
Eine strengere Prüfung und eine geringere Risikobereitschaft haben dazu geführt, dass Großbanken Blue-Chip-Immobilienunternehmen den Vorzug geben, sagte Qualitas-Mitbegründer Andrew Schwartz.
„Die traditionellen Finanziers haben ihre Beleihungsquoten gesenkt und die Art der Kreditnehmer, mit denen sie Geschäfte machen wollen, eingegrenzt. Es ist im Allgemeinen schwieriger und es ist wahrscheinlicher, dass man in den alternativen Sektor abrutscht.“
Bei Wohnprojekten, die zur Miete gebaut werden, zögern Banken, mehr als 40 bis 45 Prozent des Projektwerts zu leihen, während private Kreditgeber bis zu 65 Prozent betragen könnten, sagte Notaras von Barings.
Anleihen sind für viele mittelständische Kreditnehmer ohne Rating unerreichbar und die Emission von immobilienbezogenen Anleihen befindet sich auf einem Rekordtief. Nach Angaben von Dealogic wurden in diesem Jahr bis September 299 Mio. A$ aufgebracht, was etwa einem Zehntel des Jahrzehntdurchschnitts entspricht.
Immer noch wählerisch
Selbst für alternative Kreditgeber bleiben die am stärksten angeschlagenen Segmente wie Büro und Einzelhandel schwierig, da höhere Zinsen die Preise drücken und Heimarbeit und Online-Shopping die Aussichten für Mietwachstum beeinträchtigen.
Stattdessen werden Finanziers von Unternehmen angezogen, die für Australiens chronisch unterversorgten Wohnimmobilienmarkt bauen, insbesondere im aufstrebenden Build-to-Rent-Sektor, und für den robusten Markt für Lager- und Industrieimmobilien.
Die Partnerschaft zwischen Qualitas und der Abu Dhabi Investment Authority im Wert von 1,45 Milliarden AA-Dollar wird sich auf den Wohnungssektor konzentrieren.
„Uns wurden mehr Vorschläge zur Bürofinanzierung vorgelegt, als ich mich jemals erinnern kann, und ich kann nur annehmen, dass das daran liegt, dass die Banken sie nicht machen wollen und große Institutionen zu viel haben“, sagte Schwartz von Qualitas.
„Wir sagen Büro, interessant, aber weniger überzeugend.“
(1 $ = 1,5815 australische Dollar)