Redwood Trust Inc.ein Real Estate Investment Trust (REIT) mit Sitz in Mill Valley, Kalifornien, der Wohnimmobilien betreibt, die sich auf Jumbo-Darlehen ohne Agentur konzentrieren, meldete kürzlich einen Nettoverlust von 100 Millionen US-Dollar für das zweite Quartal 2022, nachdem er im Vorquartal einen Nettogewinn von 31 Millionen US-Dollar verzeichnet hatte.
Ebenso in Atlanta ansässig EINAngel Oak Mortgage Inc.ein Immobilien-Investmentfonds, der sich auf nicht qualifizierte Hypotheken oder Nicht-QM konzentriert, gab kürzlich bekannt, dass er mit roter Tinte zu kämpfen hat – er verzeichnete einen Nettoverlust von 52,1 Millionen US-Dollar für das am 30 auf 95,7 Millionen Dollar.
Das gemeinsame Thema in den Gewinnergebnissen beider REITs sind die Auswirkungen schnell steigender Zinssätze und allgemeiner Zinsvolatilität auf ihre Hypothekenbestände und -geschäfte. Im Allgemeinen haben Hypotheken mit niedrigeren Zinssätzen in einem solchen Umfeld einen Wettbewerbsnachteil in Bezug auf die Preisgestaltung in Verbriefungs- und Kredithandels-Liquiditätskanälen, da sie weniger wert sind als die neueren Hypotheken mit höheren Zinssätzen. Keith Lind, CEO des Nicht-QM-Kreditgebers Acra Lending, drückte es so aus: „Das sind keine schlechten Kredite, nur schlechte Preise.“
„Wir haben auch im zweiten Quartal 2022 ein herausforderndes wirtschaftliches Umfeld erlebt“, sagte Robert Williams, Präsident und CEO von Angel Oak Mortgage (AOMR). “Historischer Inflationsdruck führte zu anhaltender Volatilität, sowohl bei den Nominalzinsen als auch bei der Ausweitung der Zinsspreads, was zu nicht realisierten Verlusten in unserem Portfolio von Zielanlagen führte.”
Da sie als risikoreichere Kredite gelten als konforme, von Agenturen zugelassene Hypotheken, liegen die Zinsen für Nicht-QM-Darlehen laut Branchenexperten im Durchschnitt im Durchschnitt etwa 150 Basispunkte über den konformen Zinsen auf einem normalen Markt.
AOMR ist ein börsennotierter REIT, der Teil von istEngel Eiche Cos.,ein langfristiger Akteur auf dem Nicht-QM-Hypothekenmarkt. Es wird extern verwaltet und beraten von einer Tochtergesellschaft vonAngel Oak Capital Advisors. Die Familie der verbundenen Unternehmen von Angel Oak Cos. umfasst auch Nicht-QM-KreditgeberAngel Oak WohnungsbaudarlehenundAngel Oak Hypothekenlösungen.
AOMR hat sein Arsenal an Lagerkrediten aufgestockt, um die Liquidität zu stärken und besser mit der Volatilität des aktuellen Marktes fertig zu werden. Sein Ergebnisbericht zeigt, dass es im zweiten Quartal eine neue Lagerfinanzierungsfazilität in Höhe von 340 Millionen US-Dollar hinzugefügt und seit Ende des Quartals die Kapazität einer bestehenden Lagerhauslinie um 260 Millionen US-Dollar auf insgesamt 600 Millionen US-Dollar erhöht hat. Die zusätzliche Lagerfinanzierungskapazität bringt „die maximale Verfügbarkeit in allen Finanzierungslinien auf 1,9 Milliarden US-Dollar“, berichtet der REIT.
Auch die schnell steigenden Zinsen wirkten sich negativ auf das Endergebnis von Redwood Trust aus. Seit Anfang des Jahres sind die Zinsen um mehr als 2 Prozentpunkte gestiegen – zuletzt PErste Hypothekenmarktumfrage aus Freddy Mac zeigt die entsprechende 30-jährige Festhypothek mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 5,22 %.
Redwood berichtet ichne Bewertung der Gewinnentwicklung im zweiten Quartal, dass „die Rentabilität im Quartal durch den Rückgang der Preise für Jumbo-Darlehen beeinträchtigt wurde …“.
„Unsere Finanzergebnisse spiegeln die historische Volatilität und Spreadausweitung wider, die die Märkte im zweiten Quartal geprägt haben“, sagte Christopher Abate, CEO von Redwood. „Das Ausmaß der schnell steigenden Zinsen wirkte sich auf unser Hypothekenbankgeschäft für Privathaushalte aus, während die Nachfrage nach kurzfristiger Finanzierung von unseren Kreditnehmern für Geschäftszwecke geschädigt wurde [including bridge loans and single-family rental property loans] erwies sich als widerstandsfähiger.“
Auch Redwood stellt sicher, dass es über ausreichende Liquidität verfügt, um die schwierige Phase des Marktes zu überstehen. Redwood berichtete im Earnings-Review-Bericht, dass wir zusätzlich zu 412 Millionen US-Dollar in bar und finanzierbaren Krediten zum 30. Juni „auch über 450 Millionen US-Dollar an anderen unbelasteten Vermögenswerten und ungefähr 2,7 Milliarden US-Dollar an ungenutzten Lagerkapazitäten haben, um das Hypothekenbanking voranzutreiben Produktion.”
Der REIT warnt jedoch davor, dass es noch viele niedrig verzinsliche Jumbo-Hypotheken für den Wohnungsmarkt des Landes zu verdauen gibt. Der Ergebnisbericht von Redwood besagt, dass die Mehrheit der Jumbo-Lagerbestände, „die auf dem aktuellen Markt noch verkauft oder verbrieft werden müssen, zu niedrigeren Kupons sind [3.5% or less]“, was „Auswirkungen auf Hinrichtungen für diejenigen haben wird, die sich verbriefen wollen“.
„Wir glauben, dass sich dieser Überhang in den kommenden Quartalen auflösen wird“, heißt es in Redwoods Ergebnisbericht und fügt hinzu, dass der Bestand an Jumbos des REIT jetzt einen durchschnittlichen Kupon von mehr als 5 % aufweist.
„Redwood hat im Wesentlichen alle seine Jumbo-Hypotheken mit niedrigerem Kupon verkauft, was unserer künftigen Margenentwicklung zugute kommen sollte“, heißt es im REIT-Gewinnüberprüfungsbericht.
Für einen anderen REIT, der sich auf den Nicht-QM-Markt konzentriert, mit Sitz in Pasadena, KalifornienWestern Asset Mortgage Capital Corp.(NYSE: WMC) ist die Geschichte ähnlich, wenn auch wohl schlimmer.
Western Asset, das von einem Anlageberater verwaltet wirdWestern Asset Management Co. LLC, gab kürzlich bekannt, dass es einen möglichen Unternehmensverkauf oder eine mögliche Fusion prüft, nachdem im zweiten Quartal zum 30. Juni ein Nettoverlust von 22,4 Millionen US-Dollar ausgewiesen wurde – nach einem Verlust von 22,2 Millionen US-Dollar im ersten Quartal. Der REIT mit einem Vermögen von rund 2,8 Milliarden US-Dollar verfügt über ein vielfältiges Portfolio an Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Ein genauerer Blick auf die Bücher von Western Asset zeigt, dass sein Wohnimmobilienkreditportfolio, das fast ausschließlich aus Nicht-QM-Krediten besteht, zum 30. Juni um etwa 44 Millionen US-Dollar unter Wert war. Dies basiert auf einem Vergleich des Kapitalsaldos der Darlehen in den Büchern und einer Einschätzung ihres fairen Marktwerts, wie er vom REIT zu diesem Datum gemeldet wurde.
Die Auswirkungen auf den Nicht-QM-Markt, die größtenteils auf die Volatilität der Zinssätze in diesem Jahr zurückzuführen sind, sind nicht auf REITs beschränkt. Nicht-QM-Kreditgeber First Guarantee Mortgage Corp. beantragte Ende Juni Insolvenzschutz nach Kapitel 11 – und ließ vier Lagerhaus-Kreditgeber für mehr als 415 Millionen Dollar am Haken. Dann, Anfang Juli, schloss ein anderer Nicht-QM-Kreditgeber, Sprout Mortgage, plötzlich seine Türen und ließ die Mitarbeiter im Regen stehen.
Nur wenige Wochen später enthüllte eine SMS, die den Medien zugespielt wurde, dies Flagstar-Bank verstärkt die Prüfung von Nicht-QM-Kreditgebern, bevor die Lagerfinanzierung vorangetrieben wird. Flagstar benötigt nun eine vorherige Genehmigung für Finanzierungsvorschüsse.
Die Bank gab auch an, dass sie „Haircuts“ anpassen könnte – den Prozentsatz des Darlehens, den der Originator selbst finanzieren muss, um sicherzustellen, dass er im Spiel ist. Die durchgesickerte Nachricht enthielt eine Liste von 16 Nicht-QM-Kreditgebern, die von den Änderungen betroffen wären.
„Wir müssen sehen, dass sich die Zinsen stabilisieren, für eine Minute abflachen, nur um in der Lage zu sein, die Probleme zu lösen“, sagte John Toohig, Leiter des gesamten Kredithandelsbei Raymond Jamesin Memphis. Er fügte hinzu, dass die Hoffnung bestehe, dass irgendwann im nächsten Jahr, sobald die Federal Reserve ihre geldpolitische Straffungspolitik gelockert hat, die Zinsen sogar etwas sinken könnten.
„Das ist die Hoffnung, dass die Zinsen wieder fallen und wir dieses Baby wieder aufleben lassen“, sagte Toohig.
Der Beitrag Redwood Trust, Angel Oak Mortgage, der im zweiten Quartal in roter Tinte überflutet wurde, erschien zuerst auf HousingWire.