Trotz des Optimismus, den die Kreditgeber in den ersten Wochen des Jahres 2024 geäußert haben, könnte der Weg zu einem normalisierten Niveau des Reverse-Mortgage-Volumens und der Wertpapieremissionen länger sein als erwartet.
Die Bewilligungen für Home Equity Conversion Mortgage (HECM) sanken im Februar um 11,8 % auf 1.900 Kredite, ein Rückgang, der durch rückläufige Fallzahlen und schleppende Bewilligungsaktivitäten im Januar deutlich wurde. laut Daten zusammengestellt von Reverse Market Insight (RMI).
Auch die Emission von HECM-besicherten Wertpapieren (HMBS) verzeichnete im Februar eine geringere Performance und sank auf 429 Millionen US-Dollar. Das sei ein Rückgang um 3,6 % gegenüber dem Wert von 445 Millionen US-Dollar im Januar Ginnie Mae Daten und private Daten zusammengestellt von Neue View Advisors. Die Daten veranlassten die Analysten von New View, die Leistung im Februar als „Massaker am Valentinstag“ zu bezeichnen.
Die HMBS-Emissionen werden noch einen ziemlich langen Weg vor sich haben, um sich auf das Niveau von 2023 zu erholen, das im Vergleich zu den Rekordemissionen von 2022, die durch die erhöhte HECM-zu-HECM-Refinanzierungsaktivität während der COVID-19-Pandemie verursacht wurden, bereits erheblich zurückgegangen ist.
Die Industrie bleibt optimistisch
Jede beobachtete geografische Region verzeichnete im Februar ein geringeres Volumen, aber die größte – Pazifik/Hawaii – verzeichnete laut RMI den geringsten Rückgang von 6,2 %. Laut RMI-Präsident John Lunde ist die Tatsache, dass die pazifische Region trotz eines allgemeinen Aktivitätsrückgangs widerstandsfähiger blieb als andere, ein gutes Zeichen.
„Es ist großartig zu sehen, dass die größte Region weniger stark zurückgeht als die meisten anderen, da dies unverhältnismäßige Auswirkungen auf die gesamte Branche hat“, sagte Lunde gegenüber RMD. „Zweitens hat sich auch der Südwesten unter den ersten drei relativ gut behauptet.“
Basierend auf Interviews, die RMD in den ersten Wochen des Jahres mit Hypothekengebern und Managern für umgekehrte Hypotheken führte, zeigten sich die meisten Fachleute optimistisch hinsichtlich der Anzahl der eingehenden Anfragen, die sie erhielten. Sie teilten auch die Fortschritte mit, die sie beim Aufbau der Kreditpipelines erzielt haben, insbesondere im Vergleich zum Ende des letzten Jahres.
Auf die Frage, ob dieser Optimismus angesichts des Rückgangs des Werbevolumens in den letzten zwei Monaten möglicherweise fehl am Platz sei, war sich Lunde nicht so sicher.
„Ich sehe das anders, da die Urheber sehr gute Aussichten auf eine Erholung sehen könnten und die Befürworter aufgrund der inhärenten Verzögerung einfach noch nicht aufgeholt haben“, sagte er. „Das erste Zeichen, das wir bekommen werden [a rebound] ist der Fall [numbers] veröffentlicht, aber diese Berichterstattung erfolgte in den letzten Monaten später als üblich, sodass wir sie möglicherweise erst in ein paar Wochen sehen werden.“
Fachleute, die mit RMI gesprochen haben, sind im Allgemeinen ebenfalls optimistisch, aber Lunde sagte, dass dies einfach eine Eigenschaft der Leute in der Branche sein könnte.
„Ich habe größtenteils etwas Optimismus gehört, aber ich habe das Gefühl, dass wir alle in der Branche aufgrund eines reinen Überlebens-Bias-Effekts standardmäßig dazu neigen.“
Führende Kreditgeber
Nur unter den Top-10-Kreditgebern Goodlife-Wohnungsbaudarlehen (ein dba von Traditional Mortgage Acceptance Corp.) Und Longbridge Financial verzeichnete in diesem Monat Zuwächse. Lunde sagte, dass dies im Fall von Longbridge besonders ermutigend sei, wenn man die Entwicklung in den letzten vier Monaten und die Volumenrückgänge bei anderen Top-10-Kreditgebern im Februar bedenke.
Was andere Branchenteilnehmer tun können, um das Geschäft in eine positive Richtung zu treiben, sagte Lunde, dass die jüngsten Änderungen am HECM for Purchase (H4P)-Programm verdeutlichen könnten, dass die wenig genutzte Reverse-Mortgage-Variante sich ihrem Ausbruchspunkt nähern könnte.
„Ich denke, dass man sich derzeit am besten darauf konzentrieren sollte, dem H4P aufgrund der Aktualisierung der Verkäuferkonzessionen einen kräftigen neuen Schub zu geben und mit der Verteilung und Bedienung von Forward-Hypotheken zu arbeiten, um Forward-Darlehen in neue Reverse-Kreditnehmer umzuwandeln“, sagte er.
Was die Fachkräfte betrifft, die in den kleineren Regionen des Landes arbeiten, die im Februar stärkere Rückgänge verzeichneten, sagte Lunde, dass dies Chancen für hartnäckige lokale Fachkräfte bedeuten könnte.
„Es besteht immer die Möglichkeit, ein großer Fisch zu sein, wenn man sich in einem kleinen Teich befindet und seine Umgebung dominiert“, sagte er. „Möglicherweise gibt es auch einige einfache, wiederholbare Praktiken, die Sie aus Regionen mit höherem Volumen übernehmen können, die in kleineren Märkten noch nicht vollständig erforscht wurden. Lokale Medien auf kleineren Märkten könnten dort billiger und dennoch wirkungsvoll sein, und zwar auf eine Art und Weise, die in den größeren Teichen schon vor Jahren nicht mehr funktionierte.“
HMBS-Emission
Die HMBS-Emissionen im Februar lagen um 16 Millionen US-Dollar unter dem Wert vom Januar. Laut New View war es außerdem die zweitniedrigste monatliche Emission, die jemals außerhalb der ersten Tage des HMBS-Programms von Ginnie Mae im Jahr 2009 verzeichnet wurde.
„Man müsste bis 2014 schauen, um ein geringeres monatliches Volumen zu finden“, erklärte New View in seinem Kommentar zu den Februar-Daten.
Trotz der Tatsache, dass ersteres Reverse-Mortgage-Finanzierung (RMF)-Portfolio produziert weiterhin keine HMBS-Pools, erklärte New View-Partner Joe Kelly gegenüber RMD, dass daher kein großer Druck auf das größere Programm bestehe.
„Eigentlich kein Druck – der Ginnie-Mae-Markt ist sehr liquide“, sagte er.
Eine potenziell positive Entwicklung besteht darin, dass New View ursprünglich vorhergesagt hatte, dass die HMBS-Produktion aufgrund größerer Faktoren, die die Poolproduktion beeinflussen, geringer ausfallen würde, als sie tatsächlich ist.
„Geringe Emissionszahlen werden durch höhere Zinssätze verursacht, was zu niedrigeren Kapitallimitfaktoren (PLFs) in Kombination mit der hohen Vorab-Hypothekenversicherungsprämie (MIP) führt“, erklärte Kelly. „Bis zur Umstrukturierung des Upfront-MIP wird das Originierungsvolumen niedrig bleiben. Der größte Teil des Branchenwachstums muss aus Eigenkrediten stammen.“
Eine kürzliche Erweiterung des HMBS-Programms, die kleinere Gesamtpoolgrößen unter 1 Million US-Dollar ermöglicht, erfährt ebenfalls jeden Monat mehr Zustimmung von Emittenten, aber sie entspreche weiterhin den Erwartungen, erklärte Kelly.
Zurückblicken
Als Kelly gebeten wurde, die geringen Emissionszahlen von 2014 mit dem aktuellen Markt zu vergleichen, verwies Kelly auf RMD sein Blogbeitrag die detaillierten HMBS-Ergebnisse für April 2014.
„Ab dem Geschäftsjahr 2014 wurden die Kapitalgrenzen der HECM erneut gesenkt, und die FHA führte neue Beschränkungen für die Erstauszahlung für bestimmte Kreditnehmer ein“, hieß es im Blogbeitrag von 2014. „Die daraus resultierende geringere HECM-Produktion verringert zwangsläufig die HMBS-Produktion.“
Kelly verglich dies mit dem aktuellen Markt und sagte, dass die Kreditgeber in Erwartung der bevorstehenden Veränderungen mehr Kredite abgeschlossen hätten, was sich negativ auf die Kreditproduktion in diesem Jahr ausgewirkt habe. Aber andere Faktoren beeinflussten die Branche damals, so dass 2014 laut aktuellen Prognosen wahrscheinlich ein besseres Jahr für Emissionen sein wird als 2024, sagte Kelly.
„Die umgekehrte Hypothekenbranche (im Jahr 2014) befand sich im Wandel“, erklärte Kelly. „Die großen Banken waren gerade gegangen und neue Kreditgeber bereiteten sich vor: Amerikanische Beratergruppe (AAG), RMF und andere. Dennoch schlossen die HECM-Produktion und die HMBS-Emission das Jahr 2014 gut ab und erreichten fast ein Gesamtemissionsvolumen von 7 Milliarden US-Dollar, mehr als 2023 und viel mehr als 2024 beim aktuellen Trend.“
Trotz dieser niedrigeren Zahlen sei die Liquidität weniger besorgniserregend, bemerkte Kelly.
„Das HECM-Programm steht auf einer starken finanziellen Basis und das HMBS-Programm bietet hervorragende Liquidität“, sagte er. „Außerdem wird das HMBS-Programm erheblich verbessert, wenn Ginnie Mae ein ‚HMBS II‘-Verbriefungsprogramm für Übernahmen einrichtet. Schließlich hat sich die HMBS-Ausführung etwas verbessert [so far] im Jahr 2024.“