Q Mein Partner und ich trennen uns traurig, aber einvernehmlich nach 12 gemeinsamen Jahren. Wir haben zwei Kinder im Alter von acht und sechs Jahren. Es stellt sich die Frage, wie wir uns die neuen Wohnformen leisten können, ohne die Kinder aus der Gegend, ihre Freunde und die Schule zu entwurzeln. Wir wollen das Sorgerecht teilen und an unserem jetzigen Wohnort bleiben. Zurzeit vermieten wir eine Wohnung für sie, während ich in dem Haus wohne, das wir zusammen gekauft haben. Wir sind beide glücklich mit dieser Anordnung, ebenso wie die Kinder.
Unser gemeinsames Konto zahlt die Miete und die Hypothek, bis wir die langfristige Lösung organisieren können – erarbeitet mit dem Trennungsservice Relate –, dass ich sie freikaufe. Aber da die Gegend, in der wir leben, immer teurer wird, könnte dies ein finanzieller Kampf werden.
Das Haus, das wir zusammen gekauft haben, ist 825.000 £ wert, mit einer gemeinsamen Hypothek von 450.000 £. Die Hypothek besteht nur aus Zinsen und ist für die nächsten zwei Jahre auf 670 £ pro Monat festgesetzt. Das kräftige Eigenkapital in dieser Immobilie war größtenteils das Ergebnis meiner Umschuldung meiner alten Wohnung, die ich 2001 für 190.000 £ mit einer Hypothek von 150.000 £ gekauft hatte. Die Wohnung ist jetzt mindestens 900.000 £ wert mit einer zinslosen Hypothek von 425.000 £, die in 13 Jahren ausläuft und mit meinem Rentendatum zusammenfällt. Die monatlichen Zinszahlungen werden bald 1.271 £ betragen, ausgehend von einer Miete von 2.500 £.
Die jüngste Zinserhöhung bedeutet, dass die Immobilie möglicherweise verkauft werden sollte. Das würde die Finanzierung aufbringen, um meinen Partner auszukaufen, und wir können weitermachen und die Kinder teilen. Wenn ich es jedoch verkaufe, ohne zwei Jahre lang darin zu leben, um die Steuer zu negieren, muss ich mit einer Kapitalertragssteuer (CGT) von 100.000 £ oder mehr rechnen. Dies würde die Mittel reduzieren, die ich zum Leben im jetzigen Haus benötige. Wir würden dann 400.000 £ aufbringen, davon 200.000 £, um meinen Partner zu bezahlen, und 200.000 £, um die Hypothek auf 250.000 £ abzuzahlen. Angesichts meines Alters und der begrenzten Laufzeit der Hypothek und der beiden Kinder bei meinem monatlichen Einkommen von 3.200 £ reicht dies jedoch nicht aus, um dort erschwinglich leben zu können.
Aber ich kann nicht wieder in die Mietwohnung einziehen und auf eine Baufinanzierung umsteigen, weil ich es mir nicht leisten kann. Ich vermute, dass meine Hypothekenbank mich sowieso nicht dort wohnen lassen würde, weil die Hypothek auf meine Wohnung ein Kauf zur Miete ist. Wenn ich die 100.000 £ Steuerrechnung für die Wohnung ertrage, kann ich es mir nicht leisten, meinen Partner aufzukaufen und mir die verbleibende Hypothek von etwa 250.000 £ ohne die Mieteinnahmen aus der Wohnung leisten zu können.
Ich arbeite Teilzeit, verdiene 50.000 £ und bin 55 Jahre alt. Mein Partner ist 42, arbeitet Vollzeit und verdient 74.000 £. Ich könnte Vollzeit arbeiten, aber die Arbeitszeiten passen nicht zur Kinderbetreuung.
RW
EIN Sie sind nicht der Erste, der – irrtümlicherweise – glaubt, dass Sie durch einen Wiedereinzug für zwei Jahre von der Kapitalertragsteuer auf eine Immobilie befreit werden können, aber das können Sie nicht. Es ist ein Mythos. Richtig ist, dass das Wohnen in einer Immobilie als Eigenheim, die Sie anschließend vermietet haben, zwar die CGT-Rechnung reduziert, aber nicht ganz aufhebt. Der von der CGT befreite Anteil des Gewinns wird nach der Zeitaufteilungsmethode berechnet. Sie nehmen also die Anzahl der Monate, die die Immobilie Ihr Zuhause war, und fügen neun hinzu. Teilen Sie diese Zahl durch die Anzahl der Besitzmonate und multiplizieren Sie sie mit 100, um den Prozentsatz des steuerfreien Gewinns zu erhalten. Der Gesamtgewinn ist der Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises abzüglich der Anwalts- und Maklergebühren sowie der Grundsteuer, die Sie beim Kauf der Wohnung gezahlt haben. Ihr jährlicher CGT-Freibetrag verringert dann den Gewinn um 12.300 £ (im Steuerjahr 2022-23).
Wenn Sie Ihre Zahlen betrachten, würden Sie bei einem Verkauf der Wohnung für 900.000 £ einen Gewinn vor Abzügen von 710.000 £ erzielen. Nach Abzug Ihres von der CGT befreiten Betrags von 12.300 £ hätten Sie einen steuerpflichtigen Gewinn – nachdem Sie auf 7.700 £ an Gebühren usw. geschätzt haben – von 690.000 £. Angenommen, der Gewinn würde Sie zu einem höheren Steuerzahler machen, würde Ihre CGT-Rechnung 193.200 £ betragen. Nachdem Sie die Steuer bezahlt und die Hypothek in Höhe von 425.000 £ getilgt haben, verbleibt Ihnen eine Barpauschale von 281.800 £. Das ist mehr als genug, um Ihrer Partnerin 187.500 £ für ihren halben Anteil am Eigenkapital des Hauses zu zahlen (825.000 £ abzüglich der 450.000 £ Hypothek, wobei das Ergebnis durch zwei geteilt wird). Es würde Ihnen auch 94.300 £ übrig lassen, um Ihre Hypothek von 450.000 £ auf 355.700 £ (statt 250.000 £) zu reduzieren. Unter der Annahme, dass der Zinssatz 1,79 % beträgt, würde Ihre monatliche Zahlung auf 530 £ sinken, was knapp 17 % Ihres monatlichen Einkommens entspricht.