Eine Eigentumsversicherung schützt Kreditnehmer vor finanziellen Verlusten, wenn der Kreditgeber einen Mangel am Eigentum an der Immobilie (z. B. einer früheren Hypothek) entdeckt und einen Kreditnehmer zur Rückzahlung des Kredits auffordert. Die Eigentumsversicherung schützt auch vor Verlusten für den Fall, dass jemand einen gültigen Anspruch auf Besitznahme des Hauses eines Kreditnehmers erhebt; nicht, weil sie es nicht besitzen, sondern weil sie ein früheres gesetzliches Recht dazu haben.
Darüber hinaus dürfen Titelgesellschaften keine Provisionen oder Vermittlungsgebühren von Kreditgebern annehmen, wenn sie eine Titelpolice ausstellen. Vielmehr werden die Kosten dieser Policen auf staatlicher Ebene reguliert, was bedeutet, dass die Sätze zwischen den Bundesstaaten stark variieren können.
Die meisten Rechtstitelpolicen bieten jedoch eine 100%ige Deckung aller damit verbundenen Kosten, ohne dass bei ihrer Überprüfung Rechtsmängel entdeckt werden, aber da zusätzliche Gebühren für Dienstleistungen, die von Rechtstitelversicherungsunternehmen in diesem Prozess angeboten werden, nicht reguliert sind, sind diese „Dienstleistungen“ und zusätzlichen Gebühren wo Kreditnehmer werden in der Regel ausgenutzt. Da es keine einheitliche Plattform für Käufer gibt, um die Kosten für Eigentumsversicherungen für Kreditgeber zu vergleichen, kann dies außerdem dazu führen räuberische Kreditvergabepraktiken im Auftrag von Kreditnehmern.
Vorschriften können nur so viel abdecken
Vielleicht findet sich der interessante Teil bezüglich der Konformität der Titelversicherungsgebühren in Abschnitt 8 des RESPA (12 USC 2607), § 1024.14, bezüglich des Verbots von Schmiergeldern und unverdienten Gebühren. In diesem Abschnitt heißt es: „Titelgesellschaften dürfen keine Provisionen oder Vermittlungsgebühren von Kreditgebern annehmen, wenn sie eine Titelpolice ausstellen.“
Wie also wählen größere Kreditgeber/Banken die Titelgesellschaft aus, die sie nach Möglichkeit für alle ihre Hypothekentransaktionen verwenden? Erlauben diese Kreditgeber den Kreditnehmern außerdem, eine andere Titelgesellschaft auszuwählen, die sie bevorzugen? Wenn dies der Fall ist, wissen viele Kreditnehmer möglicherweise nicht, wo sie andere konkurrierende Angebote für Eigentumsversicherungen finden können, da es keinen „Marktplatz“ oder „Börse“ gibt, um Eigentumsversicherungen einzukaufen. Diese Probleme unterstreichen die Notwendigkeit, Konformität bei den Gebühren und Dienstleistungen für die Eigentumsversicherung im Namen der Kreditnehmer umzusetzen.
Da die Eigentumsversicherung den Titel einer Immobilie vor Mängeln und Eigentumsansprüchen schützt, wird sie in der Regel von Kreditgebern erworben, um ihre Investition in eine bestimmte Immobilie zu schützen, kann aber auch von Hausbesitzern gekauft und verwendet werden, um sich selbst zu schützen. Daher gibt es zwei verschiedene Arten von Eigentumsversicherungen; Rechtstitelversicherung des Kreditgebers und Rechtstitelversicherung des Eigentümers. Erstere (Eigentumsversicherung des Kreditgebers) ist für die meisten Hypotheken obligatorisch, während dies bei der Eigentumsversicherung des Eigentümers nicht der Fall ist.
Das Problem mit Zusatzleistungen und Gebühren
Konzentrieren wir uns nun auf Rechtstitelversicherung der Kreditgeber Prämien. Wir haben bereits erwähnt, dass diese Prämien – einschließlich aller damit verbundenen Gebühren und Servicekosten – nicht überall einheitlich sind, da sie von Staat zu Staat variieren können. In Staaten, in denen Versicherungen stark reguliert sind, haben Rechtstitelversicherer keinen großen Spielraum bei ihren Tarifen, was bedeutet, dass Hauskäufer, die in diesen Staaten eine Rechtsschutzversicherung suchen, keine großen Unterschiede bei den Prämien von einem Unternehmen zum anderen feststellen werden.
In fast allen Fällen sind jedoch zusätzliche Gebühren Teil der Transaktion, wenn ein Kreditnehmer eine Eigentumsversicherung erwirbt. Diese Zusätze können Ausgaben wie Post- und Kuriergebühren, Kopiergebühren und Kosten für Recherchen und Bescheinigungen umfassen – alles Gebühren, die verhandelbar sein können, auch wenn die Versicherungsprämien es nicht sind. Bei der Ausstellung eines Titels können andere zusätzliche Gebühren aus Dienstleistungen von Rechtstitelversicherungsunternehmen enthalten sein, darunter:
- Durchführung einer Durchsuchung öffentlicher Aufzeichnungen in Bezug auf den Eigentumstitel der Immobilie (bei dieser Suche wird nach zusätzlichen Pfandrechten oder Belastungen auf der Immobilie gesucht),
- Ausstellung einer Eigentumsversicherung,
- Abwicklung aller Abwicklungs-/Abschlusskosten für ein Kreditnehmerdarlehen,
- Durchführen einer Überprüfung der Vermessung der Immobilie (falls zutreffend) und;
- Erleichterung der Unterzeichnung von Abschlussdokumenten (optional)
Ein Mangel an Konformität in der Eigentumsversicherung führt zu einer räuberischen Kreditvergabe
Unglücklicherweise gibt es für Kreditnehmer selbst in den Staaten, in denen Versicherungen stark reguliert sind, keine Kontrolle über die Dienstleistungen, die mit der Bereitstellung einer Eigentumsversicherungspolice verbunden sind. Den Kreditnehmern werden exorbitante Gebühren für äußerst fragwürdige Artikel in Rechnung gestellt, um es leicht auszudrücken.
Beispielsweise können einige Eigentumsversicherungsunternehmen und -anbieter eine Servicegebühr von über 250 USD für Kuriergebühren erheben, nur um die Dokumente innerhalb von drei Werktagen an einen Kreditnehmer zu liefern. Sie können auch rund 150 US-Dollar als Kopiergebühr verlangen, um zusätzliche Kopien aller erforderlichen Dokumente zu erstellen, selbst in der heutigen hyperdigitalen Welt. Einige sind vielleicht sogar so mutig, eine Servicegebühr für Kreditnehmer von etwa 125 US-Dollar als Kaffeegebühr einzubeziehen.
Der Name der Gebühr und der Grund für ihre Erhebung sind so locker geregelt, dass es im Grunde genommen absolut keine Überwachung oder Ermahnung von Fehlverhalten in der Rechtstitelversicherungsbranche gibt, was sie zu einem der profitabelsten Geschäftsbereiche in der breiteren Versicherungsbranche macht.
Was wir brauchen, ist ein Marktplatz, auf dem Kreditnehmer verschiedene Hypothekendienstleister wie Rechtstitelversicherungsanbieter fair vergleichen können. Durch die Bereitstellung einer offenen Plattform für Kreditnehmer, auf der sie nicht nur die Preise, sondern auch das Serviceniveau und die obligatorischen gegenüber den optionalen Dienstleistungen vergleichen können, werden Kreditgeber und Kreditnehmer gleichermaßen viel besser in der Lage sein, gemeinsam zusammenzuarbeiten, um das Beste zu erreichen einvernehmliche Ergebnisse möglich.
Yatin Karnik ist Gründer und CEO von Confer, Inc.
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