Die explodierenden US-Hauspreise verschieben das Kalkül der Erschwinglichkeit für potenzielle Eigenheimkäufer im Jahr 2021 schnell – obwohl die Hypothekenzinsen in der Nähe von Rekordtiefs geblieben sind.
Der landesweite Median der Eigenheimpreise stieg im August gegenüber dem Vorjahr um 14,9% auf 356.700 USD, so die Landesverband der Makler. Der August war der sechste Monat in Folge, in dem die durchschnittlichen Eigenheimpreise im Vergleich zum Vorjahr um zweistellige Prozentsätze gestiegen sind.
Trotz der durchschnittlichen 30-jährigen Hypothekenzinsen, die den größten Teil des Jahres 2021 unter 3% geblieben sind, erodieren die rasanten Immobilienpreissteigerungen die Erschwinglichkeit für Durchschnittsverdiener. Selbst bei einer durchschnittlichen 30-jährigen Festhypothek von 2,84% im August, führte der Anstieg des Eigenheimpreises um 14,9% zu einer monatlichen Hypothekenzahlung von 1.179 US-Dollar für ein Haus mit mittlerem Preis – ohne Grundsteuern und Versicherungen.
Die monatliche Hypothekenzahlung für ein Haus mit mittlerem Preis im August stieg gegenüber dem Vorjahr um 13,4%, ein viel stärkerer Anstieg als das jährliche Wachstum von 4% im Jahr durchschnittlicher Stundenlohn für den Monat. Der August war der siebte Monat in Folge, in dem die monatliche Hypothekenzahlung für ein Haus mit mittlerem Preis schneller stieg als die Durchschnittslöhne.
Hauskäufer verlieren das Herz
Wohnen sind 2021 noch viel erschwinglicher als während des Immobilienpreisanstiegs in den Jahren 2005 und 2006, aber der Siebenmonatstrend der sich verschlechternden Erschwinglichkeit beginnt die Nachfrage allmählich zu bremsen. Die Eigenheimverkäufe gingen im August um 1,5 % gegenüber dem Vorjahr zurück, der erste jährliche Rückgang nach 13 aufeinanderfolgenden Monaten mit Zuwächsen.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien dürfte sich weiter verschlechtern, basierend auf den jüngsten Ergebnissen der Umfrage zur Verbraucherstimmung der Universität von Michigan. Nur 29% der im September 2021 Befragten gaben an, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für den Kauf eines Eigenheims ist, von einem jüngsten Höchststand von 63 % im März auf den niedrigsten Stand seit 1982. Das bedeutet, dass die Amerikaner beim Kauf eines Eigenheims pessimistischer sind als früher während des Immobilienpreis-Crashs nach der Rezession 2008.
Die Umfrage der University of Michigan fragt Verbraucher auch, warum sie denken, dass jetzt ein guter Zeitpunkt ist – oder nicht –, um ein Haus zu kaufen. Im letzten Monat, in dem Daten zu dieser Folgefrage verfügbar waren, gaben 66 % der Befragten an, dass es ein schlechter Zeitpunkt sei, ein Haus zu kaufen, weil die Preise zu hoch sind, gegenüber nur 12 %, die im Juli 2020 sagten, dass die Preise zu hoch waren. Unterdessen sagten nur 19%, dass es aufgrund der niedrigen Zinsen ein guter Zeitpunkt für einen Kauf sei, gegenüber 44% im Juli 2020.
Renoviertes Inventar zur Rettung
Trotz der sich rapide verschlechternden Erschwinglichkeit gibt es für Hauskäufer einige Hoffnung in Form von renovierten Häusern: Immobilien, die nach dem Kauf bei einer Zwangsversteigerung oder einer Bank-Owner-Auktion (REO) in einen bezugsfertigen Zustand rehabilitiert wurden.
Nach der Renovierung wurden diese Häuser zu 28 % unter dem durchschnittlichen Verkaufspreis aller bestehenden Hausverkäufe im ganzen Land verkauft, laut einer Auction.com-Analyse von fast 100.000 Häusern, die zwischen 2018 und 2020 auf seiner Plattform verkauft wurden.
Im Durchschnitt entsprach der Preis der renovierten Immobilien dem 3,5-fachen des Medianeinkommens im umliegenden Census-Gebiet, so die Analyse, die Daten des Medianeinkommens auf Bezirksebene aus den Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA). Das war deutlich günstiger als das Preis-Leistungs-Verhältnis von 4,9 bundesweit für alle Bestandsimmobilienverkäufe.
Die Analyse deutet auch darauf hin, dass die meisten notleidenden Immobilienkäufer vor dem Weiterverkauf eine umfassende Sanierung durchführen und dass die meisten renovierten Häuser an Eigennutzer weiterverkauft werden. Der Wiederverkauf erfolgte durchschnittlich 258 Tage (fast neun Monate) nach dem ursprünglichen Kauf, was auf einen erheblichen Zeitaufwand für die Reha hindeutet. Die Wiederverkäufe wurden für 100,4% des geschätzten “Nach-Reparatur”-Wertes verkauft, was darauf hindeutet, dass sie in den Einzugszustand rehabilitiert wurden. Von fast 52.000 Häusern, die nach dem ursprünglichen Kauf auf Auction.com weiterverkauft wurden, wurden fast 37.000 (71%) an einen Eigennutzer weiterverkauft.
Top-Märkte für renoviertes Inventar
Unter den 75 US-Städten mit mindestens 75 Wiederverkäufen von renovierten Immobilien in den letzten drei Jahren waren Chicago, Las Vegas, Jacksonville (Florida), Memphis und Cincinnati diejenigen mit dem größten Bestand an renovierten Häusern. Der durchschnittliche Verkaufspreis renovierter Häuser in diesen fünf Top-Städten reichte von 145.447 USD in Cincinnati bis 270.852 USD in Las Vegas, und das durchschnittliche Preis-Einkommens-Verhältnis reichte von 2,4 in Cincinnati bis 4,4 in Las Vegas.
Unter den gleichen 75 Märkten waren Detroit (1,5), Montgomery, Alabama (1,6), Toledo, Ohio (1,8), Rockford, Illinois (1,9), und Florissant, Missouri . diejenigen mit dem niedrigsten durchschnittlichen Preis-Einkommens-Verhältnis für renovierte Wohnungen (2.0).
Eine ähnliche Liste waren Märkte mit den niedrigsten Durchschnittspreisen für renovierte Wohnungen: Detroit (50.207 USD), Montgomery, Alabama (99.391 USD), Toledo, Ohio (100.435 USD), Rockford, Illinois (100.702 USD) und Columbus, Georgia (116.982 USD).
Auction.com-Käufer Steve Johnson kauft und renoviert notleidende Häuser in Georgia und Tennessee. Sein Ziel ist es, den Wiederverkaufspreis seiner renovierten Immobilien bei 129.000 US-Dollar oder niedriger zu halten, damit sie für Käufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen weiterhin erschwinglich sind.
„Normalerweise ist Auction.com (Verkauf) von Zwangsvollstreckungen. Diese Immobilien müssen in der Regel saniert werden “, sagte Johnson, der sagte, dass er in seinen ersten drei Jahren der Immobilieninvestition nach seinem Ausscheiden aus seinem Vollzeitjob 36 Immobilien gekauft und saniert hat. „Und ich bin in der Lage, mit einigen Leuten, die mit mir arbeiten, in die Reha zu gehen. Ich bringe die Immobilie auf einen viel höheren Standard. … Und dann einem Endverbraucher mit einem Rabatt zur Verfügung stellen.
„Es fühlt sich sicher besser an, Menschen zu helfen, ein Eigenheim zu besitzen“, fügte Johnson hinzu.
Märkte mit der höchsten Eigennutzungsrate für den Weiterverkauf von renovierten Wohnungen waren vier Städte in Virginia – Chesapeake, Virginia Beach, Hampton und Norfolk, alle mit Eigennutzungsraten über 90 % – gefolgt von Mesa, Arizona (86,5 %), El Paso, Texas (86,4%), Fresno, Kalifornien (86,1%) und Lawrenceville, Georgia (85,7%).
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Die Post Top-Märkte für bezahlbaren sanierten Wohnungsbestand erschienen zuerst auf HousingWire.