Am Freitag, der Bundesverband der Immobilienmakler veröffentlichte seine anhängigen Hausverkaufsdaten, die einen dritten Monat mit Rückgängen zeigen. Auch wenn die jüngsten Daten zu den Verkäufen bestehender Eigenheime meine Erwartungen übertroffen haben, scheinen mir die Daten zu den ausstehenden Eigenheimverkäufen eher meinen Erwartungen für 2022 zu entsprechen.
Von NAR: „Anhängige Eigenheimverkäufe sind im Januar eingebrochen und setzen den jetzt dreimonatigen Rückgang der Transaktionen fort, berichtete die National Association of Realtors. Von den vier großen US-Regionen verzeichnete nur der Westen einen Anstieg der Vertragsaktivität von Monat zu Monat. Alle vier Regionen verzeichneten im Jahresvergleich einen Rückgang der Aktivitäten.“
Letztes Jahr hatte ich ein ähnliches Thema mit anstehenden Hausverkäufen. Meine Prämisse war, dass die Daten zu ausstehenden Hausverkäufen gegenüber dem Anstieg der Make-up-Nachfrage im Jahr 2020 nachlassen und dann in die ersten beiden Monate des Jahres 2021 übergreifen sollten. „Die Faustregel, die ich für 2021 verwende, lautet: Verkauf bestehender Häuser Wenn es ihnen gut geht, sollten sie dazwischen tendieren 5,84 Millionen – 6,2 Millionen…Das bedeutet auch, dass wir oben einige Abdrücke haben sollten 6,2 Mio — wie wir es bereits hatten – und darunter 5,84 Millionen, was noch nicht passiert ist. Wir haben das Jahr 2020 mit beendet 5,64 Millionen bestehender Eigenheimverkäufe, die nur grob waren 130.000 mehr als 2017.“
Wie Sie in der folgenden Grafik sehen können, haben sich die Verkäufe im vergangenen Jahr moderat entwickelt.
Meine prognostizierte Verkaufsspanne für 2022 ist etwas niedriger als das, wonach ich letztes Jahr gesucht habe; es ist zwischen 5,74 Millionen und 6,16 Millionen. Die jüngsten Verkaufsdaten für Bestandsimmobilien unter 6,5 Mio hat mich so sehr überrascht, dass ich glaube, dass einige der Abschlüsse im Dezember in den Januar fielen, und wenn man den Zweimonatsdurchschnitt nimmt, sieht es ein bisschen mehr nach den Trendverkaufsdaten aus, die wir gegen Ende 2021 gesehen haben.
Machen Sie keinen Fehler, die Verkäufe bestehender Eigenheime haben meine Schätzungen übertroffen, mit einigen Verkäufen von über 6,2 Millionen, da Hypothekenkäufer gegen Ende des Jahres aktiver wurden, was von den saisonalen Mustern abweicht.
Wie Sie oben sehen können, hatten die Verkäufe bestehender Eigenheime einen schönen Herbst und Winter, was nicht überraschen sollte. Unsere besten Verkaufsdaten haben wir im Herbst und Winter der letzten zwei Jahre und sogar in der vorherigen Expansion erzielt.
2022 Ausstehende Hausverkäufe
Wenn ich jetzt nach vorne blicke, sehen die jüngsten anstehenden Hausverkaufsdaten nach einer überdurchschnittlichen zweiten Jahreshälfte 2021 für mich ungefähr richtig aus. Im Gegensatz zu dem Anstieg der Make-up-Nachfrage, den wir Ende 2020 erlebten, sollten diese jüngsten überdurchschnittlichen Daten nur aufgrund der traditionellen Nachfrage nachlassen Grenzen mit dem Wohnungsmarkt bei rekordtiefen Lagerbeständen. Die Frage ist, wo finden wir die Vertriebsbasis im Jahr 2022, von der aus wir arbeiten können?
Letztes Jahr hatten wir ein paar verkaufte Drucke über 6,2 Millionen, also habe ich einige Drucke unter 5,84 Millionen erwartet. Wir haben nur einen Abdruck. Das war ein großer Hinweis darauf, dass es mit dem Wohnen viel besser lief, als ich dachte. In diesem Jahr sollten wir ein oder zwei Drucke unter 5,74 Millionen sehen. Wenn jedoch die Verkaufsentwicklung dazwischen liegt 5,74 Millionen und 6,16 Millionen, Die Nachfrage ist stabil. In diesem Jahr sehe ich das bisher auch in den Kaufantragsdaten.
Selbst wenn ich COVID-19-Anpassungen vornehme, ist die Nachfrage nur stabil und wächst nicht. Denken Sie daran, mit der MBA Anwendungsdaten zu kaufen, ist sehr saisonabhängig – die Volumina sinken normalerweise nach Mai. Letztes Jahr und im Jahr zuvor sahen wir in der zweiten Jahreshälfte ein Wachstum in dieser Datenlinie, was normalerweise nicht der Trend ist. Vielleicht müssen wir das später im Jahr im Auge behalten.
Ich bin jedoch der festen Überzeugung, dass alle COVID-19-Anpassungen, die ich mit dieser Datenleitung vorgenommen habe, nicht mehr erforderlich sind. Wir können uns bewusster sein, dass die Daten im Jahresvergleich aufgrund des Anstiegs der Make-up-Nachfrage, den wir im Jahr 2020 erlebt haben und der sich in die ersten beiden Monate des Jahres 2021 ausbreitet, nicht funktionieren.
Das Hauptproblem, das wir auf dem US-Immobilienmarkt haben, ist natürlich die Lagerbestandskrise, da wir 2022 mit neuen Allzeittiefs bei den Lagerbeständen begonnen haben. Der Lagerbestand ist immer sehr saisonabhängig, und wir sollten den Gesamtbestandsanstieg in den kommenden Monaten sehen. Wenn dies nicht auf sinnvolle Weise geschieht, müssen wir möglicherweise über kreative Wege nachdenken, um mehr Inventar zu erstellen. Ich hoffe, dass höhere Hypothekenzinsen ihren Zweck erfüllen und mehr Tage auf dem Markt bleiben als in der Vergangenheit.
Ich hoffe, dass der saisonale Lagerschub 2022 erneut stattfindet und dass höhere Hypothekenzinsen mehr Tage auf dem Markt schaffen, damit wir 2023 nicht auf neuen Allzeittiefs beginnen. Dies ist kritisch. Die USA hinkten im Laufe des Jahres vielen Ländern beim Wachstum der Eigenheimpreise hinterher, und meine Befürchtung für 2020-2024 war immer, dass wir fünf Jahre ungesundes Eigenheimpreiswachstum erleben würden. Bisher spielt sich diese Angst aus.
Aktive Inventarlisten befinden sich auf Krisenniveau und treiben die Immobilienpreise in nur zwei Jahren weit über mein fünfjähriges kumulatives Immobilienpreiswachstumsniveau hinaus.
Es war schwierig, die richtigen Trends in den Wohnungsdaten zu finden, nachdem COVID-19 einige der Jahresdaten zu extrem gemacht hat, um sie ernst zu nehmen. Ich glaube jedoch, dass die Kaufantragsdaten ab März wieder normal sein werden und die April-Berichterstattung der Wohnungsdaten vom März eher mit den traditionellen Wohnungsdaten übereinstimmen wird.
Die Faustregel für den Rest des Jahres lautet: Wenn die Verkäufe bestehender Eigenheime über 6,16 Millionen steigen, sollten Sie dies als Schlag ansehen, während wenn sie unter 5,74 Millionen mit mehreren Abzügen unter diesem Niveau tendieren, dann haben wir eine Wohnungsweichheit . Der Vorteil dieser Wohnungsschwäche, falls sie auftritt, ist, dass sie mehr Tage auf dem Markt schaffen und diesem Wohnungssektor eine dringend benötigte Verschnaufpause verschaffen sollte. Wie ich immer wieder betont habe, ist dies ein sehr ungesunder Wohnungsmarkt aufgrund eines Mangels an Inventar in einer Zeit, in der der prominenteste demografische Patch, der jemals in der Geschichte aufgezeichnet wurde, Unterschlupf finden muss.
Der Beitrag Trotz 3-Monats-Einbruch sehen ausstehende Hausverkäufe genau richtig aus erschien zuerst auf HousingWire.