Nach etwa einem Monat voller Spekulationen Überall Immobilien Und RE/MAX legten die Bedingungen ihrer vorgeschlagenen Vergleichsvereinbarungen fest MöhrlUndSitzer/BurnettDie Sammelklage gegen Käufer-Makler-Entschädigung wird am Freitag öffentlich eingereicht.
Zusätzlich zu den bereits veröffentlichten Auszahlungen in Höhe von 83,5 Millionen US-Dollar (Anywhere) und 55 Millionen US-Dollar (RE/MAX) enthielten beide Vergleiche nahezu identische Bedingungen, einschließlich der Bestimmung, dass Agenten nicht länger Mitglieder der sein müssenNationaler Maklerverbandoder folgen Ethikkodex der NAR oder das MLS-Handbuch.
Die Vergleichsvereinbarungen enthalten auch Änderungen in der Praxis, unter anderem, dass die Firmen von den Agenten verlangen oder sie ermutigen werden, den Kunden deutlich zu machen, dass Provisionen verhandelbar sind, dass Agenten die Freiheit haben werden, Provisionen nach eigenem Ermessen festzulegen oder auszuhandeln, und dass Agenten dies nicht tun werden verpflichtet, Entschädigungsangebote zu machen oder Entschädigungsangebote kooperierender Makler anzunehmen.
Beide Maklerunternehmen sagten außerdem, dass sie den Agenten keine Software zur Verfügung stellen würden, die MLS-Einträge basierend auf der Höhe der angebotenen Vergütung filtert oder einschränkt.
Für Steve Murray, den Mitbegründer von RealTrends Consultingkeine dieser Änderungen sei eine große Überraschung und er sagte, die Branche sollte „aufatmen“.
„Die Bedingungen zur Änderung der Praktiken sind vernünftig und machbar, ohne dass sich die Praktiken der Immobilienfachleute grundlegend ändern“, schrieb Murray in einer E-Mail. „Diese Begriffe konzentrieren sich eher auf mehr Transparenz für die Verbraucher als auf umfassende Änderungen der Funktionsweise des Marktes.“
Während keines der beiden Unternehmen weiterhin eine NAR-Mitgliedschaft für seine Makler verlangen wird, stellte der Branchenanalyst Rob Hahn fest, dass viele Makler, verbundene Unternehmen und Franchisenehmer beider Firmen ihre Mitgliedschaften in der Maklervereinigung aufrechterhalten müssen, um Zugang zu ihrem lokalen MLS zu erhalten.
In seiner Ausgabe vom 18. September Berüchtigter ROB E-Mail-NewsletterHahn machte auch auf die relativ niedrigen Dollarbeträge für beide Vergleiche aufmerksam und bezeichnete sie als „Schnäppchenpreise“.
„Die 55 Millionen Dollar sind… lächerlich wenig. Ich meine, ich bin mir sicher, dass die Anwälte der Kläger vor Gericht behaupten werden, dass es das Beste war, was sie auf der Grundlage der Finanzdaten von RE/MAX tun konnten – genau wie sie es mit dem getan haben [Anywhere] Siedlung“, schrieb Hahn. „Aber RE/MAX selbst sagt wörtlich: ‚Wir zahlen bar‘.“ Zum Ende des zweiten Quartals 2023 verfügte RE/MAX über 96,76 Millionen US-Dollar an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten. 55 Millionen US-Dollar sind etwas mehr als die Hälfte, also sicherlich bedeutend … aber es ist nicht bahnbrechend. Anywhere zahlt 83,5 Millionen US-Dollar für die Einigung. Am Ende des zweiten Quartals 2023 verfügten sie über 179 Millionen US-Dollar, also etwa 45 % des Bargeldbestands. Auch hier bedeutsam, aber nicht bahnbrechend.“
Die NAR ihrerseits sagte, dass der vorgeschlagene Vergleich keine Auswirkungen darauf haben wird, wie der Fall der Handelsorganisation vor Gericht präsentiert wird.
„Basierend auf ihrer letzten Einreichung scheint es, dass sie damit einverstanden sind, Dinge zu tun, die bereits in unserem Ethikkodex oder den MLS-Regeln vorgeschrieben sind“, schrieb Mantill Williams, Vizepräsident für Kommunikation bei NAR, in einer E-Mail. „NAR bleibt unserer Führung für lokale MLS-Makler-Marktplätze treu, die sicherstellt, dass Verbraucher umfassende, gerechte und zuverlässige Immobilieninformationen erhalten und dass Maklerfirmen jeder Größe, jedes Dienstes oder Preismodells eine faire Chance im Wettbewerb haben.“
In Bezug auf die Teilnahmeregel der NAR, die von notierenden Maklern verlangt, Käufermaklern ein Vergütungsangebot zu unterbreiten, damit sie in den Multiple-Listing-Dienst gelistet werden können, sagte Williams, dass die Angebote immer verhandelbar seien.
„Praktisch gesehen ist der Unterschied zwischen einem Angebot von 1 Dollar oder sogar einem Penny und 0 Dollar vernachlässigbar“, schrieb er.
Williams wies außerdem darauf hin, dass es sich bei den Maklern um unabhängige Einheiten handele, die ihre eigenen Entscheidungen treffen könnten, und dass es Sache des örtlichen Maklerverbandes sei, den Maklern ihr Wertversprechen aufzuzeigen.
„Wenn diese Makler weiterhin Wert darauf legen, dem Verband anzugehören, werden sie sich dafür entscheiden, Mitglied zu werden“, schrieb Williams.
Obwohl RE/MAX und Anywhere zweistellige Millionenbeträge zahlen mussten, sehen sie ihre Vergleichsvereinbarungen als positiv für die Firmen, ihre Tochtergesellschaften und ihre Agenten.
„Wir behaupten, dass der Schutz des US-amerikanischen RE/MAX-Netzwerks aus Maklern/Eigentümern und Agenten vor kostspieligen Rechtsstreitigkeiten und dem Risiko weiterer Schäden diesen Vergleich zur richtigen Vorgehensweise macht“, schrieb ein RE/MAX-Sprecher in einer E-Mail.
Ryan Schneider, CEO und Präsident von Anywhere, vertrat eine ähnliche Ansicht: „Wir glauben, dass dies die richtige Vorgehensweise ist, um zukünftige Unsicherheiten und laufende Rechtskosten zu beseitigen und im besten Interesse des Unternehmens, unserer angeschlossenen Agenten und Franchisenehmer zu dienen.“ Aktionären und ermöglichen es Anywhere, sich auf die Verlagerung von Immobilien in die Zukunft zu konzentrieren.“
Zu den Beklagten in den Klagen gehören neben NAR, Anywhere und RE/MAX auch HomeServices of America Und Keller Williams. Keller Williams und HomeServices of America lehnten es ab, sich zum Vergleich zu äußern, und die Anwälte der Kläger antworteten nicht auf eine Bitte um Stellungnahme.
Beide im Jahr 2019 eingereichten Klagen zielen darauf ab NAR-Teilnahmeregel. Den Klägern zufolge erhöht die Provisionsteilung die Kosten für die Verbraucher und verstößt gegen das Sherman Antitrust Act. NAR behauptet, dass die aktuelle Provisionsstruktur, die seit über 100 Jahren besteht, den Verbrauchern tatsächlich hilft.
Der Schadensersatz in der Klage Sitzer/Burnett wird voraussichtlich bis zu 4 Milliarden US-Dollar betragen, während der Schaden in der Klage Moehrl voraussichtlich bis zu 40 Milliarden US-Dollar betragen wird.
Der Sitzer/Burnett-Prozess soll am 16. Oktober beginnen, während ein Verhandlungstermin für die Moehrl-Klage noch festgelegt werden muss, der Beginn wird für Anfang 2024 erwartet.