© Reuters. HGTVs Flipping 101, Moderator Tarek El Moussa, geht mit neuen Investoren durch ein Haus, das fast bis auf die Grundmauern niedergebrannt war, als es kurz vor der Fertigstellung stand, in Los Angeles, Kalifornien, USA, 9. Januar 2020. HGTV/Handout über REUTERS
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Von Amina Niasse
NEW YORK (Reuters) – Während die von der Federal Reserve in den letzten zwei Jahren herbeigeführte Erhöhung der Zinssätze den gesamten US-Immobilienmarkt gedämpft hat, bedurfte es eines Vorschlaghammers, um Bauunternehmer – vom kleinen Bauunternehmer bis zum Reality-TV-Star – zu treffen.
Fragen Sie einfach Tarek El Moussa, Star von HGTVs „The Flipping El Moussas“ und ehemaliger Co-Moderator des Hauptdarstellers des auf Immobilien und Renovierungen fokussierten Senders „Flip or Flop“.
„Wie rechne ich ab? [interest rates]? Mir wurde letztes Jahr in den Arsch getreten. Ich habe viel Geld verloren. Und das ist einfach die Realität des Geschäfts“, sagte El Moussa.
Tatsächlich ist das „House Flipping“ – also die Investition in ein Einfamilienhaus und oft auch die Renovierung eines Einfamilienhauses mit der Absicht, es mit Gewinn zu verkaufen – im Vergleich zu den während der COVID-19-Pandemie verzeichneten Höhen zurückgegangen. Laut dem Immobiliendatenanbieter ATTOM Data Solutions ist die Zahl der Amerikaner, die als Investoren auf dem Immobilienmarkt tätig sind, zwischen 2021 und dem vierten Quartal 2023 um 38,85 % gesunken. Laut einem Bericht eines Immobilien- und Hypothekenunternehmens sank der Anteil der von Investoren gekauften Häuser im vierten Quartal 2023 im Jahresvergleich um 11 % Redfin (NASDAQ:) sagte.
Dennoch gaben Immobilieninvestoren im Jahr 2023 32,3 Milliarden US-Dollar für Häuser in den USA aus, verglichen mit 33,6 Milliarden US-Dollar im Vorjahr, und Flippers kauften im vierten Quartal 2023 26 % der Häuser mit dem niedrigsten Preis, sagte Redfin.
FRENETISCHER MARKT
El Moussa von HGTV kaufte im Jahr 2021 91 Häuser – was ihm eine durchschnittliche monatliche Hypothekenzahlung von 600.000 US-Dollar einbrachte. Dann stiegen die Hypothekenzinsen, die Hausverkäufe in Südkalifornien brachen ein und er sah sich mit Lagerbeständen konfrontiert, die er nicht abstoßen konnte.
„Home Flipping“ gedeiht am besten auf einem hektischen „Käufermarkt“, bei dem die Preise bei steigenden Transaktionen steigen, sagte Chen Zhao, leitender Ökonom bei Redfin. Nachdem die Fed im März 2022 begonnen hatte, die Zinsen zu erhöhen, um die Inflation zu senken, hielten sich Käufer und Verkäufer zurück, was zu einem Stillstand auf dem Immobilienmarkt führte.
Im Oktober erreichten die Zinsen schließlich ein Zwei-Jahrzehnt-Hoch von fast 8 %, und der daraus resultierende Markt stellte Anleger vor das gleiche Problem wie Hauskäufer: begrenzte Lagerbestände und lauwarme Nachfrage.
Die Zinsen sind etwas gesunken: Freddie Mac sagte am Donnerstag, dass die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek bei 6,87 % liege. Dennoch stellt die aktuelle Situation eine bemerkenswerte Abkehr vom Ausbruch der Pandemie dar, als Hypothekenzinsen unter 4 % und eine erhöhte Nachfrage einen saftigen Gewinn versprechen könnten.
GERINGERE MARGEN, ARBEITSPROBLEME
Für Elisa Covington, eine Investorin mit Sitz in der San Francisco Bay Area, schwankte die Kapitalrendite im Jahr 2021 oft zwischen 60 % und 70 % und erreichte gelegentlich 100 %.
„Im Jahr 2021 und Anfang 2022 erzielten meine Projekte viel höhere Erträge“, sagte Covington. „Aber in diesem Jahr entsprach die Gewinnmarge bei den meisten meiner Projekte meinen Erwartungen“ von 30 bis 40 %.
Die mangelnde Nachfrage von Eigenheimkäufern würde es Investoren leichter machen, nach Einfamilienhäusern zu suchen, doch der verringerte Lagerbestand hat dies bei weitem überkompensiert und den Akquisitionstrends entgegengewirkt.
Julio Martinez, Miteigentümer und Makler bei JATS Properties in Los Angeles, sagte: „2023 war irgendwie seltsam.“ Letztes Jahr erwarb er nur sechs Häuser, und selbst das war darauf zurückzuführen, dass mehrere davon zwangsversteigert wurden. Wenn das nicht gewesen wäre, „hätten wir wahrscheinlich nur ein oder zwei gemacht.“
Einige Bauunternehmen sagen, dass Investitionen in Kühlhäuser neue Geschäftsaktivitäten beeinträchtigt haben. Ghulam Mustafa, Inhaber des in New York ansässigen Unternehmens Sahara Builders, sagte, der Rückgang der Kernrenovierungsprojekte seiner Firma seit der Pandemie habe seit 2021 bis Ende 2023 zu einem Gewinnrückgang von 40 % geführt.
Das letzte Jahr „verlief viel langsamer als die Pandemie“, sagte Mustafa.
Für Bauunternehmer, die keine neuen Häuser bauen, wird das stetige Projektangebot ohne Darmsanierungen durch kleinere Sanierungsprojekte für bestehende Hausbesitzer ersetzt, sagte Zhao von RedFin.
Unterdessen haben niedrigere Gewinne dazu geführt, dass Hausverkäufer weniger Arbeitskräfte für Renovierungsarbeiten einstellen können, was den Umsatz verlangsamen kann.
Martinez von JATS Properties musste einen Vollzeit-Handwerker entlassen, sagte er. Zusätzlich zum Immobilienverkauf ist sein Familienunternehmen auch als Makler und Immobilienverwalter tätig, so dass der Verlust von Arbeitskräften bedeutete, dass den Projekten zum Wohnungswechsel weniger Aufmerksamkeit geschenkt wurde.
„Wir mussten langsamer werden [workers] „Wir kümmern uns um unsere Projekte und verleihen sie unseren Kunden“, sagte Martinez. „Normalerweise haben wir oberste Priorität, weil sie unsere Mitarbeiter sind. Aber wenn wir nicht über die Mittel verfügen, um unsere eigenen Projekte zu finanzieren, lassen wir sie an den Häusern unserer Kunden arbeiten. Es entlastet uns von der Kostenlast dieser Mitarbeiter.“
VERBLASENDE STERNE
Inmitten des langsamen Umsatzes diversifizieren Flipper ihre Aktivitäten.
Martinez, der im Jahr 2023 einen Rückgang des Transaktionsvolumens um die Hälfte gegenüber 2021 verzeichnete, begann, immobilienbesicherte Kredite an aufstrebende Investoren zu vergeben. Und El Moussa, der sich für Verluste rüsten musste, von denen er wusste, dass sie aus nicht verkauften Flipper-Projekten stammten, ging dazu über, Hauskaufverträge im Großhandel zu kaufen und an Investoren zu verkaufen, Geschäfte, die normalerweise kleinere Margen einbringen, aber weniger riskant sind als herkömmliche Flipper-Projekte.
„Um auf die bevorstehenden Verluste vorbereitet zu sein, habe ich aufgehört, Häuser zu kaufen und mich nur noch auf den Großhandel zu konzentrieren“, sagte er.
Die Geschichte hat sich auch für die House-Flipper-Reality-TV-Landschaft geändert.
Die Werbeeinnahmen von HGTV gingen von einem Vierjahreshoch von 42,7 Millionen US-Dollar im Jahr 2021 auf 32,6 Millionen US-Dollar im Jahr 2023 zurück, wie aus Daten von iSpot.TV hervorgeht, einem Unternehmen zur Messung von Fernsehwerbung, das jedoch weiterhin einen dominanten Anteil in seinem Marktsegment hält.
Sendungen wie „The El Moussas“ integrieren zunehmend Diskussionen über Tarife, langsame Umsätze und Preiserhöhungen in Südkalifornien, um die Zuschauer zu fesseln, sagte Loren Ruch, Head of Home Content bei HGTV. Der Schwerpunkt der Show-Entwicklung liegt auf eigenständigen Zweitwohnungen, zum Beispiel einem Gästehaus, und auf Mehrgenerationenwohnen.
„Die Leute geben möglicherweise nicht viel Geld für Design- oder Renovierungsprojekte aus, daher prüfen wir auch eine Reihe von Messen, die zu günstigeren Preisen angeboten werden und möglicherweise darauf basieren, nicht so viel abzureißen, sondern sich tatsächlich auf den Raum zu konzentrieren.“ und die Konfiguration”, sagte Ruch.