Die Bombe vom Freitag – die Nationaler Maklerverband‘ schlug eine Beilegung von Immobilienprovisionsklagen in Höhe von 418 Millionen US-Dollar vor – löste einen hektischen Handel mit Aktien im Wohnimmobiliensektor aus.
Das Handelsvolumen von acht Makler- oder Börsennotierungsunternehmen für Wohnimmobilien stieg am Freitag um 319 % auf fast 80 Millionen Aktien.
Von diesen acht Unternehmen – Zillow (Nasdaq: Z), eXp (Nasdaq: EXPI), Redfin (Nasdaq: RDFN), RE/MAX (NYSE: RMAX), Überall Immobilien (NYSE: HOUS), CoStar (Nasdaq: CSGP), Kompass (NYSE: COMP), Douglas Elliman (NYSE: DOUG) und Echte Vermittlung (Nasdaq: REAX) – nur der Aktienkurs von CoStar stieg.
Während die Aktien von CoStar an diesem Tag um mehr als 8 % stiegen, fielen die Aktien der anderen Unternehmen um 4,9–14,3 %. In den letzten Tagen hat es eine gewisse Abschwächung gegeben, aber CoStar bleibt das einzige Unternehmen, das seit der Bekanntgabe der von NAR vorgeschlagenen Einigung im Plus ist.
Von diesen acht Unternehmen sind CoStar und Zillow gemessen an der Marktkapitalisierung mit Abstand die größten. Die entgegengesetzte Entwicklung ihrer Aktienkurse scheint den Appetit der Anleger auf ihre unterschiedlichen Geschäftsmodelle widerzuspiegeln.
Zillow
Seit Jahren dominiert Zillow die Online-Hausanzeigen.
Laut Comscore-Daten, die in den Investorenmaterialien von Zillow zitiert werden, verzeichnete Zillow im vergangenen Dezember 105 Millionen Einzelbesucher. Das sind 12 Millionen mehr als Netflix und 32 Millionen mehr als LinkedIn. Suchmaschinennutzer suchen häufiger nach „Zillow“ als nach „Immobilien“, und „Zillow“ wird mehr als dreimal so oft gesucht wie die Konkurrenz Immobilienmakler.comlaut denselben Investorenmaterialien.
Das Unternehmen monetarisiert den Traffic seiner Plattform auf verschiedene Weise, vor allem durch den Verkauf von Leads, Software-as-a-Service-Tools für Agenten und Werbedienstleistungen. In den letzten Jahren hat Zillow auch Segmente für Mietangebote und Hypothekenvergabe eingeführt; Es betrieb kurzzeitig ein Sofortkaufsegment, das jetzt geschlossen ist.
Allerdings erwirtschaftet das Unternehmen immer noch den größten Teil seines Umsatzes – 75 % im Jahr 2023 – mit den Dienstleistungen, die es Maklern und Maklern auf dem Markt für zum Verkauf stehende Wohnimmobilien anbietet.
Diese Umsatzkonzentration scheint der Grund dafür zu sein, dass sich die Anleger am Freitag auf den Weg zum Ausstieg machten.
Der von NAR vorgeschlagene Vergleich – der noch der gerichtlichen Genehmigung bedarf – umfasst mehrere Regeländerungen, darunter eine neue Anforderung, dass Käufervertreter einen schriftlichen Käufermaklervertrag mit Kunden abschließen müssen. Es verbietet NAR außerdem die Festlegung von Regeln, die es dem Makler eines Verkäufers ermöglichen würden, eine Vergütung für den Makler eines Käufers festzulegen, entfernt Provisionsinformationen aus MLS-Feldern und streicht alle Anforderungen, an die Makler mehrere Listing-Dienste abonnieren müssen.
Bezüglich des von NAR vorgeschlagenen Vergleichs sagte ein Zillow-Sprecher per E-Mail zu HousingWire: „Wir glauben fest an die Bedeutung einer unabhängigen Vertretung sowohl für Käufer als auch für Verkäufer sowie an fairen, transparenten und verhandelbaren Maklerprovisionen.“ Auch wenn es noch zu früh ist, um zu sagen, wie sich Änderungen dieser Einigung auf den Markt auswirken könnten, ist klar – und wofür sich Zillow immer eingesetzt hat –, dass mehr Transparenz eine gute Sache ist. Jeder sollte Zugang zu allen Angeboten haben, und Verbraucher sollten Informationen über Angebote und die Art und Weise erhalten, wie Maklerprovisionen gezahlt werden. Wir werden uns weiterhin für die besten Interessen der Verbraucher einsetzen, was unserer Meinung nach auch den Maklern und der Branche insgesamt zugute kommt.“
Zillow lehnte es ab, sich zu den jüngsten Aktienkursbewegungen zu äußern.
Einige Anleger befürchten, dass die Abschaffung der langjährigen Praxis, dass Verkäufer Käufermaklern in ihren MLS-Angeboten eine Vergütung anbieten – was einige als Munition für die Kundenlenkung betrachteten –, dazu führen könnte, dass Käufermakler weniger Entschädigung erhalten oder ganz vom Hauskauf-/Verkaufsprozess ausgeschlossen werden.
Dieselben Investoren gehen davon aus, dass es dadurch weniger Einkäufer geben wird oder zumindest weniger, die für die von Zillow angebotenen Premium-Dienste zahlen. Dies ist eine Sorge, die Zillow in seinen Ergebnisunterlagen für das vierte Quartal anerkennt.
„Mit vielen unserer Immobilienpartner haben wir keine langfristigen Verträge“, heißt es in den Materialien. „Unsere Immobilienpartner könnten sich dafür entscheiden, ihre Beziehungen zu uns ohne oder ohne Vorankündigung zu ändern oder zu beenden.“
Weiter heißt es, dass „selbst ein geringfügiger Rückgang der individuellen Ausgaben bei allen Immobilienpartnern … erhebliche negative Auswirkungen auf unsere Fähigkeit haben könnte, die mit unseren Wohnprodukten und -dienstleistungen erzielten Erlöse für Investitionen in unsere anderen Produkte und Dienstleistungen zu verwenden … [and] könnte sich auch negativ auf unsere Betriebsergebnisse auswirken.“
In einer Folie in einer Investorenpräsentation im Februar betonte Zillow, dass es an der Diversifizierung seiner Einnahmen gearbeitet habe und dass die käuferbezogenen Einnahmen in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 weniger als die Hälfte – 48 % – seiner Einnahmen ausmachten.
Das könnte eine etwas rosige Einschätzung des Einflusses von Einkäufern auf die Einnahmen von ZIllow sein. Etwa 73 % des Umsatzes im Berichtszeitraum stammten aus dem Wohnsegment, zu dem Einnahmen von Verkäufermaklern und Angeboten für neu gebaute Häuser gehören. Zwei von drei Dollar, die das Wohnimmobiliensegment erwirtschaftete, stammten aus Dienstleistungen für Käufermakler.
Und wie Zillow in seinen Ergebnisunterlagen für das vierte Quartal feststellte, hängt seine Fähigkeit, in das Wachstum seiner Miet- und Hypothekensegmente zu investieren, die zusammen 25 % des Umsatzes ausmachen, von den im Wohnsegment generierten Barmitteln ab.
Andererseits würde eine potenzielle Abwanderung von Käufern und Maklern infolge der Einigung bei denjenigen beginnen, die bereits Schwierigkeiten haben, Transaktionen an Land zu ziehen. Einer aktuellen Studie zufolge haben bis zu 70 % der Makler im vergangenen Jahr fünf oder weniger Häuser verkauft. Bei diesen Agenten, von denen viele nur in Teilzeit in der Branche tätig sind, ist die Wahrscheinlichkeit geringer, dass sie für die Premiumdienste von Zillow zahlen, was darauf hindeutet, dass ein potenzieller Exodus von Agenten groß sein müsste, um die Cashflows von Zillow erheblich zu beeinflussen.
CoStar
Dies ist nicht das erste Mal, dass der Aktienkurs von CoStar aufgrund von Nachrichten im Zusammenhang mit Provisionsklagen gestiegen ist. Ein KBW-Bericht aus dem letzten Jahr nannte CoStar den „größten Nutznießer“ einer Veränderung in der Käuferagentenlandschaft, und die Aktien von CoStar stiegen im Oktober aufgrund der Nachricht vom Sitzer/Burnett-Urteil sprunghaft an.
Tatsächlich hat die CoStar-Aktie so sehr von den Schlagzeilen über die Kommissionsklage profitiert, dass CEO Andy Florance sich gezwungen sah, HousingWire in einem Interview im November mitzuteilen, dass CoStar „an dieser Klage nichts beteiligt war“.
Der Aktienkurs von CoStar begann am Freitagmorgen bei 87,94 $ und endete am Tag bei 95,09 $. Am Montag erreichte er kurzzeitig ein Hoch von 99,09 $, bevor er später in der Woche wieder in den Bereich von 94 $ zurückkehrte. Offensichtlich sehen die Anleger die von NAR vorgeschlagene Einigung als eine gute Nachricht für CoStar, dem Eigentümer Homes.com Und Apartments.comunter anderem Tochtergesellschaften.
Das liegt daran, dass Homes.com im Gegensatz zu anderen Immobiliensuchportalen keine Interessenten für Immobilienkäufer an Immobilienmakler verkauft, sondern sie dem Immobilienmakler kostenlos zur Verfügung stellt, wodurch seine Einnahmen von etwaigen Auswirkungen der neuen Regeln auf Käufermakler geschützt werden.
„Mitbewerbermodelle monetarisieren die Käufervermittlung und nehmen ein Drittel der Maklerprovisionen ein“, heißt es in einer Folienpräsentation für Investoren von CoStar. „Homes.com stellt Immobilienmaklern Millionen kostenloser Leads zur Verfügung, um sie beim Verkauf des Hauses zu unterstützen.“
CoStar hat dieses Unterscheidungsmerkmal letzten Monat verdoppelt, als es Abonnementmitgliedschaften einführte, die es Verkäufern ermöglichen, ihre Angebote in der Sortierreihenfolge der Suchergebnisse von Homes.com nach oben zu verschieben. Das Unternehmen geht davon aus, dass diese Mitgliedschaftsstufe in diesem Jahr die Einnahmen aus Wohnimmobilien steigern wird.
Auch im Gegensatz zu Zillow ist das Wohnsegment von CoStar das kleinste Umsatzsegment und machte im vergangenen Jahr nur 2 % seines Umsatzes aus.
Ein CoStar-Sprecher antwortete am Dienstag nicht auf eine Bitte um Stellungnahme.