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- Eigenheimbesitzer mit bestimmten Krediten können ihre zinsgünstigen Hypotheken an qualifizierte Käufer verkaufen.
- Die Transaktion wird als Übernahmehypothek bezeichnet und erfreut sich mit steigenden Zinsen immer größerer Beliebtheit.
- Voraussichtliche Hypotheken sind schwer zu finden, dauern lange und sind nur für bestimmte Käufer geeignet.
Anfang des Jahres hatte Felix Claudio Schwierigkeiten, für seine Familie ein Haus in Atlanta zu kaufen.
Die Hypothekenzinsen erreichten im Oktober fast 8 % – der höchste Wert seit über 20 Jahren – und führt dazu, dass Hauskäufer wie Claudio, ein 55-jähriger leitender Logistikmanager bei einem Transportunternehmen, Angst haben, sich die monatlichen Zahlungen leisten zu können.
Dann entdeckte Claudio akzeptable Hypotheken: eine relativ wenig bekannte Möglichkeit der Immobilienfinanzierung, die es qualifizierten Käufern ermöglicht, die bestehende Hypothek des Hausverkäufers zu übernehmen oder zu übernehmen.
Nach der Übernahme einer bestehenden Hypothek erwerben Käufer den Zinssatz, den aktuellen Kapitalsaldo und andere Konditionen des bestehenden Darlehens eines Verkäufers. Durch DurchstreifenClaudio, ein Startup, das Hauskäufer mit Verkäufern verbindet, die bereit sind, ihre Hypotheken zu verkaufen, kaufte im Oktober ein 2.400 Quadratmeter großes Haus für 400.000 US-Dollar mit einem Zinssatz von 3,5 %.
„Ich konnte es einfach nicht glauben“, sagte Claudio, der 2.100 Dollar im Monat verdient, gegenüber Business Insider. „Ich spare buchstäblich 700 bis 800 US-Dollar pro Monat bei der Zahlung meiner Hypothek. Es ist eine Win-Win-Situation, egal aus welcher Perspektive man es betrachtet.“
Die seit November 2021 steigenden Hypothekenzinsen haben einige Käufer dazu veranlasst, den Kauf eines Eigenheims aufzuschieben, bis die Zinsen sinken, während andere vom Kauf eines Eigenheims ganz abgeraten wurden. Das stressige Umfeld hat zu einem Wiederaufleben des Interesses an übertragbaren Hypotheken geführt.
Laut Angaben verfügt die überwiegende Mehrheit der Immobilien in den USA – 92 % – über Kredite mit Zinssätzen unter 6,71 % (Stand Juni 2023). RedfinDas bedeutet, dass Käufer, die Hypotheken aufnehmen, wahrscheinlich einen deutlich niedrigeren Zinssatz erhalten, als wenn sie einen neuen Kredit aufnehmen würden. Verkäufer ihrerseits möchten möglicherweise Hypothekendarlehen nutzen, um Käufer anzulocken, die bereit und in der Lage sind, dank niedrigerer Zinssätze einen höheren Preis zu zahlen.
Übertragbare Hypotheken klingen vielleicht zu gut, sind aber mit Herausforderungen verbunden. Erstens stehen sie nur bestimmten Käufern zur Verfügung, die sich aufgrund ihres Einkommens, ihres Militärdienstes oder ihres Wohnsitzes in einer ländlichen Gegend qualifizieren. Sie sind auch selten: Von September 2022 bis September 2023 gab es nur 3.810 Fälle von Kreditübernahmen, wie aus Daten hervorgeht, die BI vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung mitgeteilt wurden. Aber ihre Beliebtheit nimmt zu, denn die diesjährigen Annahmen bedeuten einen Anstieg um 67 % gegenüber der Vorjahresrate von 2.279 und einen Anstieg um 106 % gegenüber 1.841 im Vorjahr.
„Für viele Familien in Schwierigkeiten, die sich ein Eigenheim wünschen, sich aber die hohen Zinsen nicht leisten können, ist dies eine großartige Lösung“, sagt Rachel Roberts, Mitbegründerin des Unternehmens für die Abwicklung von Hypothekendarlehen Ähmsagte BI.
Der „Hypotheken-Cheat-Code“, den jeder kennen sollte
Übertragbare Hypotheken gibt es seit den 1980er Jahren, als die Zinssätze mit 18,6 % ein Allzeithoch erreichten. Laut Mike Roberts, dem anderen Mitbegründer von UMe, Rachel Roberts‘ Ehemann und Hypothekengeber mit 23 Jahren Erfahrung, ist ihr Wiederaufleben erst eingetreten, seit die Zinsen Ende 2021 von historischen Tiefstständen zu steigen begannen.
„Seit 40 Jahren sinken die Hypothekenzinsen“, sagte Mike Roberts. „Man würde nie von einem höheren Zinssatz ausgehen, als man auf dem Markt bekommen könnte, aber die Zinssätze sind in die Höhe geschossen, und das ist ein riesiger Grund, warum sie immer beliebter werden.“
Terry Day, ein Immobilienmakler aus der Gegend von Phoenix, nutzte dieses Jahr eine Hypothek, um ein Haus zu kaufen.
Im Oktober kauften er und seine Frau ein 2.232 Quadratmeter großes Haus in Goodyear, Arizona, für 385.000 US-Dollar mit einem Zinssatz von 2,375 %. Ihre Hypothekenzahlung beträgt 1.962 US-Dollar pro Monat.
„Wir sparen etwa 1.000 US-Dollar pro Monat bei unseren Zahlungen“, sagte Day gegenüber BI. „Es war einfach eine wirklich einfache Transaktion.“
Day erfuhr letztes Jahr zum ersten Mal von möglichen Hypotheken, als er nach erschwinglichen Finanzierungsmöglichkeiten für ein Eigenheim für einen kaufwilligen Kunden recherchierte. Er kam zu dem Schluss, dass eine Kreditübernahme seinem Kunden dabei helfen könnte, ein konkurrenzfähiges Angebot für ein Haus zu machen.
„Auf diese Weise konnte mein Kunde eine Zahlung erhalten, mit der er zufrieden war, und der Verkäufer konnte einen höheren Preis für sein Haus erzielen“, sagte er.
Jetzt erzählt Day jedem Käufer, den er trifft, von möglichen Hypotheken.
„Ich kläre sie über die Möglichkeit auf, mit einem vertretbaren Kauf jeden Monat enorm viel Geld zu sparen“, sagte er. „Ich nenne es den ‚Hypotheken-Cheat-Code‘.“
Übertragbare Hypotheken sind schwer zu finden und die Bearbeitung dauert lange
Übertragbare Hypotheken bringen einige Nachteile mit sich.
Erstens qualifizieren sich nur wenige Käufer: Diejenigen, die dies tun, haben in der Regel Anspruch auf Darlehen der Federal Housing Authority, der Veterans Benefits Administration und des US-Landwirtschaftsministeriums.
Es gibt auch nicht viele Verkäufer, die bereit sind, ihre Hypotheken zu übertragen. Day sagte, es sei schwierig, auf Immobilienseiten wie Zillow oder Redfin Immobilien zum Verkauf mit wahrscheinlichen Hypotheken zu finden.
„Fast alle automatisierten Suchen basieren auf Dateneingaben zu Angeboten von Immobilienmaklern, und viele verstehen die anzunehmenden Hypotheken nicht“, sagte er. „Wenn sie nicht kennzeichnen, dass ein Haus eine wahrscheinliche Hypothek hat, wird es bei einer einfachen Suche nicht angezeigt.“
Es kann zum Teil deshalb länger dauern, bis Kreditgeber diese Kredite bearbeiten Hypothekenmakler verdienen tendenziell mehr Geld mit der Vergabe neuer Kredite als die Erleichterung von Überweisungen, so American Banker.
Rachel Roberts sagte, dass nicht alle Kreditgeber Mitarbeiter hätten, die voraussichtliche Hypotheken bearbeiten könnten.
„Eines der größten Probleme, das ich sehe, ist, dass die Übernahme von Hypotheken viel schwieriger ist, als sie sein sollten“, sagte sie. „Servicer haben keinen Anreiz, sich wirklich an dieser Annahme zu beteiligen. Sie werden Abteilungen aufbauen müssen, die sie seit 40 Jahren nicht mehr hatten, was Geld und Zeit kosten wird.“
Aus diesem Grund könne die Bearbeitung anzunehmender Hypotheken Monate dauern, was Hauskäufer und -verkäufer Geld kosten könne.
„Wenn ein Verkäufer anruft, sage ich ihm, dass es vier bis sechs Monate dauern wird, bis eine Annahme vorliegt“, sagte sie. „Sie müssten noch vier bis sechs Hypothekenzahlungen leisten, bevor wir unseren Beitrag leisten.“
Käufer müssen möglicherweise die Differenz zwischen dem Restbetrag des von ihnen übernommenen Darlehens und dem Kaufpreis des Hauses ausgleichen. Das könnte bedeuten, einen Vorrat an Ersparnissen anzulegen oder einen zweiten Kredit zu den höheren Zinssätzen aufzunehmen.
Dennoch sagte Claudio, der etwa vier Monate warten musste, bis sein Hausvertrag abgeschlossen wurde, dass sich die Nachteile gelohnt hätten.
„Man muss langfristig denken. Das ist eine Investition“, sagte er und fügte hinzu, dass übertragbare Hypotheken der „Kredit der Zukunft“ seien, weil sie den Menschen helfen würden, Häuser „zu guten Konditionen und mit bezahlbaren Hypothekenzahlungen“ zu kaufen.