Vor ein paar Monaten habe ich ein Video veröffentlicht, in dem wir fragten: „Wie stark werden die Immobilienpreise bis zum Jahresende steigen?“ Die Verwendung einer solchen Überschrift sollte mit einer auslösenden Warnung einhergehen. Wir konnten sehen, dass die Immobilienpreise leicht stiegen, aber es gibt viele, die glauben, dass die Immobilienpreise derzeit fallen. Sogar diese Woche gab es eine Pressemitteilung mit der Schlagzeile „Immobilienpreise im freien Fall“, die in allen Medien aufgegriffen wurde.
Sehen Sie sich das Video oben an, um das neueste Update zum Wohnungsmarkt zu erhalten Altos-Forschung. Oder schauen Sie sich einige wichtige Daten aus der Woche bis zum 11. Dezember an.
Die Immobilienpreise sind flach
Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA ist derzeit um 2 bis 3 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Es gibt eine Handvoll lokaler Märkte, auf denen die Preise noch keinen Tiefpunkt erreicht haben, aber in den meisten Teilen des Landes sind die Immobilienpreise in den letzten 12 Monaten tatsächlich gestiegen.
Aber ein Anstieg der Hauspreise um 3 % ist nicht so bedeutsam. Man kann es sich als flach vorstellen. Vor allem, wenn man die Inflation berücksichtigt.
Die Durchschnittspreise sind um einen Bruchteil gesunken
Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA beträgt 424.900 US-Dollar. Das ist nur ein winziger Bruchteil weniger als letzte Woche und 2,4 % mehr als im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt.
Aus den Immobilienpreisdaten lassen sich zwei Erkenntnisse ziehen:
Erstens gibt es nirgendwo in den Daten nationale Indikatoren, die darauf schließen lassen, dass die Immobilienpreise derzeit fallen. Da sind keine. Wenn Sie also eine Schlagzeile lesen, in der es heißt: „Die Immobilienpreise sind im freien Fall“, wissen Sie sofort, dass Sie den Clickbait rabattieren müssen. Es gibt einige lokale Märkte, zum Beispiel Austin, Texas oder Eigentumswohnungen in San Francisco, wo die Daten fallende Preise zeigen. Aber national ist es nicht wahr.
Die zweite Erkenntnis ist die Lektion, die ich in letzter Zeit geteilt habe: Verbraucher reagieren empfindlicher auf Änderungen der Hypothekenzinsen als auf die absolute Höhe der Zinssätze. Im vergangenen Jahr stiegen die Hypothekenzinsen um 450 Basispunkte von 3 % auf 7,5 %. Das war eine große Veränderung in kurzer Zeit. Da fielen die Preise. Eine Ursache für den erneuten Rückgang der Immobilienpreise wäre ein Anstieg der Zinsen. Wenn die Zinsen im ersten Quartal um über 8 % steigen, wird das tatsächlich zu einem Preisrückgang führen.
Preisnachlässe zum Normaltarif
Auf normalen Märkten nimmt etwa ein Drittel der Häuser eine Preissenkung hin. Derzeit haben 38,3 % der Angebote eine Preissenkung erfahren. Das ist also mehr als normal. Es ist ein Spiegelbild der Unbezahlbarkeit. Dies spiegelt die sehr hohen Hypothekenzinsen und den schnellen Zinsanstieg im September und Oktober wider.
Für die Feiertage gehen die Lagerbestände zurück
Mittlerweile sind 546.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das sind 1,75 % weniger als letzte Woche. Für die Feiertage gehen die Lagerbestände endlich zurück. Derzeit sind 2 % mehr Häuser auf dem Markt als im letzten Jahr. Als in den letzten Monaten die Hypothekenzinsen stiegen, stiegen auch die Lagerbestände. Die Preise haben sich stabilisiert und die Lagerbestände fallen im neuen Jahr.
Wir können sehen, dass der Lagerbestand zwar mit den Kursen steigt und mit den Kursen sinkt, es aber kein Anzeichen für eine Flut von Verkäufern gibt. Wenn wir eine Flut von Verkäufern hätten, wäre das negativ für die Immobilienpreise. Ein zu großes Angebot bedeutet, dass die Immobilienpreise sinken würden.
Noch ein paar Angebote, noch ein paar Verkäufe, das ist gut für den Wohnungsbau. Es zeigt die frühen Stadien des Auftauens nach einem kalten Jahr. Auch dieses Auftauen macht Sinn. Verbraucher kaufen jetzt Häuser in dem Wissen, dass die Hypothekenzinsen bei 7 liegen. Preisstabilität lässt Menschen handeln.
Es ist kein Geheimnis, dass sich die Immobilienverkäufe im Jahr 2023 in einer tiefen Rezession befanden – deshalb habe ich es als „eisig“ bezeichnet. 30 % weniger Hausverkäufe in diesem Jahr als im Jahr 2022. Ich habe in den letzten Wochen versucht hervorzuheben, dass das Tempo der Hausverkäufe nicht mehr zurückgegangen ist und im Jahr 2024 eine gewisse Erholung zeigen wird. Warum wir mehr Hausverkäufe haben werden im Jahr 2024 als 2023. In dieser Woche wurden 6,4 % mehr neue Verträge abgeschlossen als in der gleichen Woche des Vorjahres.
Insgesamt sind derzeit noch 1,3 % weniger Verträge ausstehend als im Vorjahr. Für 279.000 Einfamilienhäuser steht der Kaufvertrag noch aus, im Vorjahr waren es 282.000. Dies sind Verkäufe, die in naher Zukunft abgeschlossen werden.
Bedenken Sie, dass die Schlagzeilen, die Sie anderswo hören, natürlich noch einige Monate lang von rückläufigen Hausverkäufen berichten werden. Denn diese werden in Zukunft geschlossen. Wir sind noch nicht zum Wachstum übergegangen, aber der Übergang scheint da zu sein.
Mike Simonsen ist der Präsident und Gründer vonAltos-Forschung.