Kyle Joseph, ein Aktien-Research-Analyst für Spezialfinanzierungen bei Jefferiesglaubt, dass das Schlimmste des aktuellen Hypothekenzyklus hinter uns liegen könnte, eine Einschätzung, die von den meisten Analysten dieser Branche geteilt wird.
„Vorbehaltlich irgendwelcher unvorhergesehener Konsequenzen würde ich das gerne glauben,“, sagte Joseph in einem Interview. „Offensichtlich verlief dieser Zyklus schnell und heftig – in Ermangelung eines besseren Ausdrucks –, was die Geschwindigkeit angeht, mit der die Zinsen stiegen, und die Volumina wurden im Grunde genommen auf ein Drittel von dem reduziert, was sie vor mehr als zwei Jahren waren. Es hat wirklich Schockwellen durch die Branche geschickt.“
Joseph erwartet im nächsten Jahr ein potenzielles Wachstum bei der Kreditvergabe, sowohl im Kauf- als auch im Refis-Bereich.
„Wenn überhaupt, scheint mit jedem Tag die Wahrscheinlichkeit zu steigen, dass die Zinsen im nächsten Jahr nicht steigen“, sagte er.
Warren Kornfeld, Senior Vice President der Financial Institutions Group bei Moody’sgab eine detaillierte Prognose ab und erklärte: „Wir werden drei bis vier Rückgänge sehen Federal Reserve Leitzins im nächsten Jahr zu erhöhen, beginnend irgendwann im zweiten Quartal. Die Hypothekenzinsen werden auf etwa 6 bis 6,25 % sinken.“
Kornfeld geht davon aus, dass die Hypothekenvergabe im Jahr 2024 zwischen 1,8 Billionen und 2 Billionen US-Dollar liegen wird. Auf der Refinanzierungsseite prognostiziert er einen moderaten Anstieg der Auszahlungsaktivitäten bei sinkenden Zinsen, wobei die Kunden die Ressourcen zur Schuldenkonsolidierung und zum Aufbau von Eigenheimkapital nutzen werden .
Kornfeld sagte, dass für die von ihm abgedeckten Unternehmen, darunter große US-Kreditgeber, „die letzte Hälfte des Jahres 2022 und das erste Quartal dieses Jahres eine schreckliche Zeit waren.“ Im zweiten und dritten Quartal sind sie in Ordnung. Q4 wird ausfallen. Aber auch für 2023 ist es kein schlechtes Jahr, und mit der Kehrtwende der Fed werden wir im nächsten Jahr eine weitere Verbesserung erleben.“
Bose George, Geschäftsführer bei Keefe, Bruyette & Woods (KBW), hat für das kommende Jahr eine vorsichtigere Haltung eingenommen. Er schätzt, dass die Renditen 10-jähriger Staatsanleihen im Gesamtjahr durchschnittlich 4 % betragen könnten, die Hypotheken-Spreads dürften sich „etwas weiter verengen“ und die Hypothekenzinsen im Jahresdurchschnitt bei etwa 6,75 % liegen.
In Bezug auf das Finanzierungsvolumen sagte George: „Um ehrlich zu sein, sehen selbst die MBA-Zahlen etwas hoch aus.“ Der Verband der Hypothekenbanken (MBA) veröffentlichte am 18. Dezember eine Prognose in Höhe von 2 Billionen US-Dollar für die Aufnahme von Krediten für ein bis vier Familien im Jahr 2024.
Laut George wird es „einen kleinen Betrag“ an Cash-out-Refinanzierungen geben, und der Kaufmarkt könnte sich „ein wenig verbessern“, aber insgesamt sieht das Jahr 2024 „nicht besser aus“. Darüber hinaus ist es schwierig, den Zeitpunkt der Markterholung vorherzusagen. „Wir sagen nicht 2025. Aber es ist möglich. Es könnte wirklich 2026 sein“, sagte George.
Was sollten Originatoren angesichts dieser eindeutigen Makroprognosen für 2024 für das nächste Jahr im Auge behalten? HousingWire hat mit Analysten gesprochen, die sich mit Hypothekenunternehmen befassen, um Einblicke in die bevorstehenden Herausforderungen zu erhalten.
Die makroökonomische Herausforderung: Immer noch nicht viel Lagerbestand
Analysten sind sich einig, dass der Lagerbestand auch im Jahr 2024 ein wichtiges Thema bleiben wird. Es bestehen auch offene Fragen dazu, wo sich die Immobilienpreise einpendeln werden, ein entscheidender Faktor bei den aktuellen Herausforderungen in Bezug auf die Erschwinglichkeit.
Eric Hagen, Geschäftsführer und Hypothekenanalyst bei BTIGsagte, die „größte Anomalie in der gesamten Episode steigender Zinsen bestehe darin, dass wir normalerweise eine gewisse Sensibilität der Immobilienpreise erwarten würden“ – also eine Tendenz zum Rückgang.
Allerdings zeigten die Immobilienpreise im aktuellen Marktabschwung „fast die entgegengesetzte Sensibilität, die man erwarten würde“, sagte Hagen. Um die Situation noch zu verschärfen, geht er davon aus, dass der Trend im Jahr 2024 anhalten könnte, während „die Erschwinglichkeit für den marginalen Eigenheimkäufer immer noch knapp ist“.
Kornfeld stimmt zu, dass „der größte Joker“ im Jahr 2024 mit Hausverkäufen zusammenhängen wird, wobei der derzeitige „Lock-in-Effekt“ besteht. Personen mit Hypotheken zu Zinssätzen von 2–3–4 % neigen weniger dazu, in einem Umfeld mit höheren Zinssätzen umzuziehen und ihre Häuser zu verkaufen, wodurch die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser weiter begrenzt wird.
„Die durchschnittliche Zeit bis zum Verkauf beträgt immer noch 3,5 Monate. Häuser bleiben nicht sehr lange auf dem Markt, was angesichts der schrecklichen Erschwinglichkeit aufgrund der Preise und Preise einfach überraschend ist. Der große Joker ist also, wann Hausbesitzer damit beginnen, ihre Häuser auf den Markt zu bringen“, sagte Kornfeld.
Kornfeld fügte hinzu: „Wir sprechen von unserem Szenario eines Hypothekenzinses von etwa 6,0 % bis 6,25 % bis zum Jahresende. Ich denke, die Leute werden immer noch ziemlich eingesperrt sein. Und es wird wirklich mehrere Jahre dauern, bis es wieder zu mehr Wohnungsbauaktivitäten oder zum Verkauf bestehender Häuser kommt.“
George stimmt zu, dass der Lagerbestand ein Problem bleiben wird. „Leider scheint ein großer Teil der Wohnraumproblematik damit zusammenzuhängen, dass all diese Kreditnehmer auf Hypotheken zu dreieinhalb Prozent sitzen und diese nicht aufgeben und umziehen wollen. Wenn die Zinsen hier unseren Erwartungen entsprechen, ändert sich daran nichts, egal wie hoch die sechs sind.“
Die KBW-Wohnungsbauprognose 2024–2025 geht von einem Immobilienpreiswachstum von 2 % aus, was unter der Lohninflation liegt, erwartet jedoch ein Wachstum der Immobilienverkäufe von nur 2 %, was einen 41-Jahres-Pro-Kopf-Tiefststand darstellt. Unterdessen wird mit einem strukturellen Versorgungsengpass von 1,5 bis 2,5 Millionen Wohnungen gerechnet.
Laut KBW-Analysten liegt die Erschwinglichkeit 30 % unter der langfristigen Erschwinglichkeit, mit einem Verhältnis von Zahlung zu Einkommen von 27 %, verglichen mit 20 % zwischen 2002 und 2004. Neben niedrigeren Hypothekenzinsen und einem jährlichen Lohnwachstum von 3–4 % geht die Schätzung davon aus, dass „ Es dauert zwei bis drei Jahre, bis sich die Erschwinglichkeit normalisiert.“
Die Herausforderung bei der Kreditvergabe: Bewältigung von Überkapazitäten
Die Reduzierung der Kapazität könnte im Jahr 2024 immer noch ein Merkmal der Hypothekengeber sein, allerdings in einem differenzierteren Ansatz, sagen Analysten.
Laut Kornfeld wird es eine Herausforderung sein, „weitergehende Bereiche zur Kostensenkung zu finden, ohne das Franchise und die Qualität der Beschaffung zu beeinträchtigen“.
„Wenn man sich die von uns bewerteten Unternehmen anschaut, kam es im letzten und auch in diesem Jahr zu massiven Stellenabbau. Aber in den letzten Quartalen waren die Mitarbeiterzahl und die Vergütung sehr gering. Wir werden einige zusätzliche selektive Kostensenkungen sehen, aber nicht sehr viel. Für die meisten großen Unternehmen, die wir bewerten, ist die Kostensenkung vorbei“, sagte Kornfeld.
Bedeutet dies, dass diese Unternehmen höhere Gewinne erzielen werden? Das ist möglich, aber Analysten gehen davon aus, dass ein Gewinnanstieg auf ein leichtes Volumenwachstum im nächsten Jahr zurückzuführen sein wird und nicht darauf, dass es Spielraum für erhebliche Kostensenkungen gibt.
Den Analysten zufolge verfügten viele Top-Hypothekenkreditgeber über gewisse Überkapazitäten und rechneten mit zahlreichen Refinanzierungsbooms in den kommenden Jahren.
„Die Kapazität ist deutlich gesunken. Und ich denke, der beste Hinweis ist, dass die Margen in den letzten Quartalen einigermaßen stabil geblieben sind – die Bruttomargen. Im vierten Quartal 2023 und im ersten Quartal 2024 werden die Nettomargen wahrscheinlich allein aufgrund der Saisonalität niedriger sein“, sagte George. „Es scheint, als gäbe es wahrscheinlich noch mehr [capacity] das muss raus. Aber es gibt auch große Originatoren, die ihre Kapazitäten behalten wollen.“
Hagen ist außerdem davon überzeugt, dass bei den Top-Nonbank-Originatoren „ein Großteil der Kapazität für dieses Zinsumfeld ziemlich genau dimensioniert ist“. In der Zwischenzeit haben kleinere Unternehmen versucht, „so lange wie möglich an ihren Produkten festzuhalten, in der Hoffnung, dass der Markt zurückkommt“.
Laut Joseph haben sich die Gespräche der Analysten mit Hypothekenmanagern von der Frage „Wie viel müssen Sie noch kürzen?“ verlagert. zu „Werden Sie teilnehmen können, wenn die Branche wieder wächst?“ oder „Haben Sie zu viel geschnitten?“
„Die Aussichten sind, zumindest seitens der Anleger, besser, und ich möchte auch betonen, dass sie sich wirklich stabilisiert haben, wenn man sich nur die Gewinnmargen beim Verkauf ansieht. Für uns bedeutet das, dass das Angebot endlich die Nachfrage eingeholt hat und auf dem Markt ein Gleichgewicht herrscht.“
Die Herausforderung für die Wartung: Verwaltung der Größe des MSR-Portfolios
Analysten zufolge haben sich Kreditgeber mit Liquiditätsproblemen möglicherweise dafür entschieden, ihre Mortgage Servicing Rights (MSRs) im Laufe des Jahres 2023 zu verkaufen, was ihnen einen Nachteil verschafft, wenn der nächste Refi-Boom eintritt.
Kornfeld geht davon aus, dass der MSR-Umsatz im Jahr 2024 steigen wird, was auf die anhaltenden finanziellen Herausforderungen einiger Kreditgeber zurückzuführen ist. Ihm zufolge erhalten die Kreditgeber jedoch „einen kurzfristigen Liquiditätsgewinn, allerdings auf Kosten einer schwächeren Franchise in der Zukunft“.
Joseph von Jefferies sagte: „Wir gehen ein wenig konträr vor [view] Wenn Sie eine Hypothek mit hohem Kupon bedienen, wird dies im nächsten Jahr tatsächlich für das Kreditvergabesegment von Vorteil sein und mögliche negative Auswirkungen auf der Bedienungsseite mehr als ausgleichen.“
Zu diesen negativen Auswirkungen sagten Analysten von Fitch in einem Ende November veröffentlichten Bericht, dass bis Ende 2024 erwartete Zinsrückgänge die MSR-Bewertungen unter Druck setzen könnten, was zu einem leichten Anstieg der Verschuldung führen könnte, insbesondere wenn die Erträge aus Kreditvergaben schwach bleiben.
Dem Bericht zufolge steigt das bilanzielle Marktrisiko bei einigen Unternehmen über das historische Niveau hinaus, wobei der Anteil der MSRs am Eigenkapital in einigen Fällen bis zu 180 % beträgt.
George fügt hinzu, dass auch die Regulierung die Entscheidung zum Verkauf von MSRs beeinflussen wird, vor allem die Basel-III-Endgame-Regeln, die die Kapitalanforderungen für Banken erhöhen.
„Das Basel III Endgame scheint ein Katalysator für einige der MSR-Verkäufe zu sein“, sagte George. „Andererseits warten wir immer noch darauf, wie die endgültige Version aussehen wird. Es ist möglich, dass sie einiges davon für die Banken etwas weniger belastend machen, was die MSR-Bestände und den LTV für Hypotheken betrifft. Wir müssen also abwarten, wie sich das entwickelt.“