Wir schreiben Ihnen heute, um die unbeabsichtigten Konsequenzen anzusprechen, die sich aus dem Dilemma der Immobilienmaklerprovisionen aufgrund der jüngsten Klagen ergeben können. Als Leiter einer gemeinnützigen Organisation Verband unabhängiger Hypothekenexperten (AIME) vertreten wir landesweit über 65.000 Großhandels-Hypothekenmakler und Hauskäufer. Es gibt mehrere Klagen, die die vorherrschende Struktur der Immobilienmaklerprovisionen anfechten, und daher herrscht in der Branche kein Mangel an Diskussionen zu diesem Thema.
In diesen Klagen und den damit verbundenen Gesprächen geht es insbesondere um die Vereinbarung, dass Verkäufer die Provisionskosten sowohl für ihren Makler als auch für den Makler des Käufers tragen.
In diesem offenen Brief ist unsere Diskussion bewusst eng gefasst und konzentriert sich ausschließlich auf mögliche negative Auswirkungen auf die Hypothekenbranche und die Kreditnehmer, die sich ergeben könnten, wenn Käufer aufgrund dieser Klage gezwungen oder erwartet werden, die Kosten für Maklerprovisionen zu tragen. Unsere Analyse erstreckt sich nicht auf die breiteren Marktauswirkungen, da solche Überlegungen außerhalb unseres Fachwissens liegen.
Zukünftige Hauskäufer werden die Auswirkungen dieses Gesprächs zweifellos noch in den kommenden Jahrzehnten spüren. Als Befürworter von Eigenheimkäufern sehen wir es in unserer Verantwortung, die potenziellen Folgen für Eigenheimkäufer im ganzen Land anzugehen.
Die Komplexität des Ökosystems beim Hauskauf ist enorm. An einer einzelnen Hauskauftransaktion sind Käufer, Verkäufer, Immobilienmakler, Hypothekengeber, Abwicklungsgesellschaften, Gutachter, Versicherungsgesellschaften und Gerichtssysteme beteiligt, um nur einige zu nennen. Die Änderung der Betriebsdynamik einer Komponente kann Schockwellen im gesamten System auslösen. Im Folgenden beleuchten wir die möglichen unbeabsichtigten Folgen für Hypotheken und bestimmte Verbrauchergruppen, wenn Käufer gezwungen werden, die Provisionen ihres Maklers zu tragen.
- Auswirkungen auf Militärangehörige und Veteranen
Vor allem würde sich dieser Wandel negativ auf eine Gruppe von Personen auswirken, die unserer Nation bereits so viel gegeben haben: unsere aktiven Militärangehörigen und Veteranen. Die VA-Richtlinien verbieten Käufern kategorisch die Zahlung von Maklerprovisionen („VA-Kreditgeberhandbuch“, Kapitel 8, Abschnitt 3, Unterabschnitt c). Sollten Käufer daher mit diesen Gebühren belastet werden, stünde unsere Militärgemeinschaft vor der unhaltbaren Entscheidung, auf die Vertretung durch einen Immobilienmakler zu verzichten oder ihre VA-Hausvorteile nicht in Anspruch zu nehmen. Selbst in einem Szenario, in dem Zahlstellenprovisionen zur Norm, aber nicht verpflichtend werden, werden VA-Käufer wahrscheinlich verlieren. Ihre Angebote, bei denen die Verkäufer aufgefordert werden, alle Provisionen zu tragen, könnten zugunsten eher konventionell strukturierter Angebote übersehen werden, insbesondere in wettbewerbsintensiven Märkten.
- Auswirkungen auf Erstkäufer von Eigenheimen
Darüber hinaus würden Erstkäufer von Eigenheimen (FTHB), insbesondere solche aus marginalisierten Gemeinschaften, auf erhöhte Hürden stoßen. Da die Immobilienpreise und Zinssätze stetig steigen, ist die Hürde für den Erwerb eines Eigenheims bereits zu hoch. Während die Mindestanzahlung für FTHB bei herkömmlichen Finanzierungen bei 3 % liegt, würde die Zahlung von Maklerprovisionen diesen Schwellenwert in vielen Fällen effektiv verdoppeln.
- Auswirkungen auf den Beurteilungsprozess
Die Einbeziehung inkonsistenter Zahlungsmuster für Maklerprovisionen – manchmal durch Käufer, manchmal durch Verkäufer – könnte die Komplexität des Bewertungsprozesses erhöhen. Die Ermittlung des Immobilienwerts erfordert die Analyse mehrerer Variablen, die über die reinen Verkaufspreise hinausgehen. Gutachter berücksichtigen die Abschlusskostengutschriften des Verkäufers, die Art der Transaktion, den Immobilienzustand und mehr. Einwerfen: „Wer hat die Maklerprovision des Käufers getragen?“ in diese Matrix, insbesondere wenn solche Daten den Gutachtern derzeit nicht zur Verfügung stehen, verkompliziert die Sache noch weiter und destabilisiert das Vertrauen in den Wert der Kreditsicherheiten.
- Auswirkungen auf Anzahlungen
Die Anzahlungskosten bereiten vielen potenziellen Hauskäufern bereits Sorgen. Diese potenziellen Auswirkungen auf Kreditnehmer könnten sich negativ auf ihre beabsichtigte Anzahlung auswirken. Beispielsweise kann sich ein Hauskäufer, der eine Anzahlung von 20 % leisten möchte, jetzt möglicherweise nur noch eine Anzahlung von 17 % leisten und muss daher eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen, die seine monatliche Hypothekenzahlung erheblich erhöhen könnte.
Veränderungen sind zwar oft unvermeidbar, funktionieren aber nicht isoliert. Eine Verschiebung in einem Teil des Ökosystems kann unbeabsichtigte Folgen für das gesamte Ökosystem und seine Bewohner haben. Dieser Grundsatz gilt sowohl in der Natur als auch bei Immobilientransaktionen. Während einige Folgen vorhersehbar sind, gibt es dort, wo Rauch ist, auch Feuer, und wir können ziemlich sicher sein, dass es zusätzliche, unvorhergesehene Auswirkungen gibt, die erst im Nachhinein klar werden. Die in diesem Brief hervorgehobenen Probleme sind wahrscheinlich nur die Spitze des Eisbergs.
Abschließend betonen wir unsere Hoffnung, dass die möglichen unbeabsichtigten Folgen solcher Klagen – insbesondere jene, die die Veteranen und unterversorgten Gemeinschaften unseres Landes betreffen – sorgfältig berücksichtigt und in die breitere Diskussion zu diesem Thema einbezogen werden.
Katie Sweeney ist Vorsitzende und CEO der Association of Independent Mortgage Experts (AIME) und Brendan McKay ist President of Advocacy bei AIME.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
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