Kalifornien spielt in jeder Diskussion über die Erschwinglichkeit von Wohnraum eine große Rolle. Der bevölkerungsreichste Staat, jeder achte Amerikaner lebt im Golden State, aber die Wohneigentumsquote ist düster. Laut Ben Metcalf, Geschäftsführer der Terner Center für Wohninnovation An der UC Berkeley liegt die Wohneigentumsquote in Kalifornien mit nur 44 % im Jahr 2021 um 50 Prozentpunkte niedriger als im Rest des Landes. Das stellt einen deutlichen Abwärtstrend gegenüber einer Wohneigentumsquote von 50 % im Jahr 2000 dar.
Schuld daran sind die notorisch hohen Immobilienpreise, bei denen die monatlichen Zahlungen für ein typisches kalifornisches Haus bei mehr als 100.000 US-Dollar liegen 5.500 $.
Was ist die Lösung? Eine Expertengruppe sprach kürzlich bei einer Kalifornischer Immobilienmaklerverband (CAR) legte auf der Führungskonferenz das Ausmaß des Problems dar – und einige mögliche Lösungen, die auf Bundes-, Landes- und lokaler Ebene angeboten werden. John Sebree, CEO von CAR, moderierte die Diskussion zwischen Metcalf vom Terner Center und Selma Hepp, Chefökonomin bei CoreLogic, Robert Kleinhenz, Direktor des Office of Economic Research an der California State University, und HousingWire-Chefanalyst Logan Mohtashami.
Der Kern des Problems
Warum ist es so teuer, ein Haus in Kalifornien zu kaufen? Das Terner Center hat gezeigt, dass etwa die Hälfte der Wohneigentumslücke direkt auf die Erschwinglichkeitskrise zurückzuführen ist, die wiederum eine direkte Folge eines Mangels an Wohnraum ist.
„Wir haben den Bau neuer Wohnungen erschwert“, sagte Metcalf UmweltvorschriftenBauvorschriften, örtliche Kontrolle und der Widerstand gegen den Bau von Mehrfamilienhäusern.
Kleinhenz stellte fest, dass der Staat erbärmlich sei unterversorgt jahrelang. Im Jahr 2000 schätzte CAR, dass der Staat etwa 250.000 neue Einheiten pro Jahr benötigen würde, um mit der Nachfrage Schritt zu halten. Aber Kleinhenz sagte, der Staat sei nie annähernd an diese Zahl herangekommen und liege nun 2 bis 2,5 Millionen Einheiten zurück.
„Der Anstieg der Immobilienpreise ist auf die steigende Nachfrage gegenüber dem Angebot zurückzuführen – wir müssen mehr bauen“, sagte Kleinhenz. „Wie viele Wohneinheiten bauen wir? In den letzten 10 Jahren überstieg die Zahl der Baugenehmigungen nie die 120.000-Einheiten.“
Tatsächlich wies Hepp darauf hin, dass im gesamten Bundesstaat Kalifornien im Jahr 2023 nur 70.000 Genehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt wurden – etwa so viele wie im Jahr 2023 Houston U-Bahn Bereich. “Kalifornien [has been] der Markt mit den meisten Lagerbeständen seit Jahren.“
Infolgedessen führt die Wohnraumlücke auch zu einer Arbeitskräftelücke. „Denken Sie an die Zahl der Menschen, die Kalifornien Jahr für Jahr verlassen. Menschen mit höherem Einkommen verlassen Kalifornien, weil sie hier keine Chancen haben“, sagte Hepp. „Wir müssen das Gespräch auf die Frage verlagern: Wie stellen wir sicher, dass Kinder hier bleiben und die gleichen Chancen haben wie wir?“
Die Herausforderung, einen Weg für die nächste Generation von Hausbesitzern zu schaffen, war für die Redner auf der Bühne und für viele im Publikum von Immobilienfachleuten, die gesehen haben, wie Familienmitglieder den Staat in günstigere Gegenden verließen, eine persönliche Herausforderung.
„Für mich ist der Test, wenn man erwachsene Kinder hat, die woanders leben wollen“, sagte Kleinhenz. „Dann merkt man, dass wir unser Spiel verbessern müssen. Wir müssen mehr bauen und Möglichkeiten schaffen, dass unser Nachwuchs hier bleiben kann.“
Sebree stimmte zu. „Wir brauchen das gemeinsame Ziel eines Kaliforniens, in dem jeder leben und arbeiten möchte. Wie fördern wir die Produktion von Wohnraum?“
Der Wandel ist im Gange
Diese Frage beschäftigt Kalifornien seit Jahrzehnten, da der Staat verschiedene Maßnahmen ergriffen hat, um sein Wohnungsproblem anzugehen. Metcalf sagte, dass es seit 2016 140 verschiedene Gesetze zur Erschwinglichkeit von Wohnraum gegeben habe, diese Gesetze jedoch keinen großen Einfluss auf die Genehmigungszahlen gehabt hätten.
Der Durchgang von SB 9 Im Jahr 2021 wurde die Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser verboten, und es gab zahlreiche Versuche, die Möglichkeit zum Bau von Nebenwohneinheiten (ADUs) zu erweitern, um die Dichte zu erhöhen.
Die ministerielle Genehmigung – ein optimiertes Genehmigungsverfahren, das weder öffentliche Anhörungen noch die Genehmigung durch örtliche Beamte erfordert – trat 2018 in Kalifornien in Kraft und hat das Potenzial, den Wohnungsbau voranzubringen. Aber trotz all dieser Gesetze sind Kosten und lokale Vorschriften immer noch limitierende Faktoren für die Entwicklung.
„Die Kosten für ein Stück Land in Südkalifornien betragen 3 bis 4 Millionen US-Dollar pro Hektar“, sagte Kleinhenz. Für uns [California] Insgesamt belaufen sich die Kosten auf 700.000 bis 800.000 US-Dollar pro Acre. Von Anfang an sind die Baukosten viel höher als an anderen Orten.“
Was würde also die Stimmung in Kalifornien bewegen? Sebree fragte jeden Experten, welche Richtlinienänderung er vornehmen würde, wenn er die Chance dazu hätte. Die meisten wiesen auf Zonenänderungen hin, insbesondere auf die Umkehrung Downzoning das wurde in den 1990ern gemacht. Mohtashami schlug der Regierung vor, Anreize für Neubauten mit einem Zinssatz von 0 % für Kredite zu schaffen.
Was ist mit all den Bürogebäuden, die in einigen der größten Städte Kaliforniens leer stehen? Das Gremium war sich einig, dass die Sanierung von Bürogebäuden für Wohnzwecke zu kostspielig sei. „Die Codes funktionieren nicht“, sagte Mohtashami. „Es besteht eine größere Chance, dass Pickleball-Plätze gebaut werden als Wohnraum.“