Q Ich habe Schwierigkeiten herauszufinden, welche Kapitalertragssteuer ich beim Verkauf einer Immobilie schulde. Ich habe es im April 2007 für 250.000 £ gekauft und es war mein einziger Besitz.
Es war mein Hauptwohnsitz von April 2007 bis Dez 2013. Ich habe dann die Hälfte der Wohnung vermietet, während ich noch dort wohnte – von Jan 2014 bis Dezember 2015. Im Januar 2016 bin ich ausgezogen und habe die gesamte Immobilie vermietet, da ich geheiratet und gekauft habe ein Haus mit meiner Frau. Was schulde ich, wenn ich die Immobilie im Mai dieses Jahres für 400.000 £ verkaufe?
Ich verstehe, wie ich den Abzug für Privatwohnungen für die Zeit berechnen kann, in der ich alleine darin gewohnt habe, aber ich bin mir nicht sicher, ob ich auch für die zwei Jahre, in denen ich die Immobilie mit dem Mieter geteilt habe, Anspruch auf Vermietungsabzug habe – und wenn ja, wie rechne es aus. Die Beispiele, die ich sehe, scheinen die Immobilie nur vollständig vermietet oder geteilt zu haben – und nie eine Mischung, wie ich sie hatte. Kannst du helfen?
TR
EIN Ja, das kann ich, aber vor allem dank dieses sehr hilfreiche Beispiel aus which? das erklärt, wie die Vermietungsentlastung berechnet wird, seit die Regeln im April 2020 geändert wurden.
Davor war die Vermietungserleichterung für den Veräußerungsgewinn einer Immobilie verfügbar, die zuvor das Eigenheim des Eigentümers gewesen war, aber anschließend vermietet wurde. Seit April 2020 gibt es – wie Sie sicher wissen – eine Entlastung bei der Vermietung nur, wenn der Eigentümer mit den Mietern in der Immobilie lebte, also nicht mehr, wenn die Mieter die alleinigen Bewohner sind.
Was sich nicht geändert hat, ist die Notwendigkeit, zu berechnen, wie viel Entlastung für Privatwohnungen Ihnen zusteht, bevor Sie sehen können, wie viel Erleichterung Sie bei der Vermietung erhalten. Für Sie erhalten Sie eine Eigenheimentlastung auf 50 % des Zugewinns (81 Monate Alleinerwerb plus neun Monate dividiert durch 180 Monate Eigentum). Unter der Annahme eines Gesamtgewinns von 150.000 £ (400.000 £ minus 250.000 £) – 75.000 £ davon werden nicht der Kapitalertragssteuer (CGT) unterliegen.
Weitere 8 % des Gewinns sind aufgrund der Vermietungsentlastung steuerfrei (24 Monate Vermietung minus neun Monate dividiert durch 180 Monate Eigentum). Der Gesamtbetrag des steuerfreien Gewinns beträgt also 87.000 £, wobei 63.000 £ steuerpflichtig bleiben, aber 50.700 £ nach Abzug Ihres jährlichen CGT-Freibetrags von 12.300 £ (vorausgesetzt, Sie haben ihn nicht bereits in den Jahren 2022-23 aufgebraucht). Steuerjahr).
Die Höhe der Steuer, die Sie zahlen, hängt davon ab, in welcher Steuerklasse Sie sich befinden, nachdem der steuerpflichtige Gewinn zu Ihrem steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet wurde. Wenn Sie also Basissteuerpflichtig sind, beträgt der Steuersatz 18 %, wenn Sie höher steuerpflichtig sind, beträgt er 28 %. Unabhängig vom Steuersatz muss die Steuer innerhalb von 60 Tagen nach Verkauf – oder anderweitiger Veräußerung – der Immobilie gezahlt werden.