Am Freitag NAR berichtet dass der gesamte Wohnungsbestand unterschritten wurde 1 Million im Dezember auf 970.00 Einheiten bei einer Bevölkerung von 330 Millionen Menschen. Und die Verkäufe bestehender Eigenheime brachen 2022 von einem Höchststand von rund 6,5 Millionen im Januar auf etwa 4 Millionen im Dezember ein.
Wir haben jetzt wieder Gesamtbestände in der Nähe von Allzeittiefs. In einem der historischsten Jahre auf dem US-Immobilienmarkt haben wir gerade ein Ereignis erlebt, von dem die meisten Menschen nie gedacht hätten, dass es passieren könnte. Ich weiß, es klingt so einfach, aber selbst heute verstehen manche Menschen nicht, dass ein Haus nicht wie eine Aktie ist. Wenn Sie ein Haus verkaufen, müssen Sie einen Unterschlupf finden, weil Sie einen Schlafplatz für Ihre Kinder brauchen.
Die gesamten Wohnkosten für amerikanische Hausbesitzer im Vergleich zu ihren Löhnen sind mager, und die meisten kaufen sofort ein Haus, wenn sie es verkaufen. So betrachtet, machen die letzten vier Jahrzehnte Sinn. Die einzige Zeit, in der dies nicht geschah, war von 2006 bis 2011, als Kredite die Amerikaner zwangen, zu verkaufen, zu mieten oder obdachlos zu werden. Außerhalb dieses Zeitraums war alles andere von 1982 bis 2023 normal.
Wenn Sie glauben, dass Menschen verkaufen, um obdachlos zu werden, dann gehören Sie zu der Gruppe von Menschen, die seit Jahrzehnten einfach keine Wohnungsdaten gelesen haben. Der Mangel an Verkäufern ist auch ein Nachfrageproblem, und was wir nach Juni 2022 gesehen haben, ist, dass die Verkäufer im Jahr früher und schneller als sonst gekündigt haben, was zu einem Gesamtverkauf bestehender Eigenheime von insgesamt 5.030.000 bis Ende 2022 führte.
Von NAR: „Dezember war ein weiterer schwieriger Monat für Käufer, die weiterhin mit begrenzten Lagerbeständen und hohen Hypothekenzinsen konfrontiert sind“, sagte NAR-Chefökonom Lawrence Yun. „Erwarten Sie jedoch, dass die Verkäufe bald wieder anziehen werden, da die Hypothekenzinsen nach ihrem Höchststand Ende letzten Jahres deutlich gesunken sind.“
Die Bundesreserve wollte einen Wohnungsneubau, und es kam zu einer Wohnungsrezession, wobei die Aktivität seit der kurzen Pause während COVID-19 am schnellsten zurückging. Während dieser Zeit sahen wir einen Rückgang der Daten für neue Listungen. Im Jahr 2020 kamen jedoch neue Listing-Daten zurück, und wir wollen nicht, dass die neuen Listings in diesem Jahr weiter zurückgehen – das wäre doppelt negativ für den Wohnungsmarkt.
Tage am Markt wachsen
Einer der Gründe, warum ich den Wohnungsmarkt im Jahr 2022 als äußerst ungesund bezeichnete, war, dass Häuser aus den Regalen flogen, sobald sie gelistet waren. Die Tage auf dem Markt waren zu gering. Ich habe oft gesagt, dass immer dann, wenn die Tage auf dem Markt auf Teenager-Niveau sind, nichts Gutes passieren wird. Das bedeutet, dass wir nicht genügend Wohnungsbestand zur Verfügung haben, da wir mit wieder normalisierten Kreditvergabestandards die Kreditnachfrage, die wir von 2002 bis 2005 im Wohnungsbau gesehen haben, nicht replizieren können.
Umso mehr freut mich die Tatsache, dass wir wieder durchschnittlich 26 Tage auf dem Markt sind. Das will auch die Federal Reserve. Die Federal Reserve mochte die Atmosphäre des Eigenheimkaufs während COVID-9 nicht, insbesondere die nicht bedingten Kaufverträge.
NAR-Forschung: Erstkäufer waren im Dezember für 31 % der Verkäufe verantwortlich; Privatanleger kauften 16 % der Häuser; Barverkäufe machten 28 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten 1 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 26 Tage auf dem Markt.
Das Wachstum der Eigenheimpreise kühlte ab
Auch wenn der gesamte Wohnungsbestand im Jahr 2022 nicht allzu stark gewachsen ist, kühlten steigende Hypothekenzinsen den Preisanstieg sehr schnell ab und wir befinden uns wieder in der Nähe von Allzeittiefs. Die Fed wollte eine Neuausrichtung des Wohnungsbaus, und steigende Hypothekenzinsen taten es, indem sie die Eigenheimpreise gegen Ende des Jahres abkühlten.
Meine Preisprognose für 2022 war zu niedrig, da die Hypothekenzinsen die Preise nicht schnell genug abgekühlt haben, was ich in meiner Prognose für 2023 skizziere. Jetzt können wir jedoch eher eine Abkühlung und eine Zunahme der Tage auf dem Markt sehen; beides ist der Schlüssel zu meiner wirtschaftlichen Arbeit rund ums Wohnen, um wieder normal zu werden.
NAR-Forschung: Der mittlere Preis für Bestandsimmobilien für alle Wohnungstypen betrug im Dezember 366.900 $, ein Anstieg von 2,3 % gegenüber Dezember 2021 (358.800 $), da die Preise in allen Regionen stiegen. Dies markiert 130 aufeinanderfolgende Monate mit jährlichen Zuwächsen, die am längsten andauernde Serie seit Beginn der Aufzeichnungen.
Wohnungsinventar
Mit der Verlängerung der Tage auf dem Markt wird das monatliche Wohnungsangebot wieder auf ein traditionelleres Niveau anwachsen. Auch wenn die monatliche Versorgung zu fiel 2.9 Monate im Bericht vom Freitag ist es Jahr für Jahr gestiegen 1.7 Monate. Das gesamte Wohnungsinventar hat unter 1 Million to gebrochen 970.000 Einheiten, aber das ist höher als im letzten Jahr 880.000 Einheiten.
Das jährliche Wachstum des Wohnungsbestands ist eine positive Geschichte für den Wohnungsbau, da der verrückte Markt vor der Zinserhöhung verschwunden ist und wir einen normalisierteren Markt bekommen.
NAR-Forschung Der gesamte Wohnungsbestand lag Ende Dezember bei 970.000 Einheiten, was einem Rückgang von 13,4 % gegenüber November, aber einem Anstieg von 10,2 % gegenüber dem Vorjahr (880.000) entspricht. Unverkaufte Lagerbestände liegen beim aktuellen Verkaufstempo bei einem Angebot von 2,9 Monaten, was einem Rückgang von 3,3 Monaten im November, aber einem Anstieg von 1,7 Monaten im Dezember 2021 entspricht.
Der Bericht entspricht meinen Erwartungen; Auch wenn die Verkäufe bestehender Eigenheime nicht unter 4 Millionen brachen, wie ich es erwartet hatte, zeigt es dennoch, dass der rückwärtsgerichtete Bericht einem Tiefpunkt näher kommt als dem Anfang. Wir haben darüber gesprochen, dass der gesamte Wohnungsbestand unterschritten wird 1 Million seit einiger Zeit und dass wir das im Dezember und Januar sehen konnten.
Wir hatten seit Oktober einige bedeutende Verschiebungen auf dem Wohnungsmarkt, da die Hypothekenzinsen ihren Höhepunkt erreichten 7,37 %fiel auf so niedrig wie 6,04 % vor kurzem. Die Kaufanwendungsdaten fanden ebenfalls einen Boden, von dem sie abprallen konnten, da sich diese Datenlinie in letzter Zeit stabilisiert hat.
Wohnungsdaten bewegen sich so schnell, dass Sie einen wöchentlichen Tracker benötigen, um sich auf aktuelle und zukunftsgerichtete Daten zu konzentrieren. Mein Wohnungsmarkt-Tracker, der jeden Montag veröffentlicht wird, bietet die besten aktuellen Daten zum Wohnungsmarkt, damit Sie nach vorne schauen können, nicht zurück! Wie die COVID-19-Wirtschaft wollen Sie in einem sich schnell bewegenden Markt nicht alt und langsam sein. Der Dezember 2022 ist vorbei und lasst uns 2023 diese wöchentliche Fahrt gemeinsam unternehmen.