Wohnungsmarkt-Tracker: Der Bestand ist im Jahresvergleich negativ

Am 15. Mai Ich bin auf CNBC gegangen und sprach darüber, wie das Bestandswachstum im Jahr 2023 einem Zombie aus der Serie The Walking Dead ähnelte, der langsam versuchte, aus dem Grab aufzuerstehen. Seit dem 15. Mai setzt sich dieser Trend so weit fort, dass die Lagerbestände in Amerika nun im Jahresvergleich negativ sind.

Wir haben oft darüber gesprochen, dass sich die Dynamik des Immobilienmarktes ab dem 9. November 2022 geändert hat, und heute können Sie das Endergebnis dieser dynamischen Verschiebung sehen, da die Lagerbestände im Vergleich zu den Daten von 2022 jetzt negativ sind – und das alles vor dem 4. Juli. Ich habe diese verrückte Zeit kürzlich im Podcast „HousingWire Daily“ noch einmal Revue passieren lassen und dabei ausführlich dargelegt, was im letzten Jahr im Wohnungsbau passiert ist.

• Wöchentliche Bestandsveränderung (23.-30. Juni): Der Lagerbestand stieg von 459.907-465.755
• Dieselbe Woche im letzten Jahr (24. Juni – 1. Juli): Der Lagerbestand stieg von 441.106 Zu 472.046
• Der Lagertiefststand für 2022 war 240.194
• Der bisherige Lagerhöchststand für 2023 ist erreicht 472.688
• Für den Kontext: aktive Einträge für diese Woche in 2015 war 1.183.390

Es wäre eine große Sache, vor dem 4. Juli negative Lagerbestände gegenüber dem Vorjahr zu sehen, wenn das letzte Jahr nicht so verrückt wäre. Allerdings muss ich die Ereignisse im Jahr 2022 etwas in den Kontext einordnen. Im März 2022 hatten wir die niedrigsten Lagerbestände, die jemals in der Geschichte verzeichnet wurden. Dann erlebten wir in kurzer Zeit den größten und schnellsten Anstieg der Hypothekenzinsen in der Geschichte, was den größten einjährigen Absturz der Hausverkäufe in der Geschichte ermöglichte und dazu beitrug, dass die Lagerbestände im Jahr 2022 schneller als normal wuchsen.

Die Tatsache, dass sich die Immobiliennachfrage stabilisiert hat und die Lagerbestände nun im Jahresvergleich negativ sind, erfordert also den Kontext, dass 2022 ein einmaliges Ereignis war. Wie Sie in der folgenden Grafik sehen können, ist das Lagerwachstum im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 sehr langsam.

Die andere große Geschichte mit dem Wohnungsbestand ist, dass die Daten zu neuen Angeboten seit Ende Juni 2022 Jahr für Jahr einen negativen Trend aufweisen. Ein traditioneller Verkäufer ist auch ein traditioneller Käufer, und bestimmte Hausbesitzer haben sich geweigert, ihr nächstes Haus mit Hypothekenzinsen über 6 zu kaufen %.

Wir verzeichneten von 2021 bis 2022 ein Wachstum bei den Neueinträgen, aber das ist dieses Jahr nicht der Fall. Dies ist eine weitere Variable, die zum langsamen Bestandswachstum beiträgt, das sich in den wöchentlichen Angeboten mittlerweile ins Negative gedreht hat.

Vergleichen Sie die neuen Eintragsdaten der letzten Woche mit denen derselben Woche in den letzten Jahren:

• 2023: 62.466
• 2022: 91.530
• 2021: 80.289

Ich mache mir in letzter Zeit Sorgen, dass wir vier Wochen in Folge leichte Rückgänge erlebt haben und kurz vor der saisonalen Rückgangsphase neuer Börsennotierungen stehen. Dies ist eine Datenlinie, die ich wie ein Falke verfolgen werde, da es sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirken würde, wenn diese Datenlinie in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 im Vergleich zum Vorjahr einen spürbaren Rückgangstrend aufweist.

Die 10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen

Für diejenigen, die die wöchentlichen Artikel zum Housing Market Tracker verfolgt haben: Ich konzentriere mich immer auf die Daten zu den Arbeitslosenansprüchen, da diese zu diesem Zeitpunkt des Konjunkturzyklus für mich und meine Prognose für die Hypothekenzinsen im Jahr 2023 die entscheidende Datenlinie sind.

Letzte Woche kam es bei der 10-Jahres-Rendite zu einer großen Bewegung, weil Arbeitslosenansprüche kam besser als erwartet, und Anleihenhändler wurden überrascht, als sie aufgrund der Nachrichten Anleihen verkauften und die Hypothekenzinsen überstiegen 7 % nochmal. Wie Sie in der Grafik unten sehen können, war dieser große Anstieg in Wirklichkeit darauf zurückzuführen, dass sich die Arbeitslosenansprüche verbesserten.

Am folgenden Tag zeigten die PCE-Inflationsdaten eine Abkühlung der Gesamtinflation im Jahresvergleich. Die PCE-Kerninflation bleibt etwas stabiler als die Gesamtinflation, allerdings fielen die Anleiherenditen nach diesem Bericht und erholten sich am Ende des Tages wieder.

In meiner Prognose für 2023 habe ich geschrieben, dass die 10-Jahres-Renditespanne dazwischen liegen sollte, wenn die Wirtschaft stabil bleibt 3,21 % Und 4,25 %gleichbedeutend mit Hypothekenzinsen zwischen 5,75 % Und 7,25 %. Solange der Trend bei den Arbeitslosenansprüchen unten liegt 323.000 Im gleitenden Vier-Wochen-Durchschnitt bleibt der Arbeitsmarkt stabil, was bedeutet, dass die Wirtschaft weiterhin gesund ist. Die Anträge auf Arbeitslosenhilfe blieben das ganze Jahr über unter diesem Bereich, und die Zahl der offenen Stellen liegt immer noch bei 10 Millionen.

Ich habe auch betont, dass das 10-Jahres-Niveau dazwischen liegt 3,37 % Und 3,42 % wäre schwer zu senken. Ich nenne es das Gandalf-Linie im Sand: Sie werden nicht durchkommen. Die Voraussetzungen dafür, dass die 10-Jahres-Rendite in diesem Bereich bleibt, sind intakt.

Das Gegenteil zu meiner 10-Jahres-Renditespanne wäre, wenn die Wirtschaft hier oder weltweit anfängt, sich stärker zu beschleunigen; Das wäre eine gültige Voraussetzung, um die oben genannte 10-Jahres-Rendite zu erzielen 4,25 %. Wenn ich unsere Wirtschaft in diesem Jahr betrachte, erscheinen mir die 10-Jahres-Rendite und die Hypothekenzinsen in etwa richtig.

Das Einzige, was sich im Jahr 2023 geändert hat, ist, dass seit dem Bankenkrisehaben sich die Spreads zwischen den 10-Jahres- und den Hypothekenzinsen verschlechtert, sodass die Hypothekenzinsen im Vergleich zur 10-Jahres-Rendite höher sind als ich erwartet hatte, was für den Immobilienmarkt nicht positiv ist.

Wir haben in den Daten nichts gesehen, was darauf hindeutet, dass es sich in letzter Zeit verbessert hat. Dies ist eine große Sache, da wir gesehen haben, dass der Wohnungsbestand bei höheren Zinssätzen nicht viel Anklang findet und wir hoffen, dass niedrigere Zinssätze in Zukunft einige Verkäufer zum Umzug verleiten können.

Bei den Daten zu Arbeitslosenanträgen betone ich immer die Verwendung des gleitenden Vier-Wochen-Durchschnitts für diese Datenlinie, da es bei uns Zeiten gibt, in denen diese Datenlinie von Woche zu Woche hektisch werden kann. Daher glaube ich erst dann an die niedrigen Arbeitslosenansprüche, wenn ich sehe, dass sich diese Datenlage wochenlang verbessert. Daher wird es in den nächsten zwei Wochen entscheidend sein zu sehen, ob dieser Rückgang ein einmaliger Datenfehler war, den wir von Zeit zu Zeit gesehen haben. Wie Sie unten sehen können, war das von Woche zu Woche ein deutlicher Rückgang, was für mich ungewöhnlich aussieht.

Anwendungsdaten erwerben

Die Daten zu Kaufanträgen überraschten die Menschen mit einem dreiwöchigen Wachstum in Folge, während die Hypothekenzinsen in diesem Zeitraum bei fast 7 % lagen. Dies ergibt nun die positive Bilanz seit dem 9. November 2022. 20 Positivdrucke vs. 11 Negativdrucke. Die Zahlen für das laufende Jahr sind 13 positiv vs. 11 Negative, nachdem einige Feiertagsanpassungen an der Datenzeile vorgenommen wurden.

Was bedeuten diese Zahlen? Sie bedeuten lediglich, dass sich die Immobiliendaten stabilisiert haben; Nichts in den Daten deutet auf ein ordentliches Wachstum nach diesem ersten guten Schritt von November bis Februar hin. Die Tatsache, dass sich die Immobiliennachfrage stabilisiert hat, ist jedoch eine große Sache, da wir letztes Jahr einen Wasserfalleinbruch in den Daten erlebten, wie in der folgenden Grafik dargestellt. Der einzige Nachteil dabei ist, dass wir nicht das Wachstum des Wohnungsbestands hatten, das ich mir gewünscht hätte.

Jetzt ist der Rückgang im Jahresvergleich auf -21 % gesunken, was den niedrigsten Stand seit dem 24. August 2022 darstellt. Allerdings müssen wir alle bedenken, dass es in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 viel einfachere Wettbewerbe geben wird, selbst wenn die Nachfrage bestehen bleibt Auch für den Rest des Jahres werden wir irgendwann im Jahresvergleich positive Daten haben.

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie nicht zu viel in die im Jahresvergleich besseren Daten hineininterpretieren, die wir in Zukunft sehen werden. Der letzte ausstehende Druck zu Hausverkäufen hat die Schätzungen verfehlt, aber die vorhandenen Daten zu Hausverkäufen bewegen sich immer noch in dem Bereich, den ich erwartet hatte, da ich davon ausgegangen bin, dass der erste große Druck, den wir vor ein paar Monaten hatten, stattfinden würde der Höhepunkt des Jahres. Wenn die Nachfrage wieder stark ansteigt, wird sich der Kauf von Apps in den meisten Wochen positiv entwickeln, da wir heute historisch gesehen von einem so niedrigen Niveau ausgehen.

Die kommende Woche: Jobs, Jobs und Jobdaten

Ja, es ist wieder einmal Beschäftigungswoche und da in dieser kurzen Feiertagswoche vier Arbeitsberichte erscheinen, werden wir sehen können, ob die Federal Reserve bekommt, was sie will – einen schwächeren Arbeitsmarkt. Kürzlich betonte Fed-Chef Powell erneut, dass der Arbeitsmarkt zu angespannt sei und dass weichere Arbeitskräfte der Weg seien, die Inflation auf das Kern-PCE-Ziel der Fed von 2 % zu senken.

Nun, wir haben diese Woche vier Berichte: die Daten zu offenen Stellen (JOLTS), den ADP-Stellenbericht, die Anträge auf Arbeitslosenunterstützung und den großen am Freitag – den BLS-Stellenbericht – also werden wir sehen, was passiert.

Ein Großteil meines COVID-19-Erholungsmodells basierte darauf, dass die Arbeitsmarktdynamik jetzt ganz anders sei, da ich die einzige Person war, die davon sprach, dass es in dieser Erholung 10 Millionen offene Stellen geben würde. Heute, während ich dies schreibe, sind wir immer noch bei 10 Millionen offenen Stellen, wie die Grafik unten zeigt.

Ich bin fest davon überzeugt, dass die Fed keine große Rezession mit Arbeitsplatzverlusten befürchtet, solange die Stellenangebote so hoch sind. Was sie erfreut ist, ist die Abkühlung des Lohnwachstums, wie die BLS-Stellenberichte seit nunmehr 18 Monaten zeigen. Deshalb konzentrieren wir uns in dieser Woche vor allem auf die Daten zu den Arbeitslosenanträgen, aber achten Sie auch auf die Daten zu den Stellenangeboten, da die Fed einen Rückgang sehen möchte, und auf das Lohnwachstum in den Daten des BLS-Stellenberichts.