Dieser Artikel ist Teil unseres2022 – 2023 Wohnungsmarkt-Update-Reihe. Nehmen Sie nach Abschluss der Serie am 6. Februar am HW+ Virtual 2023 Housing Market Update teil. Die Veranstaltung bringt einige der führenden Ökonomen und Forscher im Wohnungsbau zusammen und bietet einen detaillierten Einblick in die Daten für dieses Jahr sowie eine Diskussionsrunde darüber, wie diese Erkenntnisse auf Ihr Unternehmen zutreffen. Die Veranstaltung ist exklusiv für HW+ Mitglieder, und Sie können sich hier anmelden.
Das Jahr 2023 ist zwar erst ein paar Wochen alt, aber diese ersten Wochen waren reich an informativen Daten. Wir sehen bereits Anzeichen dafür, wie der Markt in diesem Frühjahr und darüber hinaus aussehen wird.
Hypothekenzinsen
Im Januar bewegten sich die Zinsen im Bereich von 6 %. Inflation und VPI haben zu niedrigeren Gesamtzinssätzen geführt – insbesondere zu Hypothekenzinsen. Als im vergangenen Herbst die Hypothekenzinsen zum ersten Mal über 7 % stiegen, konnten wir eine dramatische und sofortige Verlangsamung der Käufernachfrage beobachten. Während des gesamten Januars, als die Zinsen näher an 6 % gesunken sind, hat die Käuferaktivität schnell zugenommen.
Unsere Daten zeigen, dass die Hypothekenzinsen in diesem Jahr entscheidend sein werden. Wenn die wirtschaftlichen Bedingungen dazu führen, dass die Zinsen auf über 7 % steigen, müssen Sie damit rechnen, dass die Käufer an der Seitenlinie sitzen bleiben, damit ein aktiver Bestand aufgebaut und Zeit für den Verkauf eines Eigenheims steigen kann. Wenn die Zinsen andererseits unter 6 % fallen, können wir bereits sehen, dass die Käufer begierig sind.
Wenn Sie mit Erstkäufern von Eigenheimen oder Kreditnehmern mit niedrigem Einkommen zusammenarbeiten, erinnern Sie sie an die Fülle der verfügbaren Programme, die die Zinsen senken oder kleinere Anzahlungen unterstützen. Programme wie diese sind großartige Gelegenheiten für Erstkäufer, in den Markt einzusteigen, selbst wenn die Hypothekenzinsen höher sind.
Inventar
Ende Januar waren landesweit 465.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das sind 36 % weniger zum Verkauf stehende Immobilien als vor der Pandemie, aber immer noch viel höher als der Bestand, den wir Anfang 2022 hatten.
Wir sehen keinen Hinweis darauf, dass es in absehbarer Zeit einen Anstieg neuer Bestände geben wird. Hausverkäufer bieten derzeit nur sehr wenige Häuser an, wahrscheinlich weil sie sehr günstige Hypotheken haben und jedes neue Haus, in das sie einziehen, deutlich höhere Zahlungen haben wird. Infolgedessen ging der Lagerbestand mit wenigen neuen Angeboten und einer überraschenden Anzahl von Käufern zurück. Im Jahr 2023 werden die Lagerbestände wahrscheinlich wieder dem traditionellen, saisonalen Muster folgen, an das wir alle vor der Pandemie gewöhnt waren, obwohl der Markt immer noch knapper sein wird als damals.
Im Gegensatz zu den Mustern, die wir während der COVID-19-Pandemie gesehen haben, als Häuser zum Verkauf angeboten und fast sofort verkauft wurden, werden die meisten heute zum Verkauf angebotenen Häuser mindestens einige Wochen auf dem Markt bleiben. Wir können Beweise für mehrere Angebote für Häuser im Januar sehen, aber diese kommen ungefähr zum geforderten Preis und nicht zu den Überbietungskriegen, die wir während der Pandemie gesehen haben.
Ich gehe davon aus, dass der Bestand im Februar ernsthaft ansteigen wird, im Spätsommer seinen Jahreshöchststand erreichen und 2023 mit weniger als 700.000 Häusern auf dem Markt enden wird. Auch wenn die Muster normaler sind, ist der Lagerbestand immer noch knapp und wird eingeschränkter bleiben, als manche Käufer vielleicht hoffen.
Preisgestaltung
Ende Januar betrug der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA 414.900 $. Dies ist etwas höher als der Median ab diesem Zeitpunkt im Jahr 2022. Aber der Preistrend, der uns derzeit am meisten interessiert, ist der Medianpreis der Neuzulassungen jede Woche.
Der Durchschnittspreis für neue Angebote beträgt derzeit 379.900 USD. Im Jahr 2022 stieg der neue Listenpreis jede Woche in die Höhe, da die Verkäufer wussten, dass die Käufer sehr schnell auf alles bieten. Diesen Januar ist die Nachfrage sicherlich schwächer, aber die Daten zeigen, dass das Angebot knapp und die Nachfrage stark genug ist, um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten. Dieser Indikator für Preisstabilität ist eine Veränderung gegenüber dem sehr kalten Markt des dritten und vierten Quartals 2022, als die Nachfrage so schwach war, dass der Preis der Neuzulassungen jede Woche fiel.
Wir können die Höhe der Preisnachlässe als Frühindikator für zukünftige Verkaufspreise verwenden. Derzeit haben 33,9 % der Immobilien auf dem Markt im Jahr 2023 Preisnachlässe in Anspruch genommen, und diese Zahl ist rückläufig. Dies ist zwar etwas höher als die üblichen 30 % in typischen Jahren, aber viel niedriger als die 43 %, die wir im Dezember gesehen haben. Dies ist ein Datenpunkt, der eine etwas überraschende Trendwende bei der Käufernachfrage veranschaulicht.
Aus den Daten, die wir gegen Ende Januar gesammelt haben, können wir bereits erkennen, dass die Immobilienpreise den Rückgang, den wir in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 erlebt haben, gestoppt haben. Wenn die Hypothekenzinsen in den nächsten Monaten nicht dauerhaft über 7 % steigen, scheint dies unwahrscheinlich dass die Immobilienpreise im Jahr 2023 erheblich sinken werden, wie einige Marktprognostiker geschrieben haben. Wir haben einfach zu wenige Verkäufer, um die aktuelle Nachfrage zu befriedigen.
Andererseits deuten die Daten auch nicht darauf hin, dass die Eigenheimpreise deutlich steigen werden. Wir sehen eine gewisse Nachfrage von Eigenheimkäufern, aber wir sehen auch, dass die Käufer abrupt aufhören werden, wenn die Zinsen steigen und die Erschwinglichkeit nachlässt. Aus diesem Grund erwarten wir, dass die Immobilienpreise im Jahr 2023 das Jahr in einem ähnlichen Bereich wie Ende 2022 beenden werden.
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