© Reuters. Ein Kran ist inmitten von im Bau befindlichen Wohngebäuden in Shanghai, China, am 20. Juli 2022 zu sehen. REUTERS/Aly Song/File Photo
Von Sinead Cruise und Carolyn Cohn
LONDON (Reuters) – M&G Real Estate prognostiziert, dass es „eine Frage der Zeit“ sei, bis die globalen Immobilienmärkte mit größeren Mengen an Zwangsverkäufen konfrontiert werden, da Banken zunehmend zurückhaltend sind, notleidende oder minderwertige Vermögenswerte zu den aktuellen Zinssätzen zu refinanzieren.
Insbesondere Immobilienentwickler in China, Deutschland und Schweden litten unter einem starken Anstieg der Kreditkosten in den letzten Jahren, wobei einige Projekte, die zu Tiefstzinsen finanziert wurden, nun nahe an den wichtigsten Kreditbedingungen liegen oder diese sogar überschreiten.
„Wir hatten es in den letzten 25 Jahren wirklich gut, aber jetzt sind die Finanzierungskosten höher und die Erträge müssen entweder durch Mietwachstum oder durch die Wertsteigerung der Immobilien erzielt werden“, sagte Jose Pellicer, Leiter der Anlagestrategie bei M&G Real Estate.
„Wir befinden uns in einer neuen Phase der Immobilieninvestitionen, die eine neue Denkweise erfordert“, sagte er gegenüber Reuters vor der Veröffentlichung des Global Real Estate Outlook des Unternehmens am Dienstag.
Pellicer sagte, eine Erholung des chinesischen Marktes würde wahrscheinlich einige Zeit dauern, obwohl die Probleme eher zyklischer als struktureller Natur seien und wichtige Wachstumstreiber wie die Urbanisierung intakt seien.
In Europa würde Deutschland wahrscheinlich das größte Volumen an erzwungenen Immobilienverkäufen erleben, prognostizierte Pellicer, wobei der Markt stärker als andere unter den höheren Kosten für Immobilienschulden und einer drastischen Neubewertung von Vermögenswerten leiden würde.
Fast 40 % der ausstehenden britischen Gewerbeimmobilienkredite werden in den Jahren 2024 und 2025 fällig, wobei die durchschnittlichen Immobilienwerte seit Mitte 2022 um über 20 % gesunken sind, heißt es in dem Bericht unter Berufung auf Daten der Bayes Business School.
Einige Kreditnehmer wären nicht in der Lage, „die Zinsdeckungsquoten für Kreditverlängerungen einzuhalten“ und könnten Schwierigkeiten haben, für sie offene Refinanzierungsmöglichkeiten zu finden.
M&G, das ein Immobilienvermögen von 31 Milliarden Pfund (39 Milliarden US-Dollar) verwaltet, sagte, dies könnte eine Gelegenheit für alternative Kreditgeber bieten, einzugreifen.
„Immobilienschulden werden zu einem immer attraktiveren Investitionsobjekt“, sagte Pellicer.
Büroprobleme
Der globale Büromarkt wurde durch die Insolvenz von WeWork erschüttert, was die Aussichten für die größten Wirtschaftszentren trübte, wo steigende Leerstände bereits Investoren treffen.
Aber nicht alle Ämter seien gleich, sagte Pellicer.
Der Bericht zeigte, dass Büros von geringer Qualität weltweit eine riskante Investition seien, da die Mitarbeiter nach der COVID-19-Pandemie die Arbeit zu Hause nur langsam aufgeben und Gebäude mit kostspieligen Modernisierungen konfrontiert seien, um Nachhaltigkeitsziele zu erreichen.
Die Vereinigten Staaten seien in einer weitaus schlechteren Lage als Asien oder Europa, wobei die Leerstandsquoten in den Innenstädten in wichtigen Städten typischerweise zwischen 25 und 30 % lägen, während sie in den großen europäischen Wirtschaftszentren im einstelligen Bereich lägen, sagte Pellicer.
Laut einer Schätzung des Immobiliendienstleistungsunternehmens JLL liegen die Büroarbeitszahlen in den USA nur noch bei 50 % des Niveaus vor der Pandemie, während sich die Zahlen in Europa auf 75 % erholt haben.
M&G sagte, dass ein Fokus auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Qualitäten sowie auf zentrale Lagen einen Markt mit erstklassigen, ultra-erstklassigen und sekundären Flächen schaffe, wobei nicht-erstklassige Immobilien „erheblichen Vermietungsrisiken und schwachen Mietaussichten“ ausgesetzt seien.
(1 $ = 0,8025 Pfund)