© Reuters. DATEIFOTO: Am 7. Februar 2017 sind Bauarbeiten an Wohn- und Geschäftsgebäuden im Osten Londons, Großbritannien, zu sehen. REUTERS/Toby Melville/DATEIFOTO
Von Andy Bruce und Sinead Cruise
LONDON (Reuters) – Die Turbulenzen auf dem britischen Hypothekenmarkt mit einem Volumen von 1,5 Billionen Pfund (1,9 Billionen US-Dollar), angeheizt durch Turbulenzen auf den Geldmärkten, drohen einen erneuten Einbruch der Immobilienaktivität und finanzielle Probleme für Hausbesitzer auszulösen, ähnlich wie Ende der 1980er Jahre.
Die Kreditgeber haben in den letzten Wochen wiederholt die Preise angepasst und Angebote für Wohnungsbaudarlehen zurückgezogen, um mit den steigenden Finanzierungskosten Schritt zu halten, angespornt durch die Erwartung weiterer Zinserhöhungen seitens der Bank of England, die mit der hartnäckig hohen Inflation zu kämpfen hat.
Es sind nicht nur potenzielle Hauskäufer und -verkäufer, die sich Sorgen machen, sondern auch bestehende Hypothekeninhaber, die nach Ablauf ihrer befristeten Verträge mit atemberaubenden Rückzahlungssteigerungen rechnen müssen.
„Die Angst ist groß“, sagte einer der ranghöchsten Banker Großbritanniens und verwies auf die Instabilität der Produktpreise und -verfügbarkeit, die es sowohl Kreditgebern als auch Kreditnehmern erschwert habe, ihre Beträge zu bezahlen.
„Es ist die Angst, die dadurch entsteht, die den längeren Schaden verursacht“, sagte der Banker.
Die Anleger warten ab, wie sehr sich dies auf die Immobilienmarktaktivität auswirken wird, die sich Anfang 2023 von den Herbstturbulenzen erholte, die durch die „Mini-Budget“-Wirtschaftsagenda der ehemaligen Premierministerin Liz Truss ausgelöst wurden.
Der Immobilienmarkt ist in der konsumorientierten Wirtschaft Großbritanniens von zentraler Bedeutung und steht in engem Zusammenhang mit dem Verbrauchervertrauen.
HSBC kündigte am Mittwoch als jüngster großer Kreditgeber eine Umstellung seiner Hypothekenlinie an, wobei am Donnerstag höhere Zinssätze in Kraft treten sollen.
„Wir konzentrieren uns fest darauf, unsere Kunden trotz des aktuellen Drucks zu unterstützen und ihnen Zugang zu guten Angeboten zu verschaffen. In den letzten Tagen sind jedoch die Finanzierungskosten gestiegen, und wie andere Banken mussten wir dies in unseren Hypothekenzinsen berücksichtigen“, sagte HSBC in einer Erklärung.
Laut dem Immobiliendatenanbieter Moneyfacts stieg der durchschnittliche Hypothekenzins für neue zweijährige Hypothekenverträge am Mittwoch auf 5,90 % – den höchsten Wert seit Dezember letzten Jahres, nach der Einführung des Minibudgets.
Laut dem Immobilienmarktanalysten Neal Hudson (NYSE:), Gründer des Beratungsunternehmens BuiltPlace, wären Hausbesitzer bei 6 % mit der gleichen finanziellen Belastung durch Rückzahlungen konfrontiert wie Ende der 1980er Jahre, obwohl die Hypothekenzinsen damals bei etwa 13 % lagen.
Hudsons Analyse berücksichtigt neben Steuer- und Kreditproduktänderungen auch die Tatsache, dass Hypothekengläubiger heute weitaus größere Beträge gegen ihr Einkommen leihen – ein Verhältnis, das von 2,0 in den späten Achtzigern auf heute etwa 3,5 gestiegen ist.
„Es bedarf eines weitaus niedrigeren Hypothekenzinses, um den gleichen finanziellen Stress in Bezug auf die Rückzahlungen zu erzeugen, wie es in früheren Zeiträumen bei zweistelligen Hypothekenzinsen der Fall war“, sagte Hudson.
STRESS Die Frage ist nun, wie sich der Stress auf dem Hypothekenmarkt auf die Realwirtschaft auswirken wird.
Zweijährige Swap-Sätze – ein wichtiger Faktor für die Kosten für Hypothekendarlehen – sind in den letzten zwei Monaten um 95 Basispunkte gestiegen.
In der Vergangenheit deuteten Zuwächse von 85 Basispunkten oder mehr auf starke jährliche Rückgänge bei Baubeginnen in den folgenden Quartalen hin – wie es laut einer Reuters-Analyse der Fall war, als die Swap-Sätze in den Jahren 1989, 1994 und 2008 in die Höhe schnellten.
Jamie Lennox, Direktor beim Makler Dimora Mortgages, sagte, es sei „kein Ende in Sicht“ für die Probleme auf dem Hypothekenmarkt.
„Das ist nicht die Nachricht, die Hunderttausende Hausbesitzer hören wollen und die ihnen einen Schauer über den Rücken jagen wird“, sagte er.
Die Finanzmärkte haben die Erhöhung des Leitzinses der BoE von derzeit 4,5 % auf 5,75 % vollständig eingepreist, was in greifbarer Nähe der 6 % liegt, die die BoE letztes Jahr bei ihren Stresstests für große Finanzinstitute zugrunde gelegt hat – eine Tatsache, die den Bankmanagern nicht entgangen ist.
Eine am Mittwoch veröffentlichte Reuters-Umfrage unter Ökonomen deutete auf einen niedrigeren Spitzenwert von 5,0 % im Laufe dieses Jahres hin, obwohl einige glaubten, dass er noch höher ausfallen könnte.
Ältere Banker sagen, dass sie trotz des Sturms Kredite vergeben wollen und die Preise für Hypothekenprodukte so schnell wie möglich neu bewerten, um für das Geschäft offen zu bleiben.
Die Produktzinsen müssen sich jedoch synchron mit der Swap-Kurve bewegen, die den Marktpreis des Geldes widerspiegelt, das sie dann verleihen, mit einer darüber liegenden Marge.
Daher sollten Kreditnehmer damit rechnen, dass die Hypothekenpreise schwanken, bis die Swap-Zinsen zu sinken beginnen, sagen diese Banker, und es könne keine Gewissheit darüber geben, wann dies beginnen könnte, bis die politischen Entscheidungsträger eine bessere Kontrolle über die Inflation erlangt hätten.
Während dieser Kampf tobt, müssen Kreditgeber auch ihre Due-Diligence-Prüfung verstärken, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer es sich bequem leisten können, Kredite zu teureren Zinssätzen zurückzuzahlen, um nicht gegen Verbraucherschutzbestimmungen zu verstoßen und das Risiko künftiger Kreditausfälle zu minimieren.
Die BoE betont, dass es sich hierbei nicht um eine Wiederholung der Finanzkrise von 2007/2009 handelt, da die Banken heute weitaus besser kapitalisiert sind – was theoretisch bedeutet, dass sie die Kreditversorgung auch unter schwierigeren wirtschaftlichen Bedingungen aufrechterhalten können. REZESSION? Bisher haben sich die britischen Haushalte überraschend widerstandsfähig gegenüber starken Preissteigerungen bei Gütern des täglichen Bedarfs und dem rasanten Anstieg der Zinssätze erwiesen, die die Kosten für Hypothekendarlehen, Kreditkarten und andere Finanzierungen in die Höhe getrieben haben.
Die meisten Banker führen diese Stärke auf große Ersparnisse zurück, die während der Pandemie-Lockdowns angesammelt wurden. Doch da die Inflation auf einem historisch hohen Niveau bleibt, nutzen die Briten wieder Kredite, um ihre Lebensstilausgaben wie Reisen und Unterhaltung zu unterstützen.
„Kurz gesagt, viele Haushalte sehen sich im Laufe des Jahres mit einem starken Anstieg ihrer Hypothekenzahlungen konfrontiert“, sagte Philip Shaw, Chefökonom bei Investec, gegenüber Reuters.
„Insgesamt ist mit einer erheblichen Verlangsamung der Ausgaben zu rechnen. Aus diesem Grund gehen wir davon aus, dass die Wirtschaft vor allem deshalb wahrscheinlich in eine leichte Rezession abrutschen wird“, sagte er.
Der Konsens der am Mittwoch veröffentlichten Reuters-Umfrage ergab, dass Großbritannien der Rezession ausweichen sollte, dafür aber mit einem schwachen Wachstum.