Das Bundesamt für Wohnungswesen Das kürzlich angekündigte First-Look-Programm für Auktionen von Zwangsvollstreckungen ist eine willkommene Innovation, die dazu beitragen sollte, einen Trend anzukurbeln, der sich in den letzten zehn Jahren entwickelt hat: mehr zwangsversteigerte Häuser gelangen in die Hände von Eigennutzern und weniger in die Portfolios von großen Singles Familienvermieter, oft unterstützt von Wall Street.
Einige mögen überrascht sein, von diesem Trend zu höheren Eigennutzungsquoten für zwangsversteigerte Häuser zu hören. Es steht im Widerspruch zu einer populären und politisch starken Erzählung, die auf die Nachwirkungen der Großen Rezession basiert, wenn sie groß ist institutionelle Anleger Tausende von Immobilien bei Zwangsversteigerungen ersteigert.
Diese Erzählung wurde noch einmal in dem HousingWire-Artikel wiederholt, in dem das FHA-Vorschauprogramm angekündigt wurde: „Typischerweise werden FHA-versicherte zwangsversteigerte Immobilien von Großinvestoren aufgeschnappt und in Mietobjekte umgewandelt.“
Aber proprietäre Daten von Auction.com und öffentliche Aufzeichnungen zeigen deutlich, dass diese oft wiederholte Erzählung von gestern ist.
Eigennutzungsquoten netto
Von den fast 135.000 zwischen 2016 und 2020 zwangsversteigerten Immobilien, die bei Zwangsversteigerungen auf der Plattform Auction.com an Drittkäufer verkauft wurden, sind mehr als die Hälfte (54 %) im Jahr 2022 eigengenutzt, wie aus öffentlich zugänglichen Daten des County Tax Assessors hervorgeht ATTOM Datenlösungen. Dem steht eine Eigennutzungsquote von 49 % für mehr als 190.000 Immobilien gegenüber, die bei Zwangsversteigerungen an die Kreditgeber zurückgegeben wurden. Die meisten dieser zurückgegebenen REOs werden schließlich über den Multiple Listing Service (MLS) verkauft.
Die Daten zeichnen ein ähnliches Bild speziell für zwangsversteigerte Immobilien, die durch FHA-versicherte Darlehen besichert sind, die Gegenstand des kürzlich angekündigten First-Look-Programms sind. Im gleichen Zeitraum (2016 bis 2020) betrug die Netto-Eigennutzungsquote für über Auktionen verkaufte FHA-Zwangsvollstreckungen 57 % im Vergleich zu 50 % für FHA-Zwangsvollstreckungen, die über die MLS verkauft wurden.
Die höhere Eigennutzungsrate für notleidende Immobilien, die auf einer Auktion verkauft werden, als die auf der MLS verkauften, ist eine überraschende Statistik, wenn man bedenkt, dass die MLS bei Privatkäufern von Eigennutzern viel bekannter ist.
Die Rolle der Renovierer
Ein tieferer Einblick in die Daten hilft, dieses überraschende Ergebnis zu erklären. Während die meisten notleidenden Immobilien, die bei Zwangsversteigerungen verkauft werden, nicht direkt an Käufer von Eigennutzern gehen (die Gründe dafür wurden kürzlich von gut erklärt Forschung des Städtischen Instituts), landen viele über lokale Investoren, die notleidende Immobilien in einen für Eigennutzer attraktiven und finanzierbaren – aber dennoch bezahlbaren – Zustand sanieren, bei Eigennutzern.
Von den mehr als 73.000 Immobilien, die zwischen 2016 und 2020 bei Zwangsversteigerungen an Drittkäufer verkauft und anschließend an den Einzelhandelsmarkt weiterverkauft wurden, wurden laut den öffentlichen Aufzeichnungen 73 % (mehr als 53.000) an Käufer von Eigennutzern verkauft. Dies steht im Vergleich zu einer Eigennutzungsquote von 58 % für mehr als 121.000 Immobilien, die auf dem Einzelhandelsmarkt weiterverkauft wurden, nachdem sie im gleichen Zeitraum bei einer Zwangsversteigerung an den Kreditgeber zurückgegeben wurden.
Es stellt sich heraus, dass lokale Investoren auch bei der Renovierung und dem Wiederverkauf von Häusern effizienter sind als Banken und Regierungsbehörden. Die lokalen Investoren verkauften ihre renovierten Häuser durchschnittlich 311 Tage nach der Zwangsversteigerung an Eigennutzer weiter, etwa drei Monate schneller als die durchschnittlichen 397 Tage, die für den Weiterverkauf renovierter REO-Häuser benötigt wurden.
Auch hier sind die Trends bei zwangsvollstreckten Immobilien, die sich FHA-versicherte Kredite sichern, ähnlich: eine Wiederverkaufs-Eigennutzungsquote von 74 % bei Immobilien, die von Drittkäufern bei Zwangsversteigerungen gekauft wurden, im Vergleich zu einer Wiederverkaufs-Eigennutzungsquote von 56 % bei denen, die zurückgekehrt sind an den Kreditgeber bei der Zwangsversteigerung.
Bei den FHA-Zwangsvollstreckungen verkauften lokale Investoren ihre renovierten Häuser durchschnittlich 287 Tage nach der Zwangsversteigerung weiter, fast fünf Monate schneller als die durchschnittlich 431 Tage, um renovierte REOs weiterzuverkaufen.
Ich kaufe lokal
Aber was ist mit den zwangsversteigerten Immobilien, die nicht in die Hände der Eigennutzer gelangen? Werden diese an „Großinvestoren“ gehen, die Mietimperien für Einfamilienhäuser aufbauen, wie in der populären Erzählung behauptet wird?
Wieder einmal weisen die Daten eindeutig darauf hin, dass diese Erzählung veraltet ist.
Fast 100 % der Auction.com-Käufer im Jahr 2021 (99 %) kauften im Laufe des Jahres 10 oder weniger Immobilien und 79 % kauften nur eine Immobilie. Die 99 % der Käufer machten 89 % aller im Laufe des Jahres gekauften Immobilien aus.
Darüber hinaus wurden 83 % aller Käufe auf der Auktionsseite im Jahr 2021 von Käufern getätigt, die im Umkreis von 100 Meilen um die gekaufte Immobilie wohnten, während 63 % von Käufern getätigt wurden, die im Umkreis von 25 Meilen wohnten. Die mittlere Entfernung zwischen Käufern und gekauften Immobilien betrug nur 17 Meilen.
Diese Daten zeichnen ein ganz anderes Bild des typischen Zwangsversteigerungsauktionskäufers als das, das von der populären Erzählung gezeichnet wird. Dabei handelt es sich nicht um institutionelle Investoren aus mehreren Staaten, die jedes Jahr Hunderte von Immobilien bei Zwangsversteigerungen kaufen. Dies sind lokale Investoren, die ein paar Immobilien in Gemeinden kaufen, in denen sie leben und arbeiten.
Tschüss Großabnehmer
Die populäre Erzählung über Käufer von Zwangsvollstreckungen beruht auf Wahrheit; es ist nur die Wahrheit von vor mehr als einem Jahrzehnt. Dies zeigen öffentlich zugängliche Daten, die den gesamten Absatzmarkt für Zwangsvollstreckungen betrachten. Im Jahr 2009, auf dem Höhepunkt der Zwangsvollstreckungskrise der Großen Rezession, wurden nach Angaben von ATTOM Data Solutions mehr als die Hälfte (52 %) aller Zwangsvollstreckungen an Unternehmen verkauft, die in einem Kalenderjahr mindestens 10 Immobilien gekauft haben.
Aber dieser Anteil ist in den letzten 12 Jahren allmählich geschrumpft. In den Jahren 2020 und 2021 gingen nur 11 % der gesamten Marktabschottungsverkäufe an Unternehmen, die in einem Kalenderjahr mindestens 10 Immobilien gekauft haben.
Breiteres Käuferspektrum
Die 11 % der über 10 Immobilienkäufer auf dem Gesamtmarkt sind wahrscheinlich aus mehreren Gründen höher als die 1 % auf Auction.com. Erstens betrachten die Daten der Website nur die Anzahl der auf der Plattform gekauften Immobilien, während die öffentlichen Aufzeichnungsdaten die Gesamtzahl der gekauften Immobilien betrachten.
Zweitens sind Immobilien, die über die Auktionsplattform verkauft werden, für ein breites Spektrum von Käufern sichtbarer und zugänglicher als Immobilien, die über das traditionelle Zwangsversteigerungsmodell verkauft werden. Bei diesem Modell erfolgt die Vermarktung von Zwangsversteigerungen nur durch Bekanntmachungen in einer Lokalzeitung oder einer juristischen Publikation.
Diese technologiegestützte Transparenz schafft Chancengleichheit für mehr Käufer, einschließlich kleinerer lokaler Investoren, die jetzt besser mit den großvolumigen institutionellen Investoren konkurrieren können.
Daren Blomquist ist Vizepräsident für Marktwirtschaft bei Auction.com.
Die Post-Auktionen sehen hohe Eigennutzungsquoten für zwangsversteigerte Häuser, die zuerst auf HousingWire erschienen.