Was passiert mit Bauherren und dem Sektor des Verkaufs neuer Eigenheime, wenn wir uns auf den Wohnungsmarkt im Frühjahr begeben? Wir hatten in letzter Zeit einige widersprüchliche Datenpunkte. Einerseits steigen die Stornoquoten. Andererseits sind die Hypothekenzinsen seit dem 20. Oktober 2022 um mehr als 1 % gesunken.
Die Aktienkurse der Bauunternehmen haben sich gut entwickelt, während die Hypothekenzinsen gesunken sind, und dies veranschaulicht die Einfachheit der Position der Hausbauer: Ihre Geschichte dreht sich wirklich um Hypothekenzinsen und bewegliche Produkte.
Die Bauherren verkaufen Häuser, als wären sie eine Ware: Sie bauen und verkaufen, um möglichst viel Geld zu verdienen und weiterzumachen. Die Bauherren möchten nicht, dass das Angebot an bestehenden Häusern wächst, aus Angst, dass ihre Käufer sie stornieren könnten. Das wachsende Angebot bedeutet, dass die Nachfrage schwächer wird, was von den Bauherren verlangt, den Käufern mehr Anreize zu bieten.
Jetzt wollen sie sicherstellen, dass die Käufer, die noch qualifiziert sind, immer noch da sind, um das Geschäft abzuschließen, wenn die Häuser bezugsfertig sind. Dies macht sie zu viel effizienteren Verkäufern als bestehende Hausbesitzer, die nach dem Verkauf ein anderes Haus finden müssen. Die Bauherren haben dieses Problem nicht – sie wollen nur so schnell wie möglich Häuser aus ihren Büchern bekommen.
Da die 10-Jahres-Rendite zusammen mit den Hypothekenzinsen gefallen ist, gehen die Anleger davon aus, dass die Bauherren mehr ihrer Produkte verkaufen können, sobald sie bezugsfertig sind. Das ist der Hauptgrund, warum sich die Aktien von Hausbauern in letzter Zeit so gut entwickelt haben.
Wie viele neue Häuser gibt es?
Das Neueste Volkszählung Prüfbericht zeigt, dass 71.000 neue Häuser sind fertiggestellt und bezugsfertig, was nahe am historischen Durchschnitt für fertiggestellte neue Häuser von 80.000 bis 100.000 liegt.
Hier ist der Ausbruch:
- 71.000 Neue Wohnungen sind fertig: 1,4 Monate Lieferung.
- 291.000 Häuser sind noch im Bau: 5,7 Monate Lieferung
- 99.000 Häuser müssen noch begonnen werden: 1,9 Monate der Versorgung
Wie Sie sehen können, sind dies nicht viele Häuser, wenn Sie die Bevölkerung der USA berücksichtigen. Die Bauherren hatten hier tatsächlich Glück, denn im Jahr 2007 hatten wir über 4 Millionen aktive Angebote für bestehende Häuser, die normalerweise billiger sind als vergleichbare neue Häuser . Basierend auf dem letzten NAR vorhandener Hausverkaufsbericht, wir haben nur 970.000 aktive Auflistungen – dies ist das zweitniedrigste Niveau aller Zeiten in der jüngeren Geschichte, das bis in den Januar hineingeht.
Die Verkäufe neuer Eigenheime sind immer noch historisch niedrig
Von Volkszählung: Verkäufe neuer Eigenheime Die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser im Dezember 2022 beliefen sich auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 616.000, laut Schätzungen, die heute gemeinsam vom US Census Bureau und dem Department of Housing and Urban Development veröffentlicht wurden. Dies liegt 2,3 Prozent (±18,5 Prozent)* über der revidierten November-Rate von 602.000, aber 26,6 Prozent (±13,2 Prozent) unter der Schätzung vom Dezember 2021 von 839.000. Im Jahr 2022 wurden schätzungsweise 644.000 neue Wohnungen verkauft. Das sind 16,4 Prozent (±3,8 Prozent) weniger als im Jahr 2021 mit 771.000.
Wie Sie unten sehen können, sind die Verkäufe neuer Eigenheime seit einiger Zeit nirgendwo hingegangen, und die Daten der Vormonate werden tendenziell nach unten revidiert. Die Schlagzeilennummer berücksichtigt keine Stornierungsraten. In Wirklichkeit werden wir hier also keine Bewegung sehen, bis die Hypothekenzinsen so niedrig sind, dass der Kündigungsprozentsatz sinkt.
Für Häuslebauer ist das monatliche Angebot an Neubauwohnungen noch zu hoch
Aus der Volkszählung: Zum Verkauf stehendes Inventar und Monatsvorrat Die saisonbereinigte Schätzung der zum Verkauf stehenden neuen Häuser lag Ende Dezember bei 461.000. Dies stellt eine Lieferung von dar 9.0 Monate zum aktuellen Verkaufspreis.
Das monatliche Angebot für neue Wohnungen ist immer noch zu hoch; Aus diesem Grund gehen die Wohnberechtigungen in letzter Zeit merklich zurück. Die Bauherren wollen niemals einen Markt überliefern, weil das ihr Geschäftsmodell ruinieren würde.
Meine Faustregel für die Antizipation des Bauherrenverhaltens basiert auf dem dreimonatigen Angebotsdurchschnitt. Dies hat nichts mit dem bestehenden Hausverkaufsmarkt zu tun; Diese monatlichen Angebotsdaten gelten nur für den Verkaufsmarkt für neue Eigenheime und den aktuellen 9 Monate ist zu hoch.
- Wenn Versorgung ist 4.3 Monaten und darunter ist dies ein ausgezeichneter Markt für Bauherren.
- Wenn Versorgung ist 4.4 bis 6.4 Monaten ist dies ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen.
- Die Bauherren werden den Bau zurückziehen, wenn der Vorrat reicht 6.5 Monate und darüber.
Ich verstehe, warum bestimmte Leute, insbesondere Leute, die 2008 von der Immobilienkrise betroffen waren, verwirrt darüber sind, warum die Aktien der Hausbauer in letzter Zeit so stark gestiegen sind. Aber seit dem 20. Oktober sind die Hypothekenzinsen gesunken, was bedeutet, dass die Anleiherenditen gesunken sind. Dies bedeutet traditionell, dass Geld in die Aktien von Bauunternehmen fließt – sie sind keine teuren Aktien und haben jetzt eine viel bessere Bilanz, wie die Haushalte von US-Hausbesitzern, wie in der Grafik unten zu sehen ist.
Auf der wirtschaftlichen Seite der Gleichung haben wir hier noch viel zu tun. Die Bauherren müssen den Rückstand an Eigenheimen abarbeiten, aber statt mit Hypothekenzinsen von 3 bis 4 % haben sie es mit Hypothekenzinsen von über 6 % zu tun, was bedeutet, dass sie viele Anreize bieten müssen, um sicherzustellen, dass diese Eigenheime verkauft werden. Seit die Hypothekenzinsen gefallen sind, hat der Index für das Vertrauen der Bauherren aufgehört zu fallen, und wir hatten kürzlich einen Aufwärtstrend. Der Punkt, den ich hier mache, ist, dass es jetzt um Preise geht.
Solange die Anleiherenditen nicht umkehren und die Hypothekenzinsen nicht steigen, sollte die Geschichte dieselbe bleiben. Wenn die Hypothekenzinsen jedoch tatsächlich in Richtung 5 % sinken können, werden die Bauherren aufgeregter sein, da dies das Niveau im letzten Jahr war, das mehr Käufer in ihren Markt brachte. Außerdem müssen sie bis dahin möglicherweise nicht mehr so viel Rabatt gewähren.
Bis diese Brücke jedoch überquert ist, werden die Bauherren dies ausmerzen, ihren Rückstand an Häusern beenden und versuchen, so viele Geschäfte wie möglich abzuschließen.